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二手别墅以租获利 交易显得比较“冷清”
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2006年5月8日11:22 房地产时报 唐颖豪 |
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一度受到转让税费高的限制，二手别墅交易显得比较“冷清”。对已经介入别墅市场的投资客来说，出租行情远远高于买卖收益。
最重要的两条政策就是去年出台的“上海市信贷投向指引”和“花园住宅转让增收土地增值税”，限制了别墅在二手房市场中的交易。前者，直接将别墅包括经济型别墅的按揭贷款额压低到6成以下，后者规定对花园住宅（独栋别墅）转让交易提高税费。今年初的别墅征收不动产税传言，又增加了对市场预期的不定因素。
卖方：抛售求获利
二手别墅多处于别墅产品集中的成熟区域。卖方多为最早一批改善居住空间的高收入人群，出售以增加空间、追求更高品质产品为目的。少量卖方是早期股市投资获利的炒家，转投别墅产品升值后出售获利。
二手房市场上抛出的别墅主要集中在西郊、闵行和浦东区域。据信义不动产统计，自2000 年起，上海别墅的供应量每年以11％以上的速度递增，其中，2000 年别墅新增供应数量占市场供应总量的12％，2001 年为16％，2002 年达到18．5％，2003 年已经接近20％，2004 年推出3970 套左右。2004 年—2005 年内，上海别墅市场的供应量1500 万平方米以上，别墅市场的供应量呈现直线放大的趋势。
租赁：发展新空间
二手别墅买卖不好，租赁市场却风景独好。因为别墅投资具有租金和地皮升值双重优势。目前上海别墅入住率达到80％左右，高档别墅平均租金报价为每月每平方米20．04 美元，其回报率可达到13．4％左右。自1998 年以来，上海别墅的平均价格始终以每年8％—12％的速度上升。
作为渐趋成熟的高档别墅区，土地价格已经翻了一倍以上。以浦东提香别墅为例，一幢面积在400平方米、单价1．6万元／平方米、总价大约为640万元的别墅，以20美元／平方米／月的租金计算，这套别墅的年租金回报率在12％左右。由于租赁市场房源充足，很多境外公司派驻过来的高管人员利用公司租房津贴租赁别墅，供需都比较活跃和充分，因此租赁市场是二手别墅发展的另一空间。
整个高档别墅市场于2000 年逐步进入一个回升期，租赁供应开始不仅仅局限于虹桥地区，浦东新区的张江、金桥和康桥等区域也逐渐成为租赁别墅相对集中的区域。
相对高档别墅的销售市场而言，纯租赁的高档别墅依然稳定在一个较低的水平，上海购买别墅用于租赁投资的比例不到自住的15％。
链接 上海几大别墅聚集区
松江新城———依靠新城区的建设和各项交通设施的跟进，加上经济型别墅总价较低的特点，为一些有一定经济能力的年轻购房者提供了良好的选择。由于前期投资比例较大，在政策出台后的低迷市场中，同质产品过多，因而在自住市场上消化困难，销售基本停滞。
莘闵别墅区———目前累计的别墅数目超过了万套，低价位和近郊两大优势使得该区域成为别墅市场上的宠儿。
青浦徐泾———多条高速公路都从徐泾经过，而其离虹桥机场仅6公里、距虹桥商务区15公里，便利的交通条件，使其成为重点别墅销售区域，价位一般在300万元以上。
青浦赵巷———清一色的国际别墅区，整体的规划一方面保证了区域的高端性和完整性，但另一方面也造成了风格单一和人气提升的缓慢。这些楼盘的总价都在500万元以上，主要面向高端客户。
关键字：二手房,别墅,按揭,贷款,租赁,土地 |
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