| 租户应利用市场周期 收获最大利益 |
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房产之窗网 http://www.ehomeday.com 2006年6月22日16:26 解放日报 贺理铭 |
亚洲办公楼市场的波动为办公楼租户根据市场周期选择租约时机、节省租赁成本创造了好机会。根据仲量联行最新发布的《时机选择决定一切———在上升市场中制定有效决策》的介绍，租户应利用市场周期，选择续租的时机并审慎谈判租约条款，以收获最大利益。
目前，所有亚洲办公楼市场均处在租金周期的上升阶段。2006年，主要城市的办公楼租金水平预期将呈增长势头，而某些城市的租金水平在未来几年中还将持续上涨。在景气的市场环境中，办公楼租金的上升为租户在谈判租金时构成了特殊的挑战。
考虑到亚洲办公楼市场周期通常短于美国、欧洲和澳大利亚等国，办公楼租金水平在亚洲市场中的波动有时呈现极端走势。如香港中环甲级办公楼的平均租金在2004年提高了53%，2005年上半年又进一步提升了45%。由此可见，了解目前市场情况并预测今后市场走势，对租户谈判起始租金和审议续租租金都具有重要意义。
仲量联行上海租户代理负责人韩瑞杰表示，在上海，浦西和浦东的办公楼市场在过去几年间都对业主有利。刚刚过去的2005年，浦西和浦东的甲级办公楼租金分别增长了27%和23%。未来两年，租金水平预期仍将保持上升势头，随后由于供应的增长，租金上升势头将会在2008至2009年放缓。换而言之，2008至2009年由于新供应量的增加，将会是租户重新谈判租约或续租的理想时间。对于租约即将在2006至2007年到期的租户，应考虑尽早开始租约洽谈并争取在2008或2009年重新洽谈租金条款。
韩瑞杰指出，当办公楼租金预期在今后几年持续上涨时，租户应尽快完成续租，并考虑采取在走高的周期中锁定租金水平的策略。当租户拥有众多可行的选择方案，并能以此为筹码在谈判中达成最具吸引力的条款时，租户在租借办公楼时将能获得更加令人满意的结果。而与办公楼相关的某些因素可能具有更加重要的意义，并将左右租户和业主在谈判时所处的优势。在决定续租或迁址的策略时，租户也应考虑其他一系列问题，包括租约条款、选址策略、折旧方案、装修灵活性、市场信息、成本支出、关键设备、业主实力和合同管理等。
当谈到众多公司在决定选址策略后没有充分重视何时应完成新址的租借时，韩瑞杰表示，在预留充足时间和采用合适策略的情况下，租户即使在上升的市场中也可能取得具有竞争力的续租租约。在租约到期前，提前计划下一步行动方案，也有助业主规划物业组合，控制空置率水平，及早把握市场上的机遇。以上这些能使业主和租户在谈判过程中取得双赢局面。
（贺理铭）
关键字：办公楼,租金,物业,装修 |
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