| 上海楼市两大指标缘何“背道而驰”？ |
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房产之窗网 http://www.ehomeday.com 2006年6月9日11:11 东方早报 梁文汇 |
从今年3月份开始至5月底，上海楼市成交量持续回暖，有些日子日成交量突破1000套。但是，沪上商业银行住房贷款却继续回落。这一反常的状态，引起了业界的关注。按常理而言，房屋的成交量上涨，向商业银行申请住房贷款的数额也应该随之“水涨船高”。
楼市成交量持续3个月回暖
进入3月份以来，沪新房和二手房成交量持续大幅回暖。一直到5月中旬、新一轮宏观调控政策出台前后，成交量都一直保持了稳定的增长。
上海富阳物业咨询有限公司对网上房地产数据统计显示，除去“五一”长假后几天的节日性萎缩以外，5月份的4个星期，沪上新房日均交易面积一直保持在10万平方米以上。
5月8日至5月14日，沪新房日均交易面积为10.89万平方米，日均成交套数969套。5月第三周，也就是5月15日至5月22日，沪新房日均成交面积较前面一周略增1.13%，达到11.01万平方米，日均成交套数974套。5月的最后一周，日均交易面积受政策影响下滑8.44%，日均成交面积10.09万平方米,日均成交套数867套，但是日均交易仍然维持在10万平方米以上。
上海富阳分析师顾俊告诉上海东方早报记者，上海商品房成交量在经历了3、4月份连续大幅上涨后，到了5月份呈现出平稳的局面。他表示，从4月底的央行调整基准利率，到5月17日的“国六条”的出台，这些都是政府继续对房地产行业实行宏观调控的信号。而从上海房地产市场5月的交易状况来看，整体市场的成交量基本保持平稳，消费者购房心理的成熟度相比宏观调控初期已有显著的提高。
房贷连续10个月下滑
从2005年7月开始，沪上的个人住房贷款连续10个月递减。央行上海总部发布的今年4月上海市货币信贷运行报告透露，虽然随着申城住宅自住性需求逐步释放以及各商业银行信贷创新和营销力度加大，个人住房贷款跌幅趋缓。但是，沪上个人住房贷款增幅仍然下跌。4月份，上海中资银行个人住房贷款减少22.51亿元，而前3个月月均减少额为29.6亿元。
不过，央行有关人士指出，考虑到目前房地产市场走向仍不确定、供求双方对影响市场变化的各种因素仍十分敏感，且此次加息对个人购房计划的影响程度有待观察等情况，预计个人住房贷款真正走出跌势还有待时日。
央行上海总部在报告中指出，受各项存款增速持续快于贷款增速的影响，金融机构流动性始终处于高位状态，加上负债成本较高，金融机构资金运用压力仍在不断增大。
成交、房贷缘何“背道而驰”？
为什么会出现新房成交量和个人住房贷款的增量成反比的状态呢？
中国工商银行上海分行房贷部有关人士告诉记者，从银行的角度而言，造成这一现象的原因比较复杂。他进一步解释说，如果新房成交量和个人住房贷款的增量幅度相差不是很大，都保持在10％~20％之间，那么，只能说明房贷的首付成数明显增加。如果两者的增量幅度相差很大，那原因就没这么简单，需要根据具体的变化来具体分析。最根本和直接的原因可能是，一次性付清贷款的购房者比例大幅上升。
上海东方早报记者从市场上了解到，3月份以来，沪上新房成交量，尤其是高端住宅的成交量上涨幅度比较高，而期间自住需求占了绝大比例。上海东方早报记者从开发商处获知，高端住宅的购买者，都是一些实力客。
今年2月份开盘的上海滩新昌城连续几个月销售情况持续火爆，其开发商上海建工总经理杭迎伟介绍，目前新昌城客户中全部为高端自住客，包括外籍人士、华侨、民企老板等。
同样，虽然每平方米价格高达3万元，九龙仓沪上首个住宅项目———汇宁花园于5月20日正式开盘后，销售情况也很好。九龙仓上海相关负责人表示，上海作为一个国际性的大都市，消费者对高档住宅的市场需求将持续存在。据其透露，从目前发售情况来看，主要的买家以自住型购房者为主，客户来源分布比较平均，包括海归人士以及有经济实力的本地客户，也有部分海外投资客看好汇宁花园的保值收租能力选择购入。
杭迎伟告诉上海东方早报记者，这些客户由于实力雄厚，一般都不需要从银行申请贷款，即使申请，首付比例也很高。由于这段时间以来，这些高端住宅的成交量上涨很大，成为成交量和房贷呈反比的一个因素。
另外，对近期成交有最大支撑的婚房需求而言，很多新婚的购房者都会选择把大部分积蓄投入置业，余下的部分，或者从父母处，或者从亲戚处借贷，以避免偿还不断上涨的银行利息。
中国工商银行上海分行房贷部有关人士表示，4月底到5月，央行下发了新的房贷政策，信贷重新趋于紧缩，上海的银行都将首付提高到三成左右，而第二套甚至以上的住房首付超过了三成。而目前，沪上公积金贷款政策持续放开。他表示，可以预见，有可能在接下来的很长一段时间内，成交和房贷的反比程度还会有所加剧。
关键字：上海楼市,成交量,二手房,房贷,房地产,开发商 |
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