3月份上海楼市呈现回暖迹象，部分楼盘成交量明显放大，但是，在各区域还是有一些半年多来成交乏力乃至“零成交”的楼盘。上海东方早报记者通过调查发现，这种楼市选择性回暖，是开发商实力博弈在目前市况下的体现。

各环线皆有滞销盘

在外环以外的区域，很多楼盘自调控之后，成交量便直线下降，成交状况一直没能好转起来。

位于南汇区周浦镇内的汇丽苑四期，从2005年8月至今年4月，连续4次开盘共推出673套房源，但是在过去的8个月时间内，成交量为零。而与之形成鲜明对比的是，该楼盘在2004年9月份推出三期房源时，在两个月时间内120套房源就售出118套。

同样位于南汇的美林小城一期，2005年6月3日开盘，共推出1482套房源，开盘10多个月零成交。

南汇的欣兰苑，2005年12月21日开盘，推出912套房源，开盘4个多月零成交。

南汇的和合新村2005年11月2日开盘，推出492套房源，至今5个多月，仍然维持零成交纪录。

同样是外环区域的奉贤区的奉德苑，2005年6月27日开盘，推出534套房源，开盘10个月，目前仍然剩余534套房源。

外环以外的楼盘，可能会由于交通不便、地理位置偏远等原因不受自住购房者青睐，而导致滞销。但是，调查发现，很多位于中环以及内环，原本应该不愁卖的楼盘，也遭遇了“零成交”的尴尬。

位于浦东新区中环的南平五街坊项目，2005年8月3日开盘，推出1468套房源，至今8个多月时间，没有售出一套。

普陀区祁连山路上的阳光建华城4期，2004年12月31日开盘，推出158套房源，至今1年多时间，仍是零成交。

同样处于中环区域的徐汇区的乾骏大厦，2005年6月9日开盘，推出101套房源，至今零成交。

虹口区的仁德坊，2006年2月开盘，推出139套房源，开盘2个月，目前零成交。

普陀区祥和星宇花园3期，2005年9月25日开盘，推出127套房源，至今成交1套。

浦东德莲珠大厦，2005年4月8日开盘，推出住宅114套，一年多时间，仅售出一套。

部分内环内区域的楼盘，也难以幸免滞销尴尬。徐汇区的汇贤雅居，2005年11月开盘，推出689套房源，推出近半年，目前可售套数仍然为689套，维持零成交纪录。

同样是徐汇区内环区域的汇峰鼎园，2004年7月开盘，推出一年多，开盘是的206套房源，目前仍然还剩下206套。

观察所有这些“零成交”，或者一年成交一套的楼盘，上海东方早报记者发现，除了外环的地理位置偏远、内环价格偏高等特殊原因，这些楼盘还有一个最大的共性，那就是开发商基本上都是一些中小开发商。

以上楼盘的成交资料，上海东方早报记者皆从网上房地产备案系统核实，截止时间4月26日下午6时。

自住购房看重开发商“品牌”

“想来想去，最后还是选择万科开发的楼盘。”上海东方早报记者通过咨询身边的自住购房者发现，在很多购房者心目中，开发商品牌成为他们选择楼盘的一个很重要原因。

特别是在宏观调控以来，很多开发商出现资金断裂的情况，延误交房以及开发商卷款潜逃的情况时有发生。加上自住购房者不同于投资购房者的特点，他们对于买房之后，后期的管理和服务有更多细化的要求，因此在同等的条件下，一些品牌开发商，就成了他们购房的首选。

不可否认的是，相对于大型开发商来说，中小开发商抵御市场风险的能力要弱得多，因为他们获得融资的渠道与大开发商不可同日而语。

无论是银行，还是其他投资机构，都是更倾向于青睐大型的品牌开发商。2005年年中，上海房地产50强之首的绿地集团取得了农行总行和工行总行的授信，其中农行授信额度高达30亿元。同时，绿地集团还将融资的目光投向了海外，2005年底，与德国国际房地产投资银行(HI)达成合作协议，获得高达7亿元人民币的贷款额度。多元化的融资渠道满足了企业快速发展的需要。

同样，在2005年初，当众多开发商正在为资金而发愁时，复地集团却与摩根士丹利签署一份与配售有关的股份配售协议，共配售1.46亿股新H股，融资约4.05亿港元。

而这些都是小开发商无法做到的，上海的小开发商融资渠道少之又少。去年宏观调控开始，银根快速收紧，银行基本向小开发商关起了大门。

原本更多与小型开发商合作的信托公司，也在央行发布“212号文件”后提高了门槛。2005年9月1日，银监会向各地银监局下发《关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》(“212号文件”，为房企融资又提高了门槛。

自住购房者对小型开发商不青睐，加上融资渠道不畅，中小开发商原先利用预售款，打时间差滚动开发的模式就行不通了。于是，长期零成交情况的发生就不奇怪了。