| 挂牌价上升成交困难 为避税房东欲再等一年出售 |
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房产之窗网 http://www.ehomeday.com 2006年6月15日16:18 上海商报 顾英 |
为避税房东欲再等一年出售
新房
淡水湾热销带高均价
最新相关统计数据显示，从５月下旬开始，整个卢湾区的新房成交中，所有单盘价格都在２００００元／平方米以上，而２００００元／平方米以下的楼盘，因扬子江家园、紫勋雍邸等楼盘的销空而基本消失。
据统计，５月下旬，整个卢湾区的新房成交均价近２４９００元／平方米，比中旬上升了５７００元／平方米，上扬幅度高达２５％以上。这一方面与部分２００００元／平方米以下的楼盘的销空有关，另一方面也和淡水湾花园新推房源的热销也有关系。据悉，该盘５月下旬新推８６套房源，目前销售已经过半，均价近２５０００元／平方米。
与淡水湾花园的热销相比，翠湖天地御苑似乎另有“状况”，网上房地产显示，５月份该盘销售５０套，退定却有９０套；６月１０日之前销售３２套，退定１４套。对此，售楼处解释，由于该盘的买家大多数都来自于境外，有一部分不能及时到现场签约，另有一部分则是因为该盘的购房款都在千万元上下，而银行贷款审核部门对２００万元以上的高价房的放贷十分谨慎，往往会比预定时间有所延迟，这两个问题导致了网上自动退定。
次新房
挂牌价上升 成交困难
５月下旬９部委联合意见发布以来，卢湾区的二手房市场总体出现了卖家不卖、买家不买，成交困难的局面，尤其是２年以上、５年以下年龄的次新房源，更是难以成交。中原地产卢湾区经理吴敏告诉记者，这一方面是因为房东普遍把营业税调整后增加的开支转嫁到买家头上，在市场上可以看到的是，６月以来，这部分二手房的挂牌价格大多数都有所上调，５万、１０万的上调幅度十分常见；而另一方面，买方又不太愿意接受这样的转嫁，市场信心也因政策受到一定打击，不像４月纷，即使房东一方临时跳价，让买家心里有点不爽，但多数真心想买房的人还是无奈接受了房东的“无理”。
中介分析，房东肯在宏观调控时期冒险涨价的根本原因，还在于卢湾区次新房源的稀少，再加上９０平方米的政策一出台，这些人更相信，以后市中心房型好、地段好的房源会越来越少。而与稀少房源形成反差的是，区域内的需求却有所上升，中原地产卢湾区区域经理吴敏告诉记者，为迎接世博会，Ｍ９、Ｍ１０、Ｍ１３号线将在２０１０年前开通，已经有部分站点即将动工，沿线拆迁也即将启动。初步统计，相关轨道工程的动拆迁工程将会产生４０００户左右的动迁户，其中不少人还是选择在卢湾区购买二手房。
虽然５月底以来整个卢湾区域的交易困难，但依然有少数房龄超过５年或在２年以内的次新盘成交比较活跃。
南部楼盘单价在２万元以内的较受市场欢迎。比如海悦花园、汇龙新城等楼盘，都是５年以上的房龄，营业税调整并不影响其价格。目前，海悦花园的成交价格在１８５００元至２００００元／平方米，汇龙新城靠高架的房源要便宜一些，在１６５００元至１７５００元／平方米之间，而小区中部噪音较弱的房源则可卖到１８５００元／平方米。
打浦桥板块的绿洲仕格维保持了一贯以来的、相对活跃的势头，该盘２００４年下半年期房预售，全装修，当时售价１．９万元／平方米。今年年初交房以后，不少房东把２年内转让需要５．５５％的营业税加在房价里进行挂牌，看房者在心理上已经接受了这样的价位，此次新规定把２年期限延长至５年，并没有影响房东的挂牌价格，因此成交也没有太大影响。目前该盘的均价在２４０００元／平方米左右，楼层和景观较好的可以卖到２５０００至２６０００元／平方米，楼层低的则在２２０００元／平方米左右，这也是目前绿洲仕格维正常行情中的最低价。
卢湾北部新天地淮海路沿线的翠湖天地一期则经历相反遭遇。该盘于２００２年交付使用，至今已经４年，营业税征收对象调整以后，该盘就被纳入了征收范围。由于每套房源的总价在５００万元左右，因此，所增加的营业税也将高达３０万元左右。无论是卖家自己承担还是转嫁给买家，都是一笔不小的费用。而更多的房东则认为，与其再等一年可以免营业税卖出，不如先收回不卖。
淮海中路
将出现沿街酒吧
据业内人士透露，淮海中路某办公楼的裙房业主已经与一酒吧经营者洽谈妥租赁事宜，后者有意在其近１０００平方米裙房内开设酒吧，也就是说这里将出现一个淮海中路惟一的沿街酒吧，其规模也可谓首屈一指。据悉，此项租赁涉及的月租金可能达到６０万元。
■焦点个案
淡水湾花园
淡水湾花园于５月下旬推出了小区位置最好的７号楼，一共８６套，为毛坯房。开盘到现在，网上已经销售了４０余套房源，该开发商告诉记者，由于网络操作的周期问题，事实上本次推出的房源已经销售了５５套。目前的销售均价是２５０００元／平方米左右。
淡水湾花园于２００５年４月第一批房源开盘销售，尽管在前一年开始就有不少人到售楼处预约登记，但是，在宏观调控强势出击的２００５年，淡水湾花园的销售变得十分清淡。去年下半年开始，通过基金成功融资６亿元的淡水湾花园开始策划新的销售策略，售楼处也曾关门重新定位、装修。今年年初，该盘确定了主推香港市场、追加投资，进一步提高楼盘品质的营销新策略。
５月下旬就是该盘经过调整策略以后推出的首批住宅房源，其销售业绩从一定程度上说明该盘新的策略是比较合适的。
从淡水湾花园自身的环境来看，它还是颇能吸引境外人士的。该盘离打浦桥和新天地都很近。打浦桥积聚了一批原来的外销房，境外人士比较集中，另外，打浦桥已经形成了成熟的商圈氛围，购物、出行都十分方便；而新天地板块更是名扬海外，许多外籍人都会选择在新天地附近租房或置业。
目前，淡水湾花园东面的马当路和北面的建国东路沿线还有很多老式住房，比较杂乱，但是，在规划中建国路和黄陂路区域将建１２０００平方米的公共绿地，马当路根据规划将作为新天地的延伸，成为一条汇聚顶级品牌旗舰店的重要商业街。
本次推出的７号楼是淡水湾花园中位置最好的楼，主卧对着中心花园，景观很好。栋距达到了７０米，主力房型为１１４、１１９平方米的两房和１５４、１８５平方米的三房。
关键字：淡水湾,翠湖天地御苑,银行,贷款,二手房 |
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