| 大摩再出手7.58亿收华山夏都 |
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房产之窗网 http://www.ehomeday.com 2006年6月14日14:43 上海商报 朱楠 |
均价２．８万共１１６套入囊 可能将物业改装成酒店式公寓
继今年４月斥资２亿元人民币收购陆家嘴中央公寓之后，本月６日，摩根士丹利再次大手笔收购沪上豪宅物业，将华山夏都苑的１１６套房源收归囊中，估计收购总价高达７．５８亿元人民币。看来，楼市的宏观调控并没有影响到外资“扫楼”的好心情，境外投资机构频频收购沪上物业，与目前上海楼市整体的低靡形成了鲜明对比。而摩根士丹利似乎正在成为外资进军上海房地产的一个标杆。
当天成交１１６套
华山夏都位于华山路、平武路，是传统高尚住宅区华山路板块难得的高层建筑。一期占地１．２万平方米，由四栋高层公寓组成，毗邻３．９万平方米的华山绿地。据悉，只有最左边紧靠着华山绿地的Ａ栋出售，其余三栋中有一栋是酒店式公寓，另外２栋楼也都将用于出租。Ａ栋建筑总高３１层，有１１６个豪华精装修单元，含少量复式景观房。单套总价在６００～７００万元。目前，Ａ栋已完成结构封顶，于今年５月公开发售。
早在今年４月底华山夏都即将发售时，参与项目推介的第一太平戴维斯高级董事朱兆荣曾表示，与翠湖天地１８号楼是整体卖给投资公司不同，华山夏都Ａ栋将要零散发售，先卖最好的一套顶层复式，随后可能会先推出小批量房源，后面３栋的趋向尚无定论。“对于后面三栋物业，我们欢迎基金等机构投资者，但是也不排除开发商高登建设决定自行持有出租。” 朱兆荣在说此番话的时候，也许并没有料到，连原本打算零售的Ａ栋也最终还是整体落入海外基金囊中。
从房产之窗提供的数据显示，６月５日至６月１１日一周内，华山夏都苑居全市商品住宅销售面积第一名，６月６日当天该盘成交住宅房源１１６套，成交面积为２７０３１平方米，成交均价为２８０４３元／平方米，交易总金额为７．５８亿元人民币。有知情人士向记者透露，此次华山夏都的１１６套房源并不是零售成交，而是由摩根士丹利整栋收购，这也是大摩继陆家嘴中央公寓之后今年在上海豪宅市场上第二次大笔收购。
出租回报率平均８％
据了解，大摩此次收购，很可能将套用陆家嘴中央公寓的投资模式，将此栋物业改装成酒店式公寓，以租赁的方式长期持有。仲量联行中国区董事陈立民先生认为，装修成为酒店式公寓长期持有，并收取固定回报，对于大摩这样的投资机构来说是最为安全的投资方式。他透露，近期大摩刚刚在香港以股权收购的方式将一家知名的酒店管理公司纳入旗下，“这也表明，大摩有意打入酒店经营管理领域。”
第一太平戴维斯的调查报告表明，目前华山路沿线物业租赁情况良好，租金回报率坚挺。香提花园１９５平方米房型月租金在５０００～５５００美元，华山公寓２１３～２４５平方米房型月租金４０００～６５００美元，汤臣怡园１７０平方米房型月租金３５００～４５００美元，而２２０平方米房型月租金则高达５０００～６０００美元。
第一太平戴维斯住宅部董事李昕表示：“华山路区域租金回报率基本维持在８％。”稳定的租金回报无疑是大摩收购整栋物业的重要因素。业内认为，有了知名的酒店管理公司以及大摩的雄厚实力和知名品牌，取得超过地区平均水平的租金回报应该不是难事。
外资在沪楼市频频出手
春节至今，海外投资机构在上海楼市频频出手。先是香港协和集团出价１亿美元从荷兰国际集团ＩＮＧ手中接过了淮海路盛捷高级服务公寓的１００％股权；随后美国高盛Ｇｏｌｄｍａｎ Ｓａｃｈｓ以逾７０００万美元的价格买下位于古北的虹桥花苑酒店式公寓；又有嘉吉投资Ｃａｒｇｉｌｌ一口吃进南汇的２４幢别墅；基汇基金Ｇａｔｅｗａｙ Ｃａｐｉｔａｌ则为一名中东个人买家作代理，斥资约６亿元人民币购买了新天地旁豪宅翠湖天地御苑的１８号公寓。
大摩在上海设立了公司之后更是异常活跃，４月两度整栋收购陆家嘴中央公寓，５月收购金桥埃蒙顿广场，６月再次整栋收购华山夏都Ａ栋。近期，关于外资进入，加深中国内地房地产炒作气氛的言论再次爆发。
■专家意见
长线投资不受政策影响
仲量联行陈立民认为，外资涉足上海的房地产市场对楼市的心理影响远大于实际影响力。“境外投资机构在上海收购物业的体量仅是总成交面积很小的一部分，再说现在国内的购房者也日趋理智，并不会因为大摩或是别的什么境外机构收购了物业，就跟着买进。”
他表示，对于境外投行来说，也存在一个内部的压力，“海外投资机构集合境外委托人的资金，代为投资并收取管理费，因此买楼并实现资产增值和变现是投行的任务，它不会因为目前中国的楼市调控政策而影响他们的收购计划。”另外，陈立民说，从“国六条”细则来看，十五条细则中没有任何一条有意打压长线投资行为。“政府是鼓励大家长期持有物业的，近期大摩收购的投资方式也符合政府的意图。”
陈立民还向记者介绍，目前国内开发商的撤出机制相当薄弱，除了卖房子以外，几乎别无他途。而境外投资基金的撤出机制已经开始成熟，可以通过基金间的互相转让，也可以通过打包海外上市实现，这也加速了摩根士丹利等外资进入中国房地产市场。
关键字：陆家嘴中央公寓,摩根士丹利,华山夏都苑,房地产,精装修,房产之窗 |
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