李律师：1994年我公司为给职工改善住房条件，经批准自行开发建设了职工住宅小区，给职工分配后尚多余十几套房屋，我公司就将多余的房屋对外出售并交付了房屋。截至1996年我公司为大部分业主办出了产权证，但仅有一户业主张某表示，其购房是为自住，办产权证还要缴纳一大笔契税，所以虽经公司工作人员几次上门通知，他都说不办产证。前不久，张某突然将我公司起诉到法院，说我公司违反合同约定，没有在签约后一个月内给其办理小产证，除了要求我公司继续为其办理产证外，还要求承担近二十万元的违约金。请问，张某的诉讼请求是否有依据，能否获得法院的支持？读者：吴伟
吴先生：
就你来信所述情况，本律师认为张某的诉请很难获得法律支持。首先应当明确，你公司虽然已经将房屋交付给了张某，但根据相关法律规定，不动产权利的取得应当以房地产管理部门的登记为准，所以张某至今并没有对该房屋享有真正意义上的物权，你们公司与张某之间仍是房屋买卖合同关系。
由此可见，张某在向你公司支付购房款后，配合张某办理产证就是你公司的合同义务，而要求你公司办理产证则是张某的合同权利。当然，合同权利的行使不是无限期的，你公司与张某的合同已经明确约定在签约后一个月内配合其办理产证，如果你公司在一个月内消极或因其他原因未能及时履行合同义务，那么张某在期限届满后的两年内有权通过书面或诉讼形式要求你公司为其办理产证或者承担约定的违约责任。这两年的时间就是法律赋予张某行使合同权利的诉讼时效，事实上张某并没有在诉讼时效内行使这一权利，说明其已经丧失了法律上的胜诉权。当然就本案而言，你公司可考虑到其已支付了购房价，且配合其办理产证并不存在法律上的障碍，从维护交易稳定的角度不妨配合其办理小产证，但同时应说明的是张某起诉你公司承担违约责任是没有法律依据的，不应获法律支持。
（作者系上海市东方正义律师事务所李亚慧倪凌华律师）
关键字：产权证,契税,违约金,买卖合同,房地产 |
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