| 乘虚而入 外资鲸吞本地优质地产 |
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房产之窗网 http://www.ehomeday.com 2006年6月22日13:35 上海商报 赵一蕙 |
针对性政策正在酝酿
尽管“国六条”及其之后出台的“细则”，对房地产市场投资、投机行为冲击可谓澎湃激烈，但海外资金对国内优质房地产的鲸吞却从未停止。去年至今，在本地供求市场均感受压力重重、行情日下的情景下，大型海外基金由悄悄地乘虚而入，逐步发展到旗帜鲜明地以数亿美元资金大手收购高端名盘，同时，在上海，中小海外机构以及个人购房者，更是以数倍于前者的规模，形成对最优质的商品房大肆选购的汹涌暗流，政府决策层在打压本地投资者之时，明显面临着必须做出行动的临界点。
外资“三宗罪”争议
热炒楼市抬高房价、加大金融风险、捞得便宜资产，一直是外资备受诟病的”三宗罪”，而其实从外资收购的现状来看，业内的看法似乎也并不统一。
一宗罪：
收购拉高局部房价
今年４月摩根士丹利以７亿元收购浦东陆家嘴中央公寓４幢住宅，２０亿元洽购浦东金桥埃蒙顿假日广场，６月以２．７亿元收购华山夏都一栋公寓——在２００６年３月开始的楼市选择性回暖之际，外资对豪宅的整体收购，无疑为这场回暖推波助澜，“陆家嘴中央公寓”和“翠湖天地”的大名，在全市住宅类ＴＯＰ１０排行榜中熠熠生辉。从外资进入沪上楼市起，“外资拉动高端房价，导致周边房价上涨”的指责就不绝于耳，反对者不仅认为这是拉高房价的一大根源，究竟双方的利弊冲突的焦点在哪里？
正方：开发商“唯外资马首是瞻”
从陆家嘴中央公寓到翠湖天地，在外资一掷千金背后的，恐怕是国内地产商驿动的心——“外国人喜欢什么就造什么”，如果变为现实，将是持这种观点者最大的担忧。
简单的经济学原理是，需求上升将导致价格的上升，当开发商只在乎外资感兴趣的高档物业时，中低档商品房，尤其是经济适用房的比例将进一步缩小，这无疑加剧了城市中低档住宅市场的供求失衡，助推了房价。
所以说，与其说外资的收购直接形成了房地产市场的需求，推升了房价的上涨，从而极大影响潜在买家对未来房地产市场的预期”，还不如说，是担忧开发商“唯外资马首是瞻”的跟风。
反方：看好项目≠看好市场
“放眼望去，整个陆家嘴金融区，除了陆家嘴中央公寓，哪里还有别的住宅项目？”一位业内人士谈及这次收购，对大摩的眼光赞叹不已。
其实对外资收购房地产市场前景的关系，业内专家也显得自相矛盾。既说是看重了中国地产市场的发展前景，又说是看中投资回报率。而究竟是什么在吸引如大摩一般的投资银行——“一个地区楼市有好坏，但是总有最高端的部分，会有人需要，而根据数据的统计资料，有市场，有钱赚，风险也能够接受，像大摩这样的机构当然会去做。至于整个地区的地产行情，它可能并不最看中。”
换言之，海外基金用自己的逻辑和几十年的投资方式做事，收购最高端的物业，这对于任何国家都是一样，只是，现在轮到了中国，它真正在乎的，是将自己的手伸向未知的土地——自己的市场占有率而已。
而这恰恰又是最让人担心的，“最高端的物业”被外资“占有”，国内开发商“坐失良机”？
二宗罪：
财大气粗强势介入
去年宏观调控楼市冷清之际，就有外资大举进军国内物业，而今年就在国六条细则再次剑指国内开发商，对市场谨慎之极时，渣打直接投资有限公司渣打投资却在日前宣布，对房地产开发投资商世茂房地产控股公司以下简称世茂股权投资５０００万美元，共同参与本次投资的还有摩根士丹利房地产投资基金。
另有一位不愿意透露姓名的开发商表示，在土地招投标过程中，央行的加息和“国六条”，直接间接地打击了内资开发企业，却让外资捡了一个大便宜。“在原本缺乏竞争力的国内开发商面前，外资就像一堵高墙，很难跨过去。而那些优质土地资源，就硬是被那堵墙拦下了！”他还表示，由于对整栋收购的期望值比较高，一些有实力的国内房地产开发企业在趋利思想影响下，不断开发高端物业，“如果被收购，可以迅速回笼资金。”他说，从长久发展来说，这种情况明显是不利于内资开发商的，“大家心知肚明”。
正方：优质资产落入他人手中
房地产融资渠道单一会导致一些优质的房地产资源贱卖。据东方早报报道，上海高档住宅、商办物业每年增值１５％左右，加上收购物业后的出租收益６％－１０％，再加上避免手中美元的贬值，保守估计外资投资上海物业的年收益可以达到２０％左右。而这相对于目前已经成饱和的国际资本市场，无疑是其铤而走险的原因，越来越多的优质物业以相对较高的价格转到外资手中，中国开发商只是沦为建筑商的初级开发，这无疑是不公平的。
