| 对经济型酒店投资热泼点冷水 |
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房产之窗网 http://www.ehomeday.com 2006年6月1日15:56 解放日报 许国萍 |
中国饭店业协会近日发布《2005年中国经济型酒店报告》,中国经济型酒店十强排名前三位全部被上海企业包揽。其中“锦江之星”第一，“如家”和“莫泰”分居第二、第三。
另据中国饭店协会行业资料统计，在目前中国饭店业整体利润水平还是亏损的情况下，经济型酒店经营利润率却能达到50％。其3至5年的投资回收期更是受到广大商业地产商的青睐。
也许是受到经济型酒店高额回报率的诱惑，近来笔者也接到不少电话，有邀请一同踩点出出主意的，也有相帮寻找合适物业的。业内的急着开发，或积极物色酒店经营的合作伙伴，或一边造房子，一边找接盘的下家；业外的苦于资金和土地的限制，或购买，或长期租赁，也纷纷加入，争食经济型酒店的利润大蛋糕。在房地产市场整体趋于平稳和理性，利润率回归合理的态势下，开发和持有经济型酒店仿佛于山重水复中柳暗花明，发现一片高额回报的灿烂空间，趋之若鹜时却鲜有考虑其中暗藏的风险。
风险一：有种说法认为，美国经济型酒店约6万家，平均出租率70％；经济型连锁酒店的收入占美国酒店业的64％，每年创利都是以千亿美元计，而美国的人口仅3亿。国内这一比例还不到10%，以此推断中国经济型酒店的数量可能达到10万至20万家。
我们总是习惯于参照发达国家的市场，房价如此，人均住房面积如此，却缺乏对国情、对特定发展阶段、对当地市场和消费习惯的深入研判。美国的市场是否切合中国的实际情况，这是一个未解的问题。
风险二：投资经济型酒店的开发商几乎都谙熟这样的数据：经济型酒店的出租率普遍在90%以上，资产回报率高达20%，甚至更高。仅此一个理由，就足以支撑所有发烧级的投资行为。
资本总是流向高额利润，企业总要赚钱。但目前的出租率和资产回报率都是基于目前市场的供求关系，高达90%以上的出租率以及三四年之内收回成本的高回报率都是不正常的。一旦经济型酒店以半年十几家甚至几十家的速度扩张，供小于求的程度必然起变化，出租率下降，回报率摊薄，如果规模效益不够，开发成本或租金成本、设备和人员等成本又偏高，很难在竞争中生存。
风险三：根据上海市旅委的规划，2010年上海星级酒店和经济型酒店的床位要达到40万张。而目前上海星级宾馆加经济型酒店的床位仅20万张左右。2010年世博会的180天内，上海共要接待约7000万人次。此外，北京2008年奥运会也给投资者很大的市场信心。
奥运会和世博会绝对是房地产业的大利好，是经济型酒店发展的黄金时期。但利好好比吃饭，需要细细咀嚼、慢慢消化，狼吞虎咽对市场对投资商都没有营养。在房地产行业，见风就是雨，透支利好，炒作概念的例子不少。出道来势汹汹，后续发展乏力。到头来，进，市场不买你的账；退，投资要泡汤，风光无限背后是一本本难念的经。因此，投资经济型酒店也该做好进退预案，几年内客房爆满，赚得盆钵满盈固然可喜可贺，几年后收益率降低也该坦然面对。
经济型酒店的进入门槛不高，容易在很短时间内使市场达到饱和。有专家建议，在开发这类酒店时，是否在奉行节约成本的同时，也为日后转型留有后路。比如，部分定位家庭消费者的经济型酒店在依托周边餐饮配套的同时，可考虑加个简单的厨房，兼有服务性公寓的功能。未来市场变化，也能随机应对行业并购或整合。
链接：经济型酒店又称为有限服务酒店，最大的特点就是房价便宜，其服务模式为“B&B”（Bed+Breakfast）。最早出现在上世纪50年代的美国，如今在欧美已经是相当成熟的产业。国内最早进入经济型酒店的锦江之星，其第一家店1997年开业。
●许国萍
关键字：经济型酒店,商业地产,房地产,开发商,租金 |
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