| 中华路媲美淮海路 老西门商业重新布局 |
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房产之窗网 http://www.ehomeday.com 2006年6月20日17:2 每日经济新闻 杨羚强 |
近日公布的黄浦“十一五”商业规划指出，将利用现有商业资源，重新将老西门地区定位为区域商业中心，并提出“一圈两片三带”的总体商业布局。“一圈”指中华路———黄家阙路———大兴街———陆家浜路———西藏南路———复兴中路所围成的商业圈，“两片”指该商业圈的北部(复兴中路片)和南部(陆家浜路片)两大商业片区，“三带”指西藏南路现代商业带、中华路传统特色商业带和文庙路周边文化休闲带。
在上世纪80、90年代，老西门曾经是淮海中路以南最繁华的商业中心，其商业规模甚至一度超过崛起前的徐家汇。但是90年代之后，由于道路拓宽、城区改造等多种原因，老西门商圈逐渐衰落。随着轨道交通9号线中华路站、8号线老西门站等多个轨道交通站点在老西门地区设站，加上黄浦区决心充分利用老西门地区现有的商业资源，一个总周长2公里多，覆盖中华路、黄家阙路、大兴街、陆家浜路、复兴中路等多条商业街的大型商业聚集区由此出现。
《每日经济新闻》调查发现，老西门商业中心涵盖了巨量的商业资源。规划区域内多数街区，都有大量的商铺和写字楼，特别是中华路、大兴街、文庙三条商业街属人气旺地，辐射范围甚至覆盖了整个黄浦南部。这样大范围的商业聚集区，自然衍生出诸多商业机会。
对中小企业来说，这些商业街中，哪里机会最多？哪里成本最低？哪里风险最小呢？日前，《每日经济新闻》一一考察了老西门地区的中华路、黄家阙路、大兴街、陆家浜路、西藏南路等商业街，以期给中小企业提供有效的商机信息。
中华路———租金接近淮海路
集聚了肯德基、中国移 动、国丰火锅城、东方眼睛商店等商铺的中华路，可以说是老西门地区人气最旺盛的商业街。《每日经济新闻》发现，一到晚间，中华路人行道上就挤满了人流。即使是白天，商业街客流也不少，并不亚于附近淮海中路东段。特别是中华路西侧的大量住宅群落，为中华路源源不断地提供人流支持。规划中沃尔玛所处的老西门新苑就在中华路复兴中路附近，这也让很多人看好当地商业前景。
根据上海市商业网点办公室提供的数据，中华路自复兴东路到安澜路之间，30平方米商铺租金价位高达26-28元/平方米/天，40平方米商铺租价最高更达到40元/平方米/天，其价位甚至可以和淮海路、四川路等部分路段媲美。
不过，中华路最热闹、人流最多的区域，也就集中在复兴东路到安澜路路段。安澜路以北人流量逐渐减少，且商铺大多为砖木结构的矮平房，不仅旧，且面宽很窄，租赁其间的店铺所经营的多为档次极低的小商品。
虽然目前中华路人气很旺，但未来前景却并不确定。一是因为中华路有不少商铺房龄过旧，不能满足现代商业租赁的需要；二是中华路地区目前正在逐步改造中改建速度过快，会破坏中华路原已形成的人气；如果改建速度太慢，又会制约区域商业的发展。
西藏南路———黄浦区商铺租金洼地
虽然同属老西门地区，但与中华路相比，西藏南路的人气却差很多。除临近中华路及临近淮海中路的那段西藏南路外，多数商铺的租赁情况并不乐观。《每日经济新闻》在最临近老西门地铁站的盛力数码广场发现，商场内大面积商铺空关，一些原租赁者甚至表示愿意以不足3元/平方米/天的价格转租，偌大的商场内只有寥寥数个消费者，与中华路的旺盛人气不可同日而语。
业内人士表示，西藏南路人气不足一是由于马路太宽，又是多机动车通过的主干道，不利于人气的聚集；二是目前正在建设轨道交通车站，客观上影响了部分人气。
不过西藏南路沿线仍有不少让人看好的要素。
在建的轨道交通8号线最接近新天地和淮海中路的两个出口，就位于西藏南路西侧，明年6月试通车后，客观上会为西藏南路的商铺带来一定人流。同时，西藏南路上大量公交线路经过，也为该区域带来大量人流。另外，西藏南路的商铺大多是新建楼宇，有一定数量的停车位，商铺面积不仅大，而且有多个层面，其中一部分商铺可作为楼盘餐饮商铺。特别是西藏南路还聚集了大量新建高端住宅和商办项目，这些为未来西藏南路的商业发展打下良好的基础。
不少业内人士认为，西藏南路的商业并非没有机会，关键在于租赁该区域商铺商户的经营选择，及有关城市规划部门能否借修建地铁站的机会，为西藏南路建设一个能形成良好人流聚集效应的地下道路交通设施，将道路两边的人流集聚起来。
大兴街———小商小户的乐惠之选
如果说老西门北部商业目前的核心是中华路，那么其南部商业的核心就是大兴街，其辐射范围甚至可以达到南至丽园路、斜土路，北至安澜路，东至南浦大桥，西至肇周路的区域。
尽管入驻大兴街的品牌档次不高，但区域内仍然形成了相当数量的商业人流。目前该区域的商铺最高日租金已达18.5元/平方米，甚至比卢湾的区域商业中心打浦桥租价还要高些。
业内人士认定，大兴街之所以不能吸引档次稍高的商业品牌进入，并不在于高端消费在当地没有市场。大兴街周围有大量高档住宅群落、大量的商住项目，中高端消费需求旺盛。但是，《每日经济新闻》发现，这里商铺房龄都很老，外立面陈旧，且层高较低，中高档品牌难以通过装修彰显品牌形象。
与中华路有相似命运的是，大兴街地区也已开始改造，临近陆家浜路的区域目前正兴建新的商业和住宅项目。与中华路相比，大兴街的“幸运”在于附近的高档住宅区已经形成，小规模的城区改造，不但不会弱化商业街的人气，还可以提高整体经营档次。
除了上述商业街，陆家浜路、黄家阙路等也有相当多的商业机会，但这些区域或店铺规模太小，或商铺过于破旧，或附近有可能大规模城市改造，或现有商铺不连续，难以形成连续的商业街规模。(文/杨羚强)
关键字：中华路,淮海路,老西门,十一五,商铺 |
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