| 张玉良:推动自住住房发展是新政实质 |
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房产之窗网 http://www.ehomeday.com 2006年7月13日14:4 新闻晚报 王颖颖 |
对于中国的房地产业，宏观调控已经连续三年了。今年的调控刚出台时，不论业界还是普通百姓，对于它的理解都不够，而此次高峰论坛的主题却让人很受启发，它切中了这次调控的主题———紧密联系自住住房的发展。
新政鼓励自住购房
今年新政中有几点非常好，尤其是鼓励自住住房这一点。
住房的功能有三个方面：第一是居住，住宅是供人居住的。第二个方面是投资功能需求，任何事物都有可能过时、涨价、跌价。房子也不例外，它的价值波动甚至影响整个国民经济。第三个功能是公益功能。过去我国实行公有制住房分配，因此所有住房基本都是公益的。住房制度改革后，住宅也由市场化运作，这在住房制度改革以后发展非常迅速。在上海相当多的家庭改善了住房条件，但近阶段人们又觉得需要开始关注公益住房，因为有一部分住房是市场解决不了的，譬如相对低收入阶层的买房问题恐怕很难解决，因为他们的所有收入光够吃饭，根本没有能力买房。这些弱势群体的住房问题需要政府和有关部门包括企业，以公益性的方式予以解决。这种公益性的方式不单指购房途径，还可以通过租房，廉租和免租房都应该增多，这是建设合谐社会的需要。
此次新政中突出了住宅三个功能中的两个，一个是鼓励自住。由消费拉动经济，对于中国而言至关重要。因为中国作为一个发展中的大国，如果没有消费拉动经济，恐怕中国经济就不能够持续稳定发展，而消费拉动在当今中国经济发展阶段，住房在消费总量中占了很大的一部分。去年年底，今年年初的中央经济工作会议，以及今年总书记在美国访问时的讲话都将这个观点讲得非常清楚。包括今年的两会和这次“国六条”文件也一再强调，让住房消费来拉动中国的经济。因此对于国六条的政策，我们要完整地予以理解，而首先我认为它体现得最明显的就是通过自住需求来拉动消费。
从理论角度来讲，当前发展自住消费，应该有一定的政策导向。“国六条”中讲到，我们要站在国家发展利益的角度去考虑，自住消费住房对中国经济持续稳定发展的重要性。中国若要持续发展，如果没有稳定的内需拉动的话，这样的大国经济一定是脆弱的，所以站在政府高度、全局高度，中国经济必须靠内需拉动，而房地产是现阶段非常重要的内需消费品。再从政策方面讲，我觉得鼓励自住消费的政策应该更加完善、真正把住房消费作为现阶段推动我国经济的重要产业。
公益性住房重点解决
新政中突出的第二个住宅功能是公益住房。此次新政非常明确，各方面要关注低收入阶层的住房，实际上是要将市场化以外的住房，摆在比较突出的位置来解决。因为这几年住房市场化后，涌现出了大量的房产，中产阶级以上的住房确实有了很大的改善，这是完全正确的，也是改革的成果。但若忽视了住房的公益性，那恐怕就欠妥了。近年来，上海在这方面做了大量有效工作，但目前仍需进一步发展和加强。每年上海有几万户的住房低保，各区都会出台相关的措施，市政府也拿出很多资金作为低收入家庭的住房补贴，这些都是为了解决公益性住房问题。
2005年宏观调控后，我在一篇文章中呼吁解决住房的供给问题，因为房价上涨与供求关系有很大的关联。今年“国六条”中非常明确就是要把解决住房的土地供应列入重要的日程中，以增加住宅需求供应量，特别是中低价房土地供应。
这次新政中议论较大的两个“70%比例”，其中包括九十平方米以下的住房要占开发建设总面积的70%，这就是中央政府公共政策导向的体现。中国是个人口大国，无论土地还是能源资源都非常有限，因此从实际出发，在中国，不能千篇一律地引导住大房。大房是需要的，但却需要条件，在目前中国资源、能源贫乏的情况下，限制大房、鼓励中小房型的政策导向是正确的。当然以什么样的尺度去掌握和执行中央的政策，各个地方会根据自身情况，认真研究切合实际的细则。
调控考验企业创新能力
作为企业面对每次调控，都是被动的。“被动”体现在两个方面，第一是政府导向被动，第二是市场行为要求企业被动。当然如果企业做得好，能在市场行为中抓主动，但在前提政府导向中，一般都是先有政策，然后企业再适应政策运作。因此我觉得企业可以通过以下几点，来适应此次新政。
首先不同企业应该根据不同情况来调整它的产业结构、产口结构以及市场结构。对大企业而言，应当作出主动的，甚至超前的措施。市场情况是千变万化的，各地方的经济发展条件、环境、阶段也都不相同，消费的需求也是不一样的。中国那么大的市场，如果将所有投资都集中在某一区域市场，受这一政策影响的波动性会很大。但若是把投资区域全国化后，那么所受到政策的影响会比较小。因此大企业要特别注意对产品结构、市场区域进行细致的划分。对于小企业也应该有条件的化解一些风险，多做些自主性的项目，多做些适合自住需求的产品，这样能使其经济基础更加牢固。
第二，作为企业来讲，面对新政要创新，这里的“创新”是要求企业根据政策的要求去思考。比如说房型，1998年以前，各家开发商对房型的研究都很深入。房地产市场热了以后，大家都放松了对房型、对以人为本的重视。对其内部的功能，过去一直强调的东西忽视了，一句话讲“粗房”增多了。如今在这种调控情况下，在竞争激烈的情况下，产品品质的研究对于每个企业都更为重要。
中国房地产业还是处在一个起步发展阶段，虽然目前拥有这么多家房地产企业，但这不会是未来中国房地产的格局。没有一个国家像中国一样有那么多的房地产企业。要提高一个产业水平，必须有一定的产业集中度。所以每一次调控，必定会使这个产业更加健康，使这个行业的产业集中度和产业化程度更加提高，不能适应调控的企业必定会被市场淘汰。这一点，是中国的房地产企业应当清醒认识到的。
关键字：购房,住宅,房地产,房型,开发商 |
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