从极度宽松的利率环境到中性环境，需要时间。真正解决房地产的问题，不是加息、提高首付比率，甚至不在于政府的信贷政策，关键是加税。

    4月底，中国人民银行宣布加息。接下来可能还会有一系列的金融紧缩措施出台，包括对银行储备金率的调高，以及对银行贷款的行政干预。这些措施对中国经济、对中国房地产会有什么影响呢？

简单的答案是：零。

    中国今天的资金流动性处于一个极其宽松的环境。利率水平、货币环境基本维持在4年前抗通缩的水平，但是经济情况出现了非常大的变化。从一个极度宽松的环境，拉回到一个中性环境，需要时间。美联储加息16次，今天美国的房地产价格还在上涨；相比之下，中国人民银行不过加了两次息。

    通过加息来调整目前这个经济周期，就像从一个满溢的水池里舀出两勺子水而已。对于整体的货币环境的改善，并不会起到决定性的作用。我们的研究表明，中国的贷款利率至少要上升3%，而存款利率至少要上升2%，才能够把利率拉回到中性水平。只有在此之后，利率政策才会对经济活动产生直接的抑制作用。

    其实，政府的很多措施都是三心二意的。如果你站在政府的立场上看，目前通货膨胀并不明显。所谓的过度投资，也不像两年前工业投资遍地开花、钢厂和水泥厂到处都是。今天的过度投资，基本集中在两个领域：基础设施和房地产。

    不过，基础设施投资是一个好的投资，中国的基础设施不是太多而是不够。基础设施的投资对于提高中国生产效率，对于把增长从城市移向农村、从东部沿海移向内陆地区极其重要。我认为，即使是投资出现反弹，北京在基础设施投资方面不会有太大的打压。

    唯一需要打压的是房地产，而政府对房地产的态度也是左右为难：一方面政府不希望房价涨得太快，但另一方面又必须要有这么一个经济增长的动力。房地产是经济增长的一大动力，也是地方财税的主要源泉。国务院的六项房地产措施，好像是在晴空中打了一个雷，但雷后下不下雨，下多大的雨，目前并不清晰。

    中国的真实情况是：把钱存银行，不过2%的利息，除掉了通货膨胀，除掉了利息税，等于白白把钱存在银行里；如果把这些钱放到房地产中，至少你的租金回报有4%~6%。如此货币环境下，炒楼是正常的——别怪地产商，也别怪什么炒民，问题出在政府身上。

    只要人民银行的货币政策上不出现一个重大转变，我认为过度流动资金带来的热钱、炒作只会加速，不会减速。以目前的情况来看，我相信政府在这个问题上只会小打小闹地搞一下。

    全中国的房地产在今后18个月会出现一次相当迅猛的上涨。到时候政府又将面临一个新的烦恼：2008年奥运会在即，政府总不能在奥运会以前把经济打压下去。所以，最有可能出现的现象是，这儿贴一块膏药，那儿贴一块膏药，直到奥运会结束为止。

    我认为，最有可能出现的情况是，中国经济在奥运会以前一直维持着一个相当高速的发展，直到奥运会后中国经济会出现一次比较大的跨年度调整。

    真正解决房地产的问题，不在于加息，不在于提高首付比率，甚至不在于政府的信贷政策。我认为解决房地产问题的关键，是加税。一年以前税收手段，曾在两个月内将上海的房地产从沸点降到冰点，其定点杀伤力非常明显。

    从总体经济的形势来看，我们估计今年中国的经济增长是10.1%。政府针对房地产市场出台措施，可能放缓成交量，但未必对房价构成重大打击，对增长的影响也有限。如果明年房地产不出现大的调整，中国经济增长可能接近12%。