| 物业收费标准不一引发矛盾 |
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房产之窗网 http://www.ehomeday.com 2006年6月8日17:35 上海商报 赵一蕙 |
专家建言混合型小区应分等收费
上海目前有很多混合小区，由于房屋性质复杂，物业收费标准不一而矛盾重重。典型的是同在一小区内，业主分为多类：或福利分房使用权转为所有权，或动迁户，或商品房，几类业主同在一个小区内的情况十分普遍。而这些小区中，商品房和动迁户收取的物业费，同售后公房的物业费往往相差悬殊，６、７倍的情况不足为怪。这样的收费让有些业主觉得不公，导致物业公司与业主纠纷重重，混合小区中的此类矛盾更是突出。
如何解决这个问题，业内专家认为，上海目前执行三种物业收费标准：即政府定价、政府指导价和市场调节价，在商品房与售后房、公房并存的混合小区，很容易引发业主与物业之间的矛盾和纠纷。
针对这些问题，业内专家指出，首先应设法将分散的小区组合起来，以实现规模化经营；其次有必要尽快出台混合型小区的物业收费办法，并适当提高定价。因为当前执行的收费标准是多年前制定的，随着物业管理成本的提高，目前已难以适应形势发展的需要；最后，要从根本上化解业主与物业的矛盾，解除物业公司的经营窘境。有的物业公司表示，希望尽早出台混合型小区菜单式的物业管理费标准。
去年，上海市出台了物业服务分等收费的做法，并公布了不同层次的服务标准，业内表示，上述混合型小区的管理可以借鉴分等收费的做法。
业内专家刘生敏认为，物业服务分等收费标准，适用于混合型小区。根据《民法通则》、《价格法》和《物业管理条例》的规定，同样的物业服务应该同样价格。物业服务收费标准，应该由业主大会与物业管理企业协商或者通过竞标确定。而对于一般的混合小区，物业服务收费由业主大会与物业管理企业，根据物业特点和服务要求，选择服务项目、服务等级，并按分等收费管理暂行办法的规定协商具体的收费标准。需要时可邀请所在地居民委员会参与协调。
至于业主委员会在实施物业服务分等收费的具体操作程序，应注意以下几点。
一是业主委员会通过召开业主委员会会议和业主代表会议，商议分等收费标准的实施方案，其中重点了解现任物业管理企业，以及多数业主的意见。如果现任物业管理企业，有意续签服务合同并实施分等收费，业主委员会可以让现任物业管理企业，提出分等收费服务标准和收费标准，必要时应该附详细的物业服务方案。业主委员会根据该方案，确定是否符合业主大会的意愿，并决定是否提交业主代表讨论，或者提交业主大会表决。
二是如果现任物业管理企业，无意与业主大会继续合作，业主委员会应该提出选聘物业管理的方案，经业主大会表决通过后实施。选聘物业管理企业的方案，应该包括物业服务分等收费服务标准和收费标准的大致范围。由于实施分等收费技术性强，内容复杂，业主委员会可以聘请专业机构，对实施分等收费方案提出专业意见，或者聘请专业招标代理机构，按照分等收费标准通过招标选聘物业管理企业。
最后，由业主委员会根据业主大会通过的分等收费标准和服务标准，与业主大会选聘的物业管理企业，签定物业服务合同。
关键字：动迁户,商品房,物业管理,收费标准,服务合同 |
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