| 徐汇挂牌价降 抛盘量高于6·1前 |
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房产之窗网 http://www.ehomeday.com 2006年6月15日16:40 上海商报 徐健 |
挂牌价降 抛盘量高于6·1前
新房
中大户型唱“主角”
当前，徐汇区的新房供应比较活跃，且以中大户型为“主角”。截至６月１０日，网上房地产数据显示，徐汇区一手商品住宅供应２７２６套，比上月的供应量下降了３％。徐汇区一手商品住宅分布在徐家汇的有４４６套；徐汇中心板块８０４套；田林１３９套；植物园３１６套；龙华２９７套；华泾７３３套。与上月相比，龙华、田林、植物园和华泾四个板块供应量总计减少１０％，但徐家汇供应量有明显上升。
在新建商品住宅的供应结构方面，全区供应量最大、最集中的仍是建筑面积１００－１２０平方米的住宅，为６３２套，占供应总套量的２３％；７０－１００平方米的住宅共５７５套，占供应总套数的２１％；１２０－１４０平方米的住宅共５０８套，占供应总套数的１９％；面积大于２１０平方米的住宅共１３９套，占供应总套数的５％。与上月相比，中大户型房源的供应量有所提高。
目前徐汇区在售新盘有徐汇御苑、汇峰鼎园、宏润花园（三期）、盛大花园、桂林新苑、海上名门、电影华苑、尊园、汇京佳丽园等，分布在区域的各个板块。
二手房
成交受阻 售冷租热
上周各大中介门店最普遍的现象，表现为产证未到５年的房源纷纷涨价，这类房源占了总挂牌量的２０％。据中介介绍，普通住宅涨价幅度基本在１０％左右，６月１日前一套总价１００万元的房源，目前挂牌价１１０万元，房东心理价位在１０７万元左右。但从目前市场情况来看，涨价还只是房东的“一厢情愿”。中介透露，６月１日至今，涨价房源几乎没有一套成交，形成了上下家僵持的局面。
由于买卖市场的萎缩，租赁市场开始走好。据悉，目前徐汇内环外的租赁挂牌，较６月１日之前增加了１０％左右。交通便利地段的２房，租赁活跃，租客多为在徐家汇附近的上班一族。
龙华
水涨船不高 成交困难
顺驰万体馆连锁店的刘先生告诉记者，在售楼盘徐汇苑二期，目前新房价格从１５０００－２１０００元／平方米不等，其中１号楼１５０００－１８０００元／平方米，３号楼２１０００元／平方米。一期二手房挂牌在１３５００元／平方米，成交１３０００元／平方米左右，比上月成交价下降１０００元／平方米。中介指出，由于徐汇苑是点式住宅，特别是一期的部分房源南北不通透，得房率又低，因此大部分房东不敢把价格叫得太高，怕吓跑了看房者。挂牌和成交的总价差距维持在５万元以内。
泛城（中国）宜山店店长束魏介绍，龙华板块有２年房龄的徐汇御景苑，位于Ｍ３号线龙漕路站附近，但业主若要乘３号线，需翻过一座天桥，相对而言交通并不十分便利。目前二手房挂牌价１１０００－１３０００元／平方米，６月１日前成交价为１１０００元／平方米，楼市新政实施至今，仍为零成交。另外一个别墅楼盘——漓江山水花园，目前挂牌量较大，但成交并不理想。该盘位于龙吴路，以独栋、联排和叠加别墅为主。目前抛盘的二手房源，基本都为业主在去年楼市高峰期购入，挂牌价１２０００－１６０００元／平方米。６月１日前，以叫价１６０００元／平方米的独栋别墅为主，特别是６月１日后，无一成交。中介指出，由于别墅面积较大，总价偏高，营业税相对也较高，部分业主希望买家能够承担一半营业税，因此成交受阻。
田林
挂牌混乱 成交下降
