| 指责租赁违约 关键在于举证 |
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房产之窗网 http://www.ehomeday.com 2006年6月8日15:45 解放日报 孙洪林 |
案情：
丁某有一套门面房，自己开了个小卖铺，但由于周边便利店的开张，自己的生意一天不如一天，于是决定将门面房出租。丁某将该门面房出租给徐某，2005年4月15日，与徐某签订租赁协议，约定租赁期限为2005年5月1日至2007年4月31日；租金每月6500元，每三个月为一期支付，每月提前10天支付，徐某向丁某支付6500元作为押金；非遇不可抗拒的因素（如动拆迁等），双方不得任意终止本协议；协议双方任何一方如未按合同的条款履行，导致协议中途终止本协议的，则视为违约，违约金为6500元。协议签订当日，徐某即向丁某支付了第一期三个月的租金和押金，第二期租金徐某也按约支付了。2005年10月20日，徐某因找不到丁某，无法向丁某支付第三期租金。2005年10月28日徐某向丁某寄送挂号信，要求支付租金，但丁某没有任何答复。2005月11月8日，丁某将该门面房转租给他人。徐某得知后，要求丁某返还押金并支付违约金。但丁某认为自己就住在门面房的楼上，徐某称找不到他，无法交租金不是事实；协议约定徐某应提前10天支付租金，徐某未按约支付，而且徐某私自联系他人转租门面房，是徐某违约，不是自己。双方协商不成，徐某起诉至法院要求解除双方签订的租金协议，丁某向徐某返还押金并支付违约金。
评析：
根据《合同法》的规定，徐某与丁某签订的租赁协议是双方当事人的真实意思表示，合法有效。依法成立的协议，对当事人具有约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。双方在租赁协议中约定，非遇不可抗拒的因素（如动拆迁等），双方不得任意终止本协议。徐某虽未及时支付租金，但双方并未就解除合同达成一致，且徐某也于第二期三个月租期届满前向丁某发出信函，表示要求继续支付租金，由此不仅可见徐某履行协议的主观意愿，而且从客观上也显示了徐某在为按约履行协议做了积极努力。而丁某在没有与徐某书面解除租赁协议的前提下，未告知徐某，更不可能征得徐某的同意，将门面房转租给他人，明显构成违约，应当承担相应的违约责任，退还徐某押金，并按双方签订的租赁协议承担6500元的违约金。丁某称徐某欲将门面房转租给他人，但丁某未提供相应的证据对此进行证实，对此法院不应采信。
判决：
作为徐某的代理律师，法院支持了我方的观点，判决解除双方签订的租赁协议，丁某于判决生效后十日内返还徐某押金6500元，支付徐某违约金6500元。
（上海市申房律师事务所主任律师）
关键字：租赁,租金,押金,违约金 |
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