| 承诺年回报8％富杰大厦只剩了留守人 |
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房产之窗网 http://www.ehomeday.com 2006年6月12日15:29 上海商报 顾英 |
风险提示后售后包租楼盘现状调查
５月下旬，建设部发出风险提示，重申了建设部《商品房销售管理办法》和国家工商总局《房地产广告发布暂行规定》中的相关规定，称售后包租现象涉嫌违法，并要求“各级房地产管理部门要加强监管，对违背有关法律法规规定销售商品房的，一经发现要严肃查处”。在上海，售后包租的现象虽没有大行其道，但数量还是不少的。如今，建设部风险提示后已经严正公布，那些曾经大打“售后包租”牌的项目又该如何继续它们的销售呢？
记者在调查中发现，以“售后包租”为策略的项目也可以分两类，一类是完全依靠包租来营销，如果没有这样的包租承诺，购房人购买该项目就毫无意义。而另一类项目，本身就有一定的投资、使用价值或物业升值空间，承诺回报率只是促进销售的辅助方式。面对建设部此次风险的提示，这两类项目目前的生存状态完全不同。
纯粹包租：停止销售
售价远高于周边楼盘
富杰大厦无疑应该属于前者，该项目宣传称将建成北外滩的四星级宾馆，一方面该项目的销售报价创造了所在板块的制高点，而另一方面，开发商给予购房人的投资回报承诺也可谓创造了市区“售后包租”之最——年租金回报率高达８％，包租期更是长达１２．５年。这样一个纯粹以高回报率吸引人的项目，如今售楼处几乎已经人去楼空。曾经富丽堂皇的售楼处现在只有财务室里有一名员工留守，该员工称，大厦目前“停掉不卖了，什么时候再卖还没有定论”。
富杰大厦位于欧阳路５７号，即四平路、临平路口，曾经是一幢旧商务楼。经过改建后，２００５年２月开盘分拆小产权销售，当月在本市数家媒体上以“富杰国际酒店”的售楼名称打出的广告中称：“超豪华精装修产权式酒店限量发售，委托经营１２．５年，每年固定投资回报。”按照８％这样的回报率，１２．５年也正好是开发商把全额房款以投资回报的形式还给了购房者，这样的承诺无疑是诱人的。但同时，人们也明显可以感受到，该盘的售价奇高——２．７万元／平方米。在２００５年４月份，正在该盘以２．７万元／平方米报价热销的时候，记者曾经对该盘及周边市场进行过调查。在同一板块内，同类型酒店式公寓房源当时最高的挂牌价不过在１．８万元／平方米左右，而该板块的最高端住宅价格也在１．８万元／平方米上下。
尽管在高回报率的旗帜下包含着高售价的实质，但是诱人的承诺依然吸引了不少投资客。网上房地产的资料显示，富杰大厦共有２６８套房源纳入网上销售，已经销售７６套。
宏观调控后停止销售
上周，记者再次来到富杰大厦的售楼处，却发现该盘已经停止了销售，尽管售楼处里面的服务台、沙发等等都保持着原样，两台液晶电视机也开着，但是售楼大堂空无一人。见记者在里面张望，一位保安从电梯间走过来询问。闲聊中记者获悉，该盘已经停止销售了，开发商在楼上办公，但没有预约、不认识的人不得上楼。该保安表示，售楼大厅边上有个小间是财务室，里面有开发商的工作人员，具体问题可以询问他。
在财务室找到这位留守人员后，记者询问了大厦的相关情况。对方称，现在楼上已经全部按照四星级宾馆的要求和当时楼书承诺的内容装修好了，各种室内用品也已经搬入。当记者表示买房，并要上楼看一下时，该留守人员断然拒绝了记者的要求：“看了也没用，我们不卖了！”继而记者询问，那些已经买房的人在这段时间内是否已经按时获得了租金回报呢？对方很肯定地回答：“当然能按时拿到，合同上签好的事情，我们不会违约的。”
