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尹中立：汇率改革与银行改革刺激房价上涨
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2006年5月9日14:19 上海证券报 尹中立 |
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从日本的经验看，在本币升值和银行监管制度变革的同时很容易出现严重的房地产泡沫。目前，我国人民币汇率的改革与银行监管制度改革正在同步进行，比较研究发现，这两项改革也刺激了中国房地产市场，并已引起了局部房地产过热。对此，货币和监管机构应该引起高度重视。
看点：人民币汇率改革对房地产市场有刺激作用
2005年7月21日，中国人民银行宣布人民币从即日起与美元的兑换价格升值2%，人民币不再盯住单一的美元，人民币开始和一篮子货币挂钩。这标志着人民币汇率改革的序幕已经开启。
汇率改革究竟对中国的房地产市场会产生怎样的影响？从上个世纪八十年代日本的汇率改革的历史轨迹看，汇率的升值导致了房地产价格的上涨，甚至产生了严重的房地产泡沫。笔者希望通过对日本汇率改革过程中房地产价格走势的分析中找到有些有用的东西，并为中国的汇率改革及对房地产调控提供一点帮助。
日元升值与日本的地价上涨。二战以后，日本经历了两次大的汇率变动，第一次是1971年12月的“斯密森协议”，日元对美元的汇率从360上涨到306，涨幅为18%。第二次是1985年12月的“广场协议”之后，日元迅速升值，到1987年底，日元汇率升值66%。
日本的两次汇率改革都导致了日本地价的上涨。1971年底的汇率改革导致了1973年的地价上涨，但因为石油危机的影响，时间只持续了1年，在此，我们不作重点分析。1985年后的日元升值导致了地价的连续5年的上涨。我们以1983年为基期计算，到1988年东京的地价上涨了二倍多。当时日本的房地产价格上涨速度之快是举世公认的，它也已成为现代经济学研究中典型的泡沫经济案例。
日元汇率升值为什么会导致日本房地产价格的迅速上涨？主要有两个原因。原因之一是汇率改革迫使日本政府采取宽松的货币政策。由于日元升值的影响，日本的工业受到了相当大的冲击，1986年日本工业出现了负增长。为了缓冲未来升值对产业经济的影响，日本中央银行放松了银根。当时的日本经济仍然处于经济景气上升的过程中，不当的经济政策刺激了包括房地产在内的投资品种价格的不断上涨。
原因之二是为了减少金融自由化与国际化过程中银行的经营风险，日本政府在汇率改革的过程中，推行银行资本金管理改革，部分银行执行国际清算银行制订的银行资本金管理规定，促使银行贷款向住房抵押贷款倾斜，使银行之间在不动产贷款上产生恶性竞争，刺激了房地产泡沫的不断膨胀。
人民币的升值预期使国外资本投机中国的房地产市场。日本汇率改革的经验和教训，对于中国的汇率改革有直接的参考价值。自2002年之后，人民币升值预期已经吸引了大量国际资本流入中国，房地产行业成为国际资本的重要投机领域。根据官方的统计数据，2002年、2003年和2004年1-11月境外资金进入上海房地产开发领域的金额分别为109.5亿元、150.0亿元和153.5亿元，境外资金购买商品房的金额分别为32.2亿元、39.3亿元和68.6亿元。此外，2004年境外机构、个人通过借用外汇贷款结汇后进入房地产开发和购买商品房的金额分别为58.6亿元和52.4亿元。可见，上海市2002年之后的房价的大幅度飚升，外资“功不可没”。
外资除了通过直接购买国内的动产或从事房地产开发之外，还可以通过向国内房地产开发企业融资的方式影响国内的房地产市场，尤其是2003年6月份之后，在国家采取紧缩的房地产信贷政策的影响下，国内房地产公司纷纷转向利用境外融资的方式来解决资金短缺的问题。因为，根据我国现行政策，外资企业举借外债的管理政策较内资企业松，外资企业可以在批准的投资总额和注册资本差额内允许自由举借外债。为了从境外融资的方便，很多内资企业通过各种方式实现外资化。如2004年，天津顺驰房地产公司、河北天山房地产公司通过“自我收购”方式改制为外资企业，迅速建立起方便的国际融资渠道。由于外资的作用，国家对房地产行业采取的一系列金融政策的有效性受到了相当程度的制约。
在操作主体上，外资进入国内房地产市场以房地产基金为主。最有代表性的是新加坡凯德置地和摩根士丹利等机构。值得注意的是，为了使房地产基金更便捷地投资中国的房地产市场，中国香港金融当局还专门修改了有关规则，撤销了香港房地产投资信托基金(REITs)投资海外房地产的限制，房地产基金可以投资于全球各地的房地产。不仅有很多境外资金通过正当的渠道进入中国，而且有相当数量的资本是通过非正常的渠道进入中国的。
从全国的情况看，2001年之后，中国政府从外汇市场购买的外汇数量迅速增加，2004年上升为2067亿美元。需要强调的是，这些新增加的外汇，有些是通过正常的渠道进入中国的，但也有相当的部分是通过非正常的途径进入的，这从国家外汇平衡表中就可以看出来，2001年以后，该项目突然从负数变为正数，而且数量逐渐增加。这意味着2001年以后，越来越多的国际资本正在通过非正常的途径进入中国。
如今，人民币的汇率改革已经启动，如果房地产价格还会不断上涨，则国际资本可以通过投机国内房地产和汇率来赚取双重利润，它不仅对实体经济带来可怕的后果，而且会进一步导致人民币的升值预期，这是中国政府必须警惕的。
关键字：尹中立,汇率,银行,房价,房地产,商品房,贷款 |
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