| “死魂灵”卖房骗巨款 当事人设套 合同无效 |
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房产之窗网 http://www.ehomeday.com 2006年6月19日16:44 房产之窗网 |
具有质押融资、济危救急性质的典当行的兴起，不仅适合人们生产生活的需要，而且更适合市场经济发展的需要。现在，更多的人把典当物当做“保险柜”、“及时雨”，在商机与财富之间，典当的意义就显得越发明显，每一个机会都可能改变人的一生，但本文中刘氏母子、恒通典当行的做法，应当遭谴责。
近日，上海市静安区人民法院判决一起叶小姐诉房屋典当纠纷，撤销叶小姐与刘女士、上海恒通典当行签订的《上海市房地产买卖合同》、《补充协议》；由该典当行返还叶小姐225 万元及支付同期利息，刘女士承担连带责任。
借死人名骗抵押借款
坐落在上海北京西路上的一栋独立小屋，建筑面积为188．10 平方米。该屋原系刘女士的婆婆周老太（已于1994 年7月2日报死亡）名下所有。2005 年2月6日，刘女士之子张辉（化名），以去世多年的周老太名义，与刘女士签订了房屋买卖合同一份，由刘女士向婆婆周老太购买该幢房屋。
同月25日，上海某区公证处出具公证书一份，言明：“周××欲出售坐落在本市北京西路某号的房屋，全权委托张辉为代理人。”就这样刘女士与其子通过合法手续，炮制了一份由死人出具的“委托书”，欺骗了相关部门，以买卖方式，在次日取得了该房屋的房地产权证。
2005 年3月7日，刘女士凭着这份房地产权证，找到恒通典当行要求将该房屋作借款抵押。该典当行即与刘女士签订了一份书面合同，约定刘女士自愿以其合法拥有的房地产，以不转移的方式抵押给恒通典当行，作为借款的担保，并同意支付利息和相关费用。该合同还约定：确认抵押房地产价值340万元，借款金额为225万元，月利率为0．5％，月综合费率3％。
两天后，恒通典当行出具当票一张，该当票上典当期限为“2005 年3月9日至6月8日”。当天刘女士书写收条一份：“收到抵押款225万元，其中本票140万元、卡内40万元，其余都是现金。”而同时恒通典当行也取得了该房屋的房地产登记证明他项权利。
典当的目的就是筹措钱款。刘女士母子拿到这笔钱后，张辉即将本票140万元通过自己所在的公司转到一家做贸易生意的公司的账户上。
抵押借款的3个月很快到了，这家贸易公司签发了一张150万元的支票，由刘女士转交给恒通典当行，但解入银行的支票却被银行以存款不足拒绝付款。对此，恒通典当行在7月下旬，以票据追索权纠纷起诉到法院。10月9日，由上海松江区法院判决该贸易公司偿还恒通典当行票据款150万元及利息。
无法还款设套欺诈
无法及时偿还典当行抵押借款的刘女士，如同热锅上的蚂蚁，只得再打自己这套房子的主意。
2005 年9月9日，刘女士找到了看中她这套房子的叶小姐，把房子吹嘘得花好稻好。叶小姐怕被别人捷足先登就签下了约。当天与刘女士签订了以245万元买下该房的《上海市房地产买卖合同》。
之后，她们又以共同身份与恒通典当行一起订立了《补充协议》。约定：刘女士以该房屋作抵押，于2005 年3月7日，曾向恒通典当行借款225万元，至6月8日到期未归还借款；现叶小姐同意将购买该房屋的部分房款225万元替刘女士归还恒通典当行的借款。在本协议签订时，叶小姐直接支付恒通典当行本票金额225万元。而恒通典当行负责在2005 年9月12日前，注销他项权利抵押登记。
在签约《补充协议》的当天，叶小姐就将225万元的银行本票交给了恒通典当行。刘女士则书写：“今收到叶小姐支付的购房款（北京西路某号）预付款贰百贰拾伍万元整，并委托叶小姐直接代还给恒通典当行。”同时，恒通典当行也出具了《上海市房地产其他权利终止证明》。该证明言明：“因抵押所担保的债务已经履行，系争房屋的抵押关系已告终。”
对恒通典当行来说，225万元的本金是拿到了，但出借巨额钱款总不能仅仅拿回本金吧。恒通典当行又与刘女士和其子张辉另外签订《补充协议》一份。约定：因刘女士和其子张辉无法完全按2005 年3月7日的房屋抵押“恒通”及协议履行，遵守原约定，自6月9日起截至9月9日共逾期92天，共计逾期费用10．35 万元。现经协商刘女士和其子张辉同意将出售抵押房产所得款项优先偿还恒通典当行（先付利息费用后本金），未清偿部分按规定，每日支付千分之五直至完全清偿止。
究竟谁在说谎骗人
代刘女士付出200多万元巨款后，叶小姐几次通过手机催促着刘女士，但刘女士则好言好语安抚叶小姐，说马上就能办好。
2005 年9月12日上午，刘女士赶到区房产交易中心，要求停止办理出售给叶小姐房屋的过户。她对交易中心陈述：该系争房屋还有丈夫（已去世）的两个姐姐的份。交易中心审查后即停止了房屋的办理过户。此时的叶小姐才恍然大悟：刘女士是通过非法手段取得了系争房屋的上海市房地产权证；另外在该房屋内还存在代经租（指在特定历史时间下，房屋由房管部门出租，房客租金由房管部门代收，再缴付给房东；房屋的性质属私房，房屋产权人只落实所有权，使用权尚未取得）的情况。