据知情人透露，去年３月份宏观调控一出台，富杰大厦就陷入了销售僵局，多数购房人都看到了高房价与所谓高回报的双重风险。当年下半年，售楼处就基本撤销了，虽然摆设还在，但是只留了一个人留守。凡有到售楼处咨询的人，留守人员便会告知出于策略调整的需要，暂时停卖。该知情人表示，一开始，富杰大厦的开发商确实是为应对宏观调控带来的楼市急冻而寻找新的销售对策，但是这样的价格与项目性质，离开包租就很难吸引购买者，此次建设部发文后，开发商更无法对外销售了。
商铺销售：转变风向
七浦路某楼盘
依靠地段优良规避风险
５月中旬，记者在七浦路某知名的在售商铺售楼处看到，“包租两年回报１５％，无理由回购”的标语，据悉，当时开发商采取了委托经营管理公司“包租”的方式进行销售，并提供两年共１５％的回报，每一季度支付一次，第三年起业主可以无理由原价卖给开发商。
但是，建设部的风险提示一经发布，该醒目标语已经不见了踪影。上周，记者看到该项目售楼处外墙似乎也经过了重新处理，售楼处里面所有关于“包租”、“回购”的明示信息也都已不见。记者进入楼盘销售人员处咨询购买商铺事宜，销售人员一如常态地介绍关于售价、产品特色等问题，但不再像之前那样大谈开发商承诺的两年回报、无理由回购等诱人承诺了。记者询问，上次所见的包租和回购的承诺取消了吗？销售人员立即否认，三四楼的商铺从来没有售后包租的提法，开发商只负责出售，业主在获得产权后如要租售可以委托商场市场管理处，“别的商场也都是这样的模式”。在否认的同时，该售楼人员也表示，商场５楼有少量回报，“只有两年，主要是５楼太高，不容易集聚人气，为了减少购买者的顾虑和损失，开发商主动承担这个市场培育期的损失”。
尽管承诺包租和回购的标语、宣传已经取消，但是在售楼处，记者还是看到了不少投资者前来咨询，也有不少客户准备签合同。
对这个项目的做法，本市某中介公司的商铺部分析师认为，七浦路的情况与富杰大厦完全不一样。七浦路目前已成为辐射华东地区的中低档服饰交易核心区域，这样成熟的批发市场聚集区是很受市场认可的，该项目只要价格合理，不愁铺位卖不掉，只是周期长短的问题。该开发商的做法只是用来促进加快销售，而不是完全依赖于包租来完成销售。多数投资者看中的是商场人气聚集以后的发展前景，包租不是关键，因此包租取消后，该项目销售依然不错。
某旅游地产
变相降价拟改直接降价
上海周边有不少旅游商业地产，记者所调查的此项目位于一个人气旺盛的古镇景区边，主要针对购买者就是上海和苏杭地区的投资者。
２００５年初，该项目第一批商铺对外销售，平均售价在６５００元／平方米。由于该景区在全国乃至国外都十分知名，其挤破人头的旺盛人气和巨大商机也是市场公认的，因此在一期开除后销售一空。但是紧随而来的宏观调控也使得该项目的销售陷入了困境。２００５年底，该项目推出第二批商铺，在定价上开发商动足了脑筋：如果以原价销售，周期肯定会很长，销售情况并不看好，但是降价的话，又该如何跟第一批客户交代？该盘的销售经理告诉记者，二期的预约客户中，还有不少是一期的老主顾。
鉴于这样的情况，开发商选择了以搞活动的方式，承诺３年投资回报，每年６％，而且由开发商在买家购房后第一年里，一次性支付给买家。开发商坦陈：“这其实是变相降价，这样折算下来，尽管第二批商铺的单价说起来和第一批是一样的，甚至要高出３００元左右，但事实上降低了８００元／平方米。这样无论老主顾还是新主顾，心理上都宽慰了，我们也不必太担心老主顾退房或者要求降价。”
此次建设部的发言公布以后，开发商表示，目前该项目虽然在广告宣传上取消了“包租３年，一次性付款”的承诺，但实际上依然在按照原来模式销售， “如果我们这里的地方上真的下死命令不许包租了，我们也只好把降价的方式从变相变为直接”。
关键字：售后包租,商品房,建设部,富杰大厦,开发商,商铺 |
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