| 两年楼市传奇 从局部过热到理性盘整 |
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房产之窗网 http://www.ehomeday.com 2006年6月23日16:44 新闻晚报 戚潇锦 |
2004年至今，上海楼市经历了从局部过热到理性盘整的过程。这一轮市场周期变动与政府宏观调控有着千丝万缕的联系。
新近提出的“国六条”宣告新一轮调控“不期而至”。回顾2004年以来，楼市中政策与市场相互关联的表现，或许可以窥得今后上海楼市发展的脉络。
止高回落一手住宅盘整继续
2004年至今，上海楼市的市场表现随着各项宏观政策的出台而颇具变化。策源刘瑾认为，2004年上海楼市的很多统计指标都到达了峰值，而2005年3月以后，政府宏观调控出台后，至今上海楼市都处于盘整阶段。
根据上海统计局的数据分析，2004年，商品房销售均价为6489元/平方米；全年商品房施工总面积为9481.61万平方米，比2003年同期增长了14.7％。全年商品房竣工面积3443.02万平方米，比去年增长了38.2%；商品房现房和期房销售面积3488.75万平方米，比去年增长了46.8%。
2005年，商品房销售均价6842元/平方米，比2004年增长5.4％，增幅相当于2001年左右的水平。全年商品房施工总面积为10462.39万平方米，比2004年同期增长了9.4％，较去年涨幅回落明显。全年商品房竣工面积3095.74万平方米，比去年增长－10.1%，是新世纪以来首次出现的负增长。商品房现房和期房销售面积3158.87万平方米，比去年增长了－9.5%，上海楼市10年来首次出现了负增长。2005年商品房批准预售2829万平方米与登记预售面积2181万平方米，分别比上年下跌了3.7%与36.8%。
2006年1-5月，上海供应量、成交量都有小幅增长，预示着楼市处于一个回暖的状态。但业界普遍认为，新近出来的“国六条”作为第二轮宏观调控措施，将对刚回暖的上海楼市产生影响。预计今年楼市的各项指标，相比去年将不会有太大差距。上海房地产市场基本处于买卖双方博弈之中。
二手房交易量小价落租赁活跃
“2004年以来，上海二手房市场受到加息、营业税等金融财税政策影响较大，起伏也较大。”汉宇地产范伟国分析，2004年，二手房成交量首次超越了一手房，上海大大小小的中介一时起来很多。而2005年的宏观调控一下子使成交量锐减，小中介开始关门、改行。品牌中介也受到冲击，减少门店，控制成本来规避风险。而进入2006年以来，二手房成交量一直处于回暖状态，而新近颁布的“国六条”及其细则的影响在六月初已经释放。根据今年整个楼市环境趋冷的状况，预计二手房市场将与去年持平。
中原地产分析师认为，二手房成交量政策影响显著，二手住宅市场呈现买方市场。去年宏观调控政策在很大程度上打压了房地产市场上的投机需求，并有效控制了投资需求。针对二手房交易政策的实施，增加了投资客短期套利的成本，预期收益的减少以及对市场前景的不确定，导致众多短线投资客大量抛盘，二手房市场供应呈放量态势；同时自住购房者的心态也趋于理性，观望状态浓郁，二手房市场成交量2005年以来明显萎缩。随着婚房、动拆迁需求的释放，2006年二手房成交量有了一定回暖。
在当前的市场形势下，投资者通过二手房转手交易已经很难获取高额的回报，因此，一部分投资者选择了退出；而相当数量的投资者选择将持有的物业出租，以获取长期收益。由于市场供应的增加，上海中高端住宅租金开始下降，租赁市场开始活跃。同时，虽然宏观调控后上海一二手房价格下跌明显，但房价仍高于大多数普通人的支付能力，租房仍是广大无房人士解决住房问题的首选途径。在两方面因素的综合作用下，上海二手房租赁市场空前活跃。
收紧房贷利用财税控制需求
金融是房地产的发动机，房地产开发的资金主要来源于金融市场。目前我国房地产市场的融资渠道比较单一，房地产开发资金主要来源于银行贷款。中国银监会及国务院在2004年2-4月，就出台一系列金融措施，收紧银根，加强房地产贷款监管。2005年政府的金融调控政策主要是从需求的角度对房地产市场进行调节，同时继续加强对房地产融资的监管力度。刚刚颁布的“国六条”延续了收紧银根，控制需求这一政策思路。