2005 年10月26日，叶小姐一纸诉状，把刘女士和恒通典当行告上了法院。叶小姐诉称，自己支付了225万元，在办理房屋过户手续时发现，刘女士是通过欺骗手段获得了该房屋产权证；特别是在与刘女士和恒通典当行签订买卖合同时，两被告以欺诈的手段，还隐瞒了该房屋存在代经租的事实，导致自己做出了错误的意思表示，要求撤销所签订的房屋买卖合同和补充协议，返还购房款225万元，支付从2005 年9月9日至实际收回之日的同期银行贷款利率每日万分之一点四计算的利息。
法庭上拨开层层谜团
法庭上，刘女士声称，因儿子张辉做生意的需要，将该房屋抵押给恒通典当行，原来只说抵押两三个月。自己只知道该房屋是被恒通典当行出卖的。面对买卖合同上的白纸黑字，她只得承认签名是自己所签的，但合同的具体内容却语述不详。
恒通典当行则称，叶小姐的买房合同是与刘女士所签订，典当行不应是本案的被告之一。当初是刘女士将房屋抵押给典当行，向典当行借款无法偿还；而叶小姐打算购买该房屋，但前提是要把刘女士的借款全部偿还，典当行才能撤销抵押。而且刘女士与叶小姐之间的房屋买卖关系，与刘女士应偿还典当行拖欠的借款是两个不同的法律关系。之后，叶小姐在取得了房屋交易中心的回单后，才得知刘女士并非是该房屋的质证产权人。因此认为叶小姐连同把自己告上法院要求归还房款是没有依据的，不认可叶小姐的诉请。
究竟是谁在说谎？典当行是否与刘女士串通一气？经过法院的调查，疑点被逐个解开。案件涉及的房屋确有两间房仍处在代经租状态；其他的房子由刘女士和儿子张辉居住。
2005 年11月22日，原先出具公证文书的那家公证处出具证明：周老太在1994 年7月1日死亡，张辉作为委托人采用冒名顶替，移花接木的手法到场办证，故意隐瞒伪造假证件，用他人冒充祖母周老太签名的事实。该公证处根据相关材料证明，撤销了原先的公证委托书。
2005 年9月16日，张辉在相关笔录中陈述，其母刘女士与叶小姐签订房屋买卖合同时，恒通典当行的员工要求他和刘女士用假话骗住叶小姐。刘女士也在当天的笔录中说：“2005 年9月，叶小姐要买我的房屋时，典当行的人就对我讲，叶小姐来买房，你不要讲还有两间房屋仍处在代经租的状态之类的话。”
法院作出公证判决
上海市静安区人民法院经审理，判决认为，刘女士在该房屋产权人婆婆过世的情况下，采用隐瞒真相、骗取公证文书的方式取得房地产权证，该行为已构成了欺诈。特别是在与叶小姐签订房屋买卖合同时，采用欺诈手段，故意隐瞒系争房屋存在代经租的事实，导致叶小姐在不了解的情况下，做出了错误的意思表示，认可了签订购买该房屋合同。而叶小姐与刘女士和恒通典当行签订的《补充协议》，是附属于叶小姐和刘女士的房屋买卖合同。没有房屋买卖合同，该《补充协议》则变得毫无意义。
法律上规定可撤销的合同，包括采用欺诈手段、隐瞒事实真相，造成对方当事人重大误解所签署的合同。而叶小姐与刘女士所签的房屋买卖合同，就属于这一类的合同。因主合同被撤销了，那么附属于主合同的从合同同样属于无效。那么，作为恒通典当行理应将225万元恢复到订立合同前的状态，退还给叶小姐。涉及恒通典当行与刘女士之间的抵押借款，双方可自行另行处理或另案诉讼解决。
■相关链接：·典当术语
当户指将一定的标的交至典当行作质押而换取相应当金的人，也称交当人、出当人或出质人，俗称借款人。当户可以是法律允许的任何个人或组织。
典当行指以收取当户所交的一定的标的作担保而发放相应当金的人，也称收当人、承当人或质权人，俗称贷款人、当铺，典当行必须是依法设立的专门机构。
当物指当户与典当行双方在实施某种货币借贷行为时，赖以达成债权债务关系而留置典当行用于债权担保的信物，也称当品或典当标的，俗称担保物，即质物。当物一般是动产或者财产权利。
交当指当户在典当过程中向典当行给付当物用于质押借贷的行为。
收当指典当行在典当过程中向当户收取当物用于债权担保的行为。
续当指当户在一定的典当期限届满后不赎当，而以原当物再次进行典当的行为。
赎当指当户在一定的典当期限内向典当行清偿当金本息换回原当物的行为。
死当指当户在一定的典当期限届满后，既不续当也不赎当的行为。
·《典当行管理办法》
业务经营范围第二十二条经批准，典当行可以经营下列部分或者全部业务：（一）质押典当业务；（二）房地产抵押典当业务；（三）限额内绝当物品的变卖；（四）鉴定评估及咨询服务；（五）国家经济贸易委员会依法批准的其他业务。
第二十三条典当行不得经营下列业务：（一）非绝当物品的销售以及旧物收购、寄售；（二）吸收存款或者变相吸收存款及资金拆借；（三）发放信用贷款；（四）未经国家经济贸易委员会批准的其他业务。
·房地产典当
一、程序：出典人申请典当→典当行受理验证，调查确认→出当人与典当行签订典当合同，按典当规则确定当期，当金，当息及综合费用等→双方进行他项权利登记→出当人将所当房屋钥匙交典当行保管，由典当行开出正式发票，支付当金，→典当期满，出当人还回当金，赎回所当房屋，否则，典当行作绝当处理，按《典当行管理办法》规定处理。
二、提交证件：1．房屋所有权证，土地证；2．房屋所有权者身份证以及委托书；3．户口、结婚证（离婚、学生需据证明）；4．发票；5．购房协议书；6．契税定契证。
关键字：房地产,买卖合同,典当,银行,贷款 |
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