| 聚焦 “国六条” 延长年限对沪市影响不大 |
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房产之窗网 http://www.ehomeday.com 2006年6月1日16:48 上海商报 朱楠 |
中国的楼市，仿佛注定是与冷暖交汇的春季有着微妙的关系。５月１７日，温家宝总理主持召开国务院常务会议，出台了被媒体广泛称为“国六条”的针对房地产市场六条措施。消息一出，楼市哗然。自今年４月２８日央行上调金融机构贷款基准利率以来，一直被业内纷纷猜测的楼市即将面临“再调控”的说法得到了证实，新一轮楼市调控吹响了号角。
所谓“再调控”，是相对于去年从３月起开始实施的楼市“调控”而言，而“国六条”与去年同样于５月出台的“国八条”也系出一脉。５月２９日，由国务院办公厅转发九部门联合制定的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（以下简称《意见》），深入贯彻５月１７日国务院常务会议关于房地产调控的精神，是 “国六条”精神的具体落实方案，提出了有较强操作性的措施，从涉及的内容看，其针对性更强。
延长年限对沪市影响不大
《意见》颁布首日，美联物业对所接触客户现时心态做了一番调查。从市场反应来看，现阶段交易的客户中，有５～１０％挂盘业主采取“封盘”方法，等待近期地方相关调整性措施的出台。有５～１０％的放盘业主，由于资金回笼问题，选择小幅降低售价，以求尽快脱手。有１０％左右的挂盘业主，为转嫁税收压力，提升售价。约有７０％左右的挂盘业主选择维持原价。
对此，美联物业上海区总经理冯泓睿表示，政策出台后短期内，会造成二手房交易过程中营业税纠纷问题。与此同时，二手房转让全额征营业税延至５年，在短期内可能会导致部分二手商品房业主“惜售”或“税收转嫁”举动。但从总体市场格局来说，经过２００５年政策调控以后，上海楼市中短期投机客所剩不多。加上本次政策从颁布到实施间隔时间极短，除上、下家均没有贷款申请或偿还问题的交易有可能在２日内完成，其他类型的交易在时间上没有太大的可行空间，预计短期内不会有大量抛盘出现。
高力国际华东区常务董事翁琳认为，延长营业税的缴纳时间增加了住宅的持有成本，在短期内可能促使剩余的投机者退出市场。然而，由于此前一轮调控已使大部分的投机者退出，而对长期看好上海住宅市场的投资者影响较小，因此这一政策对上海的影响相对较小。泛城（中国）综合住宅服务执行董事胡港文也表示，此次出台的税费政策，相对之前市场的各种传闻而言还是比较温和的，而且根据经验，这种税费的收法可操作性要比个人所得税的征收强。
“无论是何种措施，政府的目的都是希望进一步打击炒房、稳定房价。而从结果来看，政府还是决定从年限上而非税率上来加强税收调控，主要为的还是一个执行力问题。”中国指数研究院华东分院副院长陈晟这样认为。他表示，在住房转让环节征收２０％个人所得税，也能起到抑制投资的作用，但在征收细节上如买卖差价的界定等方面，还存在一些问题，所以选择延长年限正是一种深层次的考虑。同时，这还是一种综合性的考虑，因为这个政策可促使租赁市场的供应量有所增加。
业内也有“另一种声音”认为，从历次的调控经验来看，税收的增加，一定是转嫁到买家头上，从而使得房价虚高严重，且会在后期造成需求的报复性增长与放量。营业税征收期限延长，也许将使一部分投机者望而生畏，不敢轻涉，将有效控制房地产市场的投机成分。但与此同时，二手房市场内的房源供给也受到影响，减小供给量，减弱流通率，使当前房地产市场的供需结构矛盾越发严重，尤其成交量一路上涨的二手商品房，消费者的选择性受到影响，减少了成交机率。当买房人发现，在二级市场买房要缴如此高的税费时，二手房的性价比优势将失去吸引力，使二级市场的消费者直接转战一手新盘，而需求的增长将助推开发商调高房价，强势地位更趋明显，为新房价格上涨推波助澜。
“90平方米”成“分水岭”
《意见》第二条中提到“自２００６年６月１日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积９０平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的７０％以上。” 第五条中又提到“为抑制房价过快上涨，从２００６年６月１日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于３０％。考虑到中低收入群众的住房需求，对购买自住住房且套型建筑面积９０平方米以下的仍执行首付款比例２０％的规定。”“９０平方米”似乎成为商品房是保还是压的“分水岭”。
荒岛房产工作室市场总监冯伟表示，以上海为例，目前９０平方米以下的住房以政策保障性质的配套商品房居多，可以预期，这条措施执行后，未来市场内中小户型的商品房供应会大增，大户型则可能‘奇货可居’，甚至可能造成房价上的分化现象。当然，这样政府从增加普通商品房供应角度来调控的目的就达到了。”
不过，也有业内人士认为，这样可能会对商品房品质造成一定负面影响。目前在上海，９０平方米以内要么是一室一厅，要么是多层小二房，像上海现在的小高层、高层建筑里很难做到９０平方米小户型。以后开发商为了符合标准，不得不调整规划设计，板式房型的高品质楼宇可能就少了，更显得“物以稀为贵”。
