| 履行义务有先后 违约责任由此来 |
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房产之窗网 http://www.ehomeday.com 2006年6月8日15:48 解放日报 孙洪林 |
案情：
高先生有一套房屋欲出售，通过中介公司居间介绍后，与徐女士签订《协议书》一份，约定：甲方（高先生）尚未取得房屋的产权证，乙方（徐女士）愿意通过等待甲方办出产权证后以产权过户方式购买，房屋总价为85万元，甲方按照开发商规定的日期前往交易中心办理该房屋的产权证，甲、乙双方应于甲方取得产证之日起15日内在中介公司的组织下签订《上海市房地产买卖合同》；付款方式为：乙方应于签订本协议当日支付定金6万元给甲方；乙方应于2005年6月15日前向甲方支付15万元，……；甲方应于2005年6月30日前交房给乙方。当日，徐女士向高先生支付6万元的定金。2005年6月26日，高先生通过中介公司向徐女士发函，要求徐女士在接函后3日内支付应于6月15日前支付的15万元，但徐女士没有支付。之后，徐女士以高先生恶意拒收房款，在未解除协议的情况下将房屋另售他人为由起诉至法院，并要求高先生承担定金责任，退还高先生已收的定金6万元，并赔偿自己6万元。
评析：
高先生与徐女士签订的《协议书》是双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应严格按约全面、切实履行。徐女士认为高先生恶意拒收房款，并在未解除协议的情况下将房屋另售他人的行为构成根本违约，故其依约行使合同解除权并主张双倍返还定金。对此高先生认为由于徐女士未按约支付房款及签订合同，违约在先，故高先生同意解除合同，但其有权没收定金。根据双方协议约定：乙方应于2005年6月15日前向甲方支付15万元，甲、乙双方应于甲方取得产证之日起15日内在中介公司的组织下签订《上海市房地产买卖合同》，甲方应于2005年6月30日前交房给乙方，高先生与徐女士在房屋买卖过程中互负付款、交付义务，并设定有先后履行顺序。现在负有先履行义务的徐女士未能举证证实其6月15日付款的事实，高先生对此否认，那么应有徐女士承担举证不能的责任，即承担对其主张不利的法律后果，法院对此应不予认定。退一步讲，即使付款遭拒，徐女士应将该款提存或交由中介居间方监管，并以积极作为的方式催办交房及签订买卖合同。而高先生交给中介公司的律师函，中介公确认收到，作为居间方，理应履行如实报告的义务，所以可以推定徐女士知晓该函件内容，但徐女士仍未据此履行。鉴于徐女士未按约履行付款义务在先，构成违约。关于徐女士已向高先生支付的购房定金，为违约定金，一旦给付一方不履行约定义务，其无权要求返还定金，因此徐女士请求双倍返还定金的主张不应得到法院的支持。
判决：
法院依据双方的合意，判决高先生与徐女士签订的《协议书》予以解除，对徐女士其余诉讼请求予以驳回。（作者系上海市申房律师事务所主任律师）
关键字：开发商,产权证,中介,房地产,买卖合同 |
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