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山雨欲来风满楼 谁导致房地产调控失效
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| 房产之窗网 http://www.ehomeday.com
2006年5月9日11:31 中华工商时报 贾林男 |
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贾林男
在老板们看来，房地产这场盛宴中，获利最丰的不是他们自己，而是卖地的地方政府
编者按：
山雨欲来风满楼。
飙升的房价、沸腾的民怨甚至不和谐的氛围，使房地产业走到了一个十字路口。新一轮的宏观调控将使房地产业何去何从？本刊为此推出了《中国房地产特别报道》，力图与读者共同感受其脉搏。
房产调控乱局
当下，没有哪一个行业如房地产般吸引了全民的大讨论———其间的交锋甚至涉及道德、政治层面。而在话语泡沫飞溅过后，至今也没有人能够真正把其中的因果链条完全弄清楚。
“需求旺盛房价自然高涨。”五一期间，一位房产老板试图说服记者，房价高就是供求关系作用的结果。
其实不然。中国的房地产行业，如同股市一样，从出生开始就和行政权力有着千丝万缕的联系。这使得政府的调控以及地方政府和地产商的应对，都不是可以用简单的供需关系来解释的市场行为。
否则，怎么解释空置率与房价双涨的悖论？为什么政府一方面要控制房价，另一方面又对批地进行严格限制？
实际上，自从2003年中央政府就开始对房地产市场进行宏观调控，并要求地方政府采取相应措施以来，没有一项措施可以真正稳定房价，可以平息老百姓的不满。
通过分析这几年房地产调控的历史，不难发现对于这一中国经济支柱产业的调控已经步入乱局———按下葫芦浮起瓢。根本原因在于，中央和地方对于房地产调控有着不同的目标诉求。
中央的房地产政治
中共中央在十六届五中全会上提出的命题是“构建和谐社会”。“这和房地产的两件事情有关系。”中华全国工商业联合会住宅产业商会会长聂梅生表示，“一个是经济适用房的事情。还有一点就是弱势人群，包括农民和国有企业改革里的下岗工人的购房问题。”
目前，中国共有153万下岗失业人员，这些人成为了自购住宅的困难群体。而城市化每年又产生几千万没有土地、没有工作、没有社保的“失地”农民。这种情况之下，要建立和谐社会，房地产自然成为核心中的核心。和谐社会的目标，主要矛盾都投射在了房地产业。以至于大凡关于房地产政策的出台，都能登上报纸的头条。
金融风险也是中央政府进行调控的一个重要切入角度。国务院在近年的文件中多次指出，“房地产价格上涨已经给金融安全和社会稳定带来隐患”。
中房指数系统研究院副院长陈晟分析说，2004年第四季度上海房价飞涨时，上海出现房价一天一价的翻倍上涨，其中热钱的进入是一个重要因素。“目前政府出台禁止所购房屋两年内转让，与目前的汇率改革和银行改革接轨，最终的目的是不要因为楼市中的热钱，导致中国汇率和金融改制时的金融风险。”
金融改革攻坚、证券市场低迷、房地产产业链条过长……林林总总的原因，无不带有全局性的宏观考虑。
地方的房地产生意
但对地方政府而言，在对房地产业的管理上，却有着和中央政府完全不同的目标。
首先是土地。中国的城镇土地一级市场由政府垄断，二级市场交易受到严格限制。当初为了解决居民住房难、扩大内需而启动的房改也带动了“土改”，赋予各级政府制定各类政策措施的权力，并给地方政府事实上的土地所有权，由土地而产生的资产性收益和大部分税费也归地方所有，逐渐形成了地方政府对土地收益的高度依赖。
“这使一些地方政府成为房地产发展中最大的受益者。他们从农民手中低价征地，然后高价转给开发商。”安邦集团高级分析师贺军说。
另一个原因是税制。实行分税制后，与房地产业相关的绝大部分税种———如房产税、城镇土地使用税、耕地占用税等都属于地方税。因此，地方财政从房地产价格上涨中能得到较大的实惠，不少地区财源对土地出让金、房地产营业税、契税以及管理费形成了较高的依赖。
在土地和地方财政的双重推动下，地方政府自然难以舍弃房地产的高速发展，并屡屡发出“房价一定涨”的信号，诱导消费者做出不合理的决策。
关键字：房地产,房价,金融,土地,开发商 |
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