在房贷政策方面，把过去首付比例由２０％提高到３０％，一定程度上有利于控制过快的购房需求。而对购买低于９０平方米的住房，仍执行首付款２０％比例，充分考虑了中低收入群众的购房需求。有分析人士指出，这是国家政策面首次提出“区别化”的住房信贷政策。
“购房面积在９０平方米以上的首付款比例提高到３０％，将直接影响到部分购房者的首付款支出，从而抑制投机者的炒房行为。”一家国有银行消费信贷部的负责人说。但也有业内人士指出，首付款区别对待，照顾了中低收入群体；然而首付款设为２０％至３０％，对炒房者的投机购房，仍形不成有力打击。一位贷款服务咨询公司的负责人认为，目前上海一般购买首套住房，只要不是豪华别墅，基本上都可以获得八成比例的房贷。此项政策将有可能使打算购买超出９０平方米但超出不多的人群需求下降，而对于炒房者来说，提高首付成数只会使其在同样的资金条件下少炒几套房，最大的影响可能只是打压了他们的心理预期。
加大对开发商监管力度
中国指数研究院华东分院副院长陈晟分析认为，此次《意见》中尤其要引起注意的是，“对虽按照合同约定日期动工建设，但开发建设面积不足１／３或已投资额不足１／４，且未经批准中止开发建设连续满１年的，按闲置土地处置”这一条，正是给予“变相”囤地的精准的一击。同时，基于此次土地政策上的不小变化，也建议各大房地产企业对土地政策和自身实力作出重新评估，“以前是国家越严供地，为了保持持续发展的开发商越要去争地，如今开发商应该意识到，拿地要与自己的发展能力及计划的开发节奏相适应。”
高力国际华东区常务董事翁琳则认为，这一政策也会促使中小开发商为避免土地被政府无偿收回，设法尽快将现有项目转让给资金实力较为雄厚的大型房地产开发商，从而使房地产业的行业整合速度进一步加快。
国有商业银行一位负责人称，《意见》为抑制房地产开发企业利用银行贷款囤积土地和房源，还要求对项目资本金比例达不到３５％等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。此举无疑严格了房地产信贷条件，切中了房地产开发中的一个要害问题。
“房地产企业资产负债率平均超过７０％”，银监会统计部专题分析组去年发布的《中国房地产资金来源状况分析报告》中指出，“多年来，房地产企业自有资金不足，为了达到国家对房地产项目自有资金比例的要求，不惜采用各种变通的方式套取银行贷款来充当自有资金，特别是近两年房地产项目资金比例要求提高到３５％，房地产企业更是透过关联企业贷款、挪用已开工项目资金、向省外企业借款以及销售回款再投资等方法来拼凑自有资金，以低成本或无资本扩张。”
也有房地产开发商向媒体公开承认，项目资本金比例低了，有可能形成金融风险。只要开发商能够对土地进行渐进式的开发，而不是长期闲置或倒卖土地，就应当认为是合理的。严格执行这项政策的城市，房地产开发企业应该已经过一次洗牌。例如上海，经过前两年严格执行这一政策，小开发商已基本退出市场，现在市场上留下的多是资质较好的大企业。
某商业银行个贷部负责人解释说，“空置三年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物”，意味着个人将无法从银行获得这些楼盘的按揭贷款。而在目前商品房交易中，八成以上的个人都是通过从银行贷款的方式来买房的，拒绝对这部分楼盘发放贷款，无疑斩断了这些楼盘的销路，开发商利用银行贷款囤积土地和房源的行为将受到抑制。
细则含糊仍亟待完善
尽管业内对此次出台的细则有诸多好评，但也有人认为，细则仍有一些不完善之处。例如：没有对投资与投机进行细分——不能说买９０平米以下的都是自住的，没有提到对二次购房的限制，也没有涉及对外资炒房的限制。
中国国际金融有限公司首席经济学家哈继铭认为，在交易环节的营业税，总体上力度较弱，“５．５％的税率是不关痛痒的！”但他同时表示，由于营业税以房价为税基，这对不同地方的效果不一样，对涨价比较快的城市，高税率可能有用，但对涨价比较慢的城市则打击又比较大。他建议，对房价的增量部分征收资本利得税，就是对房子的增值部分征高额税，这可以抑制房价上涨过猛。同时应该对占地面积大、容积率低的住宅、豪宅征收高消费税，这些税收收入可以用来支持廉租房和经济适用房。另外，有必要对内资、外资区别对待。在人民币升值的背景下，外资往往利用房产来套利。即使房子没有增值，而人民币升值，外资也会获得较大利益。
北京师范大学房地产研究中心主任董藩公开撰文表示，在住房转让环节征收营业税，用以抑制投机和投资性购房需求，在需求旺盛的情况下，这部分税收可能转化成交易成本，推升房价；在需求平稳的情况下，又会极大地抑制二手房交易活动，因为“惜售”会阻碍二手房市场和租赁市场的发育。董藩主张，应从保有环节进行税收调节，如果物业税推出的条件尚不成熟，可以更多地利用金融手段调控需求。
董藩还表示，他虽然积极主张加快住房保障制度建设，但反对继续进行城镇廉租住房和经济适用房建设，而主张用货币补助的方式代替实物补助。理论和实践都已经证明这种做法成本太高，副作用太多，而且这种做法正在被国外所抛弃。因此，继续推进廉租房和经济适用房建设，似乎不该再出现在这个文件里，或者只能作为过渡性措施。
关键字：温家宝,贷款基准利率,二手房,上海楼市,房价,租赁,商品房,按揭 |
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