泛城（中国）宜山店店长束魏介绍，目前市场显得有些混乱。在６月１日挂牌总量的基础上，价格上调的占２０％，降价出售占５－１０％，另有２０％惜售，成交明显下降。寻房者方面以动迁人群居多，占到２０％，需求以２房为主。“动迁人群购房，基本都喜欢一次性付清房款。并且由于政府补贴可观，总价１００－２００万元的房源基本都能承受。”田林康健板块虽然不属于内环内区域，但交通便利，配套成熟，例如离Ｍ１线漕宝路地铁站较近的房源，受关注程度较大。
中介指出，成交一直比较活跃的爱建园，缺点和优点都十分明显。因此若是买家真的看中了该小区内的二手房源，协调过程会比较顺利。爱建园位于田林东路，从品质上来说，该小区无论规模、房型、地理位置和配套设施都处于较高水平，是该板块的明星楼盘。但惟一的缺陷，就是该盘一期项目靠近高架，部分房源受噪音影响较大。束魏表示，像爱建园这样的大盘，价格浮动会比较明显。他说，目前爱建园的抛盘量明显高于６月１日之前，并且大部分挂牌价格有所下调，“一部分房源刚满两年，政策出台后，若不想交营业税，还要等三年。房东等不及，就想降一点价格抛盘。”据悉，该盘三期新房的开盘价为１６０００元／平方米。目前二期挂牌价在１６０００元／平方米。一期房源由于靠近高架，房东叫价稍低一些，为１４０００元／平方米。６月１日前，成交集中在二期房源，成交和挂牌价基本吻合。６月１日后，基本无成交。
离漕宝路地铁站较近的中虹汇之苑，目前的挂牌价１３０００－１４０００元／平方米，比上月有所上升，成交价１３０００元／平方米左右。束魏表示，该盘的房型比较适合市场需求，且房龄只有一年，要抛盘的房东本来就要缴纳营业税，因此受政策影响不大。据了解，６月１日后，该盘只有一套小户型二手房源成交。
植物园
部分房东惜售观望
在徐汇内环外的各大板块中，植物园板块的新房预计供应量充足。即将开盘的中海瀛台和已开盘的龙南公寓等，都对该板块的供应起到一定推动作用。据悉，除汇金佳丽苑外，该板块上月成交较活跃的，以上世纪９０年代的小规模楼盘为主。
中介指出，上世纪９０年代的楼盘，目前有一部分挂牌房源的房型都较适应市场需求。位于老沪闵路的楼园小区是１９９５年的楼盘，日前有一套面积６４．５ 平方米的挂牌房源，为２室１厅全明房，６月１日前挂牌价５３万。据了解，楼盘的房龄虽老，但房东购入该套房源还不足５年。６月１日后，叫价提高到５８万元，挂了几日后也无人问津，于是房东决定惜售观望。中介表示，目前该类心态的房东开始增多。
■焦点个案
电影华苑
电影华苑位于零陵路上海体育馆旁，严格来说，该项目属于徐汇内环内的楼盘，环内环外仅一路之隔。上月２５日，此项目开盘标出２２０００元／平方米的均价。本次该盘推出房源１７９套，在楼市新政的背景下，仍创出了半个月销售２０套的成绩。据悉，电影华苑项目包括迷你豪宅、复式房和行政酒店服务公寓。本期主推电影华苑３号楼，主力房型为面积约８０平方米的小复式和面积约１６０平方米的中大复式。售楼人员表示，８０平方米左右，１房２厅２卫的小复式卖得很好，占了总销售量的８０％左右。他介绍说，前来购房的人士多为再次购房者，“很多人本来就已经有２－３套房子，看中这个地段，就算买来投资，也是不错的。”当记者问及是否认为２２０００元／平方米的单价过高时，他表示，徐家汇的永新城新房均价已达２４０００元／平方米，相比之下，电影华苑的价格不算很高，“只能说适中吧。”
仔细盘算一下，从上海体育馆至徐家汇，乘Ｍ１号线需要一站路，该板块内，属于内环外的徐汇苑二期和相距不远的爱建园三期均价，都在１５０００－１６０００元／平方米之间。尽管电影华苑生活配套和交通配套比较齐全，但是否真的已经能和徐家汇的名盘抗衡，还需时间和购房者认定。
关键字：房地产,徐汇区,徐汇御苑,汇峰鼎园,盛大花园,电影华苑,二手房 |
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