同时，在国家宏观调控政策紧缩地根、银根时，反而使境外资本有了逢低进入的机会，一些小型的开发商无力应对，其留下的项目就成了境外房地产大鳄的美食。
“国内房地产开发企业本身也是造了房子就卖，对于经营与物业管理并不看中，回笼资金是重要的。”易居中国的崔蓓教授曾这样对记者说过。而这种所谓的捞快钱方式，对于真正高端的开发商来说，是最初级的开发阶段。长期持有才是他们的目标。
反方：学会长期持有是福
外资进入后的一场优胜劣汰是国内开发商必然要面对的。如果这样能够净化，并且重新对国内地产商进行整合。
“如果上海的优秀物业，无论是商用的，还是工业的项目，能够真的得到称职的管理，对这些物业来说，是最大的福音。”高纬环球的亚太区首席执行官唐迈克先生在公开场合这样表示。而对此，国内开发商也开始声称要兴建自己持有的物业，试图摆脱“娇滴滴”的现状，这种可贵的成长经历，对于国内开发商，也是走向成熟的必经之路。
更关键的是，“外资只是短期套利”的说法甚嚣尘上，巨额的国际资本汹涌而来，目的方式各不相同，究竟福耶祸耶？
三宗罪：
利用房差、汇差、利差热炒
据悉，目前上海市中心零售物业的平均租金已经超过３．５美元／平方米／天。而在港汇广场，最高的租金已达到６美元／平方米／天。一些国际奢侈品牌，对于国内市场的消费潜力相当乐观，因此不断加快进入上海的步伐。由此，也加大了对于上海市中心零售物业的需求。高力国际最新发布的上海市房地产投资报告称，开放金融市场将推动中国今年的经济增长预计有９．２％的提升。
根据商务部统计，今年１月至３月份房地产业实际使用外资金额达１４．７９亿美元，同比增长４７．６７％，占服务贸易领域吸收外商实际投资金额的一半以上。并且，据了解，国际游资即热钱正在增量。业内人士表示，国际热钱选择进入上海楼市，主要是看重国内外房差、汇差、利差优势。
目前，“国六条”出台未给外资收购高端物业造成太大限制。并且鉴于世博会日益迫近，上海市政府希望楼市稳定成长的心态相当明显，国际热钱因此有恃无恐。另一方面，国际上对人民币升值的预期放大，于是纷纷抛出美金改持人民币，上海房地产成为首选。这样一来，即使短期内赚不到汇差，也能赚到房差。在这种增长的背后，海外基金正逐步成为上海楼市疯涨的主要动力。
正方：外资套利 进出自由
今年４月，摩根士丹利亚洲区首席经济学家谢国忠，在国务院发展研究中心金融研究所主办的“中国金融改革高层论坛”上指出，在内地投资房地产的外资，花的并不是自己的钱，而是集合境外委托人的资金，代为投资并收取管理费，因此有强烈的资产增值和变现的冲动。一般而言，这类机构进入中国分为这样几个过程：首先大批量购进、梳理；然后聘用专业机构，妥善经营；最后将零散的房地产物业，以ＲＥＩＴｓ的形式打包到海外上市。这样，这些机构就直接从海外市场轻松撤出。
而香港年初放宽法例，允许香港上市ＲＥＩＴｓ进行离岸投资，无疑标志着这些外资机构投资上海地产更是没有后顾之忧。
同时外界普遍认为，人民币升值是一个必然的过程，也不会一次到位，还有很大空间。所以，这些机构投资者不会马上套现。业内专家也预计，目前这轮宏观调控将维持２～３年的时间。而机构从收购到经营、包装、上市，本身需要３年至５年时间。
在这一段时间内，人民币升值和房地产市场的回暖，无疑是这些机构看中的多重受益。
更有人判断，一旦升值见顶，外资就会集体撤离，那时候中国经济将面临艰难调整。“外资大举进入中国，缘于对人民币升值的预期。一旦认为升值已经见顶，他们就会集体撤离，那时候中国的经济将面临艰难的调整。”银河证券公司首席经济学家左小蕾在接受《中国证券报》记者采访时作如此表示。
反方：“套利”说法过于笼统
目前最大的争议，在于指责国际游资穿梭房地产市场。可是为套利选择房地产市场，这种做法实在过于费力。如果某海外基金花几亿元买下一栋楼，如果只为了套利，那么，究竟需要撤走时如何找到买家接手呢？再说，从升值到抛售套利，这个过程谁都说不准有多久，万一没有人接手，那么海外资本如何保证能实现汇差呢？少量持这样想法的专家这样认为。
关键字：国六条,房地产,海外基金,商品房,房价,开发商,陆家嘴中央公寓,豪宅,租金 |
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