据上海统计局资料显示，2003年，上海房地产投资总额为901.24亿元，相比2002年环比增长20.3％；由于经济运行惯性，2004年是上海房地产投资总额增长最快的年份，环比增长30.4％，达到了1175.46亿元；而宏观调控的影响在2005年显露无疑，虽然投资总额仍在增加，达到1246.86亿元，但环比增长只有6.1％，是进入新世纪以来，环比增长最低的年份。
“两年来，政府对于房地产贷款采取收紧态势，同时通过加首付、加息、加税来打击投机行为。”五合智库邹毅认为，虽然有些政策不能片面地理解成对房地产行业的限制，但确实起到冷却房地产热的作用。
加息是这两年百姓讨论最多的话题。2004年至今，中国人民银行已经进行了两次加息，每次都上调0.27个百分点，个人住房公积金也上调了两次，幅度一样都是0.18个百分点。尽管业内一致认为，加息是政府在现有经济情况下，对经济发展进行市场调节的一个措施，并没有针对具体哪个行业。但事实是，眼下发展最热的房地产业成为了最受影响的行业。
而增加首付则是政府直接打击投机房地产投机行为的举措。2005年3月，中国人民银行调整了商业银行住房信贷政策，将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平；对房地产价格上涨过快城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%。此次“国六条”中也再次强调首付3成。
除了加息与首付成数提高，税收政策也直接影响到市场需求。2005年政府通过个人所得税、营业税、土地增值税等多种税收杠杆调节房地产市场不同层次的需求，严厉打击投机需求，抑制投资需求，鼓励真实的自住需求。自2005年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，征收全额营业税；对个人购买非普通住房超过2年（含2年）转手交易的，征收差额营业税。同时对别墅转让交易征收土地增值税。而前不久颁布的“15条细则”把该项规定中的2年变成了5年。
业内人士分析，房地产金融与财税方面的调控有利于提高行业整体素质，打击市场中的投机行为。由于人民币升值压力仍在，今后政府还将会出台一些政策，进一步促进房地产经济良性发展。
调控源头做起土地表现紧缩
土地是开发商的根本，对于土地宏观层面的调控，一直以来是调控房地产的基本手段。
据上海市房地产估价师协会统计，2004年上海共出让地块1739幅,出让土地面积7136万平方米,可建面积8052万平方米；其中住宅用地307幅，出让面积2463万平方米，可建面积为2888万平方米；商服用地77幅，可建面积为490万平方米；综合用地100幅，可建面积为982万平方米。
2005年继续受到宏观政策影响，全年地块总体供应收紧，出让1524幅,比2004年减少12.4%，出让土地面积6291万平方米,减少11.8%，可建面积6467万平方米，减少近20%。其中住宅用地239幅，出让面积2332万平方米，可建面积为2471万平方米；商服用地106幅，可建面积为504万平方米；综合用地53幅，可建面积为638万平方米。
另据中原地产统计，2006年1-5月上海推出配套商品房用地共18幅从新近推出的土地数目来看，2006年继续延续了政府的紧缩政策。
土地出让方式的规范和规则变化，使得对开发商拿地的技术和资金要求都迈上新的层次。去年的“国八条”与今年的“国六条”中对于闲置土地的界定和对高档用地严格限制都代表了政府继续紧缩土地的决心。很多有地无资金的开发企业将土地转到二手市场或进行转让，或寻找资金入股合作开发，土地二手市场活跃。
富阳地产研究部胡欣分析，“国六条”在整体框架上开始从国家整体战略的角度着眼，不像去年的“国八条”仅仅局限于眼前一段时间内的情况。从目前情况来看，“地根”调控的重担已经明显压向了地方政府。房地产调控的效果依然将主要取决于实际执行力，地方政府与中央政府的博弈导致的调控效果将导致相关配套措施陆续出台，对于调控不力或出现违法操作的地方，政府有可能启动问责制，以保证本次的整体调控效果。
关键字：上海楼市,统计局,商品房,二手房,国六条,房地产,加息,营业税,租赁 |
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