| 房价走向尚不明朗 新调控时代合理选择房贷 |
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房产之窗网 http://www.ehomeday.com 2006年6月14日8:55 上海证券报 |
“国九条”出台之后，由于房价何去何从尚不明朗，部分欲购房者处于进退两难的境地。对于那些需求较迫切的购房者来说，如何在林林总总的房贷产品中进行选择，签订购房合同前需仔细斟酌一番。面对着固定利率房贷、接力贷款、宽限期贷款等让人眼花缭乱的房贷品种，了解清楚其利弊，无疑是非常重要的。
固定利率房贷：规避利率风险
所谓固定利率房贷，顾名思义就是指购房者在签订购房贷款合同时如果选择了这种贷款，在贷款期限内不论银行利率如何变动，借款人都按照固定的利率支付利息。
点评：过去单一的浮动利率房贷演变成浮动利率房贷和固定利率房贷并存，客观上为借款人提供了选择的自由，借款人可以根据自身的情况来确定选择哪一种贷款产品，并以此来确定自己的还贷方案。
固定利率房贷的优点是房贷利率并不随市场利率的变化而调整，能在一定程度上帮助借款人规避利率波动的风险。但如果利率水平走低，在房贷利率固定的前提下，也可能出现购房者为房贷多交钱的情况。固定利率房贷比较适合那些有固定收入、预期未来利率会升高、对利率风险有比较清楚认识的借款人。因此，这种贷款方式考验的是购房者对于未来利率走势的判断力。但如果是计划短期内提前还贷或者想增加还款额的购房者，最好还是不要考虑申请固定利率房贷。
目前，光大银行、建设银行、招商银行、汇丰银行都已经陆续推出了固定利率房贷，范围涉及新房、二手房以及所有的商业用房。
接力贷款：合力按揭购房
接力贷款指的是以子女（或子女及其配偶）作为所购房屋的所有权人，父母双方或者一方与该子女作为共同借款人，贷款购买住房的房贷产品。
点评：接力贷款的优点是可以适当延长借款人的年龄和贷款年限，不受普通房贷规定中上限的限制。前期还贷压力可以减轻，门槛也较低。但这种房贷未来可能在父母和子女间或者在几个子女间产生房屋产权纠纷。要避免发生这类问题，最好事先有所约定，如没有直接参与还款的其他子女不能拥有该房产的所有权或继承权等。
另外，由于延长了还贷年限，接力贷款的利息也要高出许多。以贷款30万元由5年期延长至20年期为例，原来的月还款额为5731.46元，利息总额是43887.34元；选择接力贷款后月还款额为2065.02元，利息总额上升为195603.74元，多出了151716.40元利息。接力贷款适合的人群为年龄较大的购房者（40岁以上）和刚参加工作、收入暂时不高、还款压力较大的年轻人。
农业银行目前在上海、北京、天津等8个省市推出了该项业务，但农行对客户也提出了相应的要求：作为共同借款人的父母和子女均有稳定的职业和收入，共同借款人收入之和有偿还贷款本息的能力；父母中年龄较大的一方不超过60岁。
双周供：减少利息缩短期限
双周供是指将按揭贷款的还款方式从原来每月还款一次变为每两周还款一次，每次还款额为原来月供的一半。
点评：双周供还款与按月还款相比，可以减少利息负担、有效缩短还款期限。由于双周供比月供的还款频率高，贷款本金减少得更快，整个还款期内所归还的贷款利息将小于月供，同时还相应缩短了贷款期限。以一笔50万元30年的按揭贷款为例，按基准利率6.12%计算，采用双周供还款可以比按月等额还款法节省利息115186元，节省总利息约19.42%；缩短还款期64个月（近5年半）。对于月收入不宽裕的贷款人来说，双周供的还款方式会增加一定的经济压力。
这种方法比较适合拿周薪和双周薪或者是还款能力较强、希望缩短还款期限的贷款人。深圳发展银行目前可以办理双周供房贷。
循环贷：满足资金周转需求
循环贷就是个人住房循环授信，借款人将按揭房抵押给银行，可以获得一个贷款额度，在规定的时间和额度内可以分次提款，循环使用。
点评：循环贷的优点是可以将购房者手中的“不动产”———按揭房的价值盘活。办理了这项业务后，可以从银行获得相当于房产价值的最高授信金额，还可以在贷款期间内循环使用已经偿还给银行的贷款，用于购车、装修等其他个人消费。
循环贷让购房者通过房产抵押的方式获取一个有一定备用额度的现金池，比较便于资金的灵活调度。但借款人获得的资金在使用上还是有要求的，如不能用于炒股买期货。
这种贷款方式适用于收入比较丰裕、有提前还款能力、有资金周转需求的中青年白领阶层和小企业主。
深圳发展银行、光大银行、建设银行目前可以办理相关业务。
直客式贷款：避开中间环节
直客式房贷是购房者直接向银行贷款、由银行一次性向开发商付清购房款的个人房贷新模式。贷款的额度、成数、期限以及还款方式由银行根据购房者需求决定。
点评：直客式房贷的最大优点是，买房时在不需要向开放商支付按揭保证金的前提下，可以办理一次性付款，这样房价通常可以得到一定幅度的优惠，节省一定的开支。由于避开了开发商和中介，直客式房贷还可节约一笔中介费，但直客式房贷手续繁琐，门槛较高，并不是所有购房者都能获得这种贷款的。
目前只有中国银行的优质客户和信用及资产较优良的消费者可以获得直客式房贷的贷款。
宽限期贷款：减轻初期压力
宽限期贷款是指个人住房贷款发放后，在一定的时期内，借款人每月只需支付利息，暂时不用归还贷款本金。待宽限期结束后，再按合同约定以现行的“等额本金法”或“等额本息法”还本付息。
点评：宽限期贷款的优点是在宽限期内暂时不用归还贷款本金，减轻了购房者借款初期的还款压力。但借款人因此要支付更多的利息。
宽限期贷款适合有固定工作、收入不错但目前还款压力较大的年轻夫妻，购房首年可减轻资金负担。
目前，上海银行向个人商业性住房贷款期限超过1年、由与上海银行建立合作关系的开发商或二手房中介机构引荐以及该行的个人VIP客户提供此项贷款业务。
关键字：房价,房贷,国九条,二手房,开发商 |
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