6月12日，争做上海“后花园”的嘉兴显然一厢情愿，其在上海最大规模的房产项目推广会冷淡收场，58个项目几乎颗粒无收。

    地没拿到先招商

    “规划7.15平方公里，只有108亩土地铁定能用。”在招商会上，嘉兴旅游局负责人杨新宇毫不隐讳地道出重大建设项目招商的难度,湘家荡旅游渡假区就是这样的典型。 

    湘家荡位于嘉兴东北角，是一个拥有2000亩湖面、60公顷绿地的大型旅游渡假项目。项目内保存大量原生生态林、湿地，是嘉兴惟一的旅游渡假区，也是连接上海的“东大门”。

    “这次我们主要来推广三个项目：渡假区游艇俱乐部、休闲会馆及高端景观房产。”杨新宇坦言有些遗憾，因为直到推广会结束都没看见有开发商前来洽谈合作。

    为什么嘉兴市政府主推的这个颇具“生态噱头”的大型项目却遇到这样大的阻力呢？

    “拿不到土地。”按照常规，土地征用、规划建设都应在招商之前完成，但杨新宇表示，先招商再拿地是不得已而为之的。

    据了解，湘家荡项目的土地申报必须经过区、市、省国土局的三层上报，项目获批得走过“九上九下”18道程序。“能批到几十亩土地已经很不错了。”杨新宇说，去年批下的300亩土地全部用作了渡假区内的动迁农民安置房的建设。

    记者了解到，国际渡假酒店是渡假区内土地惟一有点着落的项目。酒店目前已获批108亩土地，另外还有28.5亩土地正在走那“九上九下”的18道程序。

    然而，规划7.15平方公里的大型渡假区，以挤牙膏的速度来落实土地不知要到猴年马月。对此，旅游渡假区管委会有其特别的方式。

    根据浙江省政府的规定，投资额上5000万的项目能够享受到土地政策上的倾斜。据此，湘家荡管委会一心想找到一到两家大发展商来承建渡假区内的项目。“这样我们以重点项目建设的由头往省里批，土地才有可能落实下来。”杨新宇说，已经有部分大开发商在做前期的市场调研。

    湘家荡管委会相关负责人透露，他们最希望的合作方式是，开发商注入资金开发渡假区内的主体项目，管委会帮助投资者在土地、建筑手续方面提供服务。另外，管委会也负责完成渡假区内外的基础设施与路网建设。
拿不到土地，说什么都成为了“空谈”。更况且，“我们在拆迁上还有4-5个亿的缺口。”杨新宇表示，仅在拆迁上，他们已经花掉了4-5个亿。
按照惯例，湘家荡一户农民的拆迁费用在20-40万之间。去年一年，拆迁户数达到1500户，仅此土地的成本已经直逼30万/亩。

    “渡假区内1200亩的商住用地的转让价将达到100万一亩。”杨新宇说，如果没有愿意投资60亿以上的开发商进驻，项目很难启动。

    与此同时，如果渡假区管委会不能在土地出让上获得资金，整个渡假区的基础设施建设、动拆迁都将延后。

    嘉兴市旅游局统计的数据显示，2005年，来嘉兴的海外游客有44万，国内游客数达到1306万，入境游客量仅次于杭州。因此，尽管湘家荡渡假区在土地、拆迁、配套上存在诸多问题，但并不意味着开发商愿意放弃这个市场。

    杨新宇透露，每年他们要接待一百多组投资商的问讯，香港世茂集团、美资和台资的开发企业都表示出了浓厚的兴趣。部分公司的调研队伍已经进驻嘉兴。

    被遗忘的后花园

    在推广会现场，嘉兴开发商推出的新盘大同小异地冠以“2小时生活圈”、“磁悬浮枢纽”、“上海后花园”等字样，但噱头并不起作用。记者了解到，为期4天的推广会直到结束罕有成交。 

    “嘉兴的外来投资者本身就少。” 江南摩尔商铺销售主管钟伟红说，上海、杭州和温州等城市的投资人对嘉兴都不是很感兴趣。 

    钟伟红认为，上海人对嘉兴的熟悉程度不够。来嘉兴买房的多半是上海的退休老人或者嘉兴籍的上海人。

    “如果投资，我会选择杭州，它总能让人看到增值的地方。”嘉兴东菱海湾花园销售经理余玲枝说，杭州的房价在短暂的几年内已经单价过万，但嘉兴还停留在4000元/平方米的水平，年涨幅千元以下。

    嘉兴市秀洲区政府沈佳红表示，他们此次出让数十个商办性质的项目，很少有人关注，这也由于嘉兴本地对项目的需求量就不大，主要依托外来投资。
    上海社会科学院商业研究中心教授朱连庆指出，新一轮宏观调控一方面使得地方土地持有人借机“跑量”，另一方面则造成开发商的信心指数下降，从而导致供求失衡。

    “最近开发商对土地政策在重新评估，对90平米住房占70％的关注度很高。”中国房地产指数研究院华东分院副院长陈晟指出，除开宏观调控的影响外，“城市圈的融合除开交通问题还有文化问题。”

    尽管嘉兴具备磁悬浮、城市快速列车等利好因素，但其城市吸引力远不及杭州甚至江阴。杭州目前的新房均价在万元/平方米左右，然后嘉兴还在五千元左右。

    从土地的价格上来看，江阴市中心的土地已经卖到400万一亩，一般住宅单价能卖到6000元以上。“江阴处于扬州大桥口，借助江阴港的优势，城市新兴的立体区位优势。”陈晟认为，嘉兴需要确立城市的特色。

    朱连庆表示：“地方大量商业项目的集中涌入在当前抗性十足的市场行情下将出现更加严重的滞销。”