| 新政撼动成交价格整体平静 波动不足0.7% |
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房产之窗网 http://www.ehomeday.com 2006年7月17日8:29 劳动报 |
上半年申城二手房市场回顾
2006年上海二手房市场表现一波三折，年初由于受春节的影响以及去年市场上残留的低迷气息，造成量价齐跌。到了3月份，随着宏观政策面特别是银行贷款政策和公积金政策的松动，市场明显回暖，成交量大幅提升，不论房东的挂牌价格还是客户可以承受的价格都有明显提高，造成量升价涨的势头。4月底央行的加息以及5月份连续不断的宏观调控政
策让二手房市场又回归到观望的时期，虽然价格还未出现整体下滑的态势，但成交量的下降已经成为不争的事实。
成交量：跌了5000多套
根据汉宇地产市场研究部统计，2006年前2个月全上海的二手房签约成交量在10000-13000套徘徊。3月份各商业银行陆续放宽了贷款成数、年限和贷款人资格的审查，而且十年以上的老公房不予贷款的禁令也开始松动。另一方面，上海的公积金政策发生变化，公积金最多可以贷到8成，同时开始试点公积金装修贷款。市场对政策面的变化给予了积极的回应，3月份签约成交量迅速拉升，突破两万套，人们普遍认为上海楼市开始回暖。
然而，随着4月份的到来，不少人开始担心国家在近期内会对房地产行业进行新一轮的宏观调控（根据去年的经验以及今年第一季度国家统计局报告中国内投资速度过快的警告），市场上观望气氛又起。正如人们所预料的，4月28日央行提高贷款利率，5月17日国务院总理温家宝提出关于房地产行业发展的六条意见———“国六条”，2006年国家对房地产行业的宏观调控正式开始。
与去年不同的是，虽然5、6月份二手房的成交量有所下滑，但下滑的幅度与今年成交的最高点3月份相比不过在20%左右，而且在15000套/月的成交量上稳定住。分析原因，3月份签约成交量20747套比2月份的12251套有8000套的大幅度提升，但提升的原因是自住需求成交的放量而不是投资性需求的增加。所以虽然5月份的政策特别是5月下旬“国十五条”对自住需求中的改善需求的释放有所压制，但仍然无法使自住需求的总量迅速回落。5、6月份成交量一直维持在15000套的上方就是市场真实的自住需求量。
价格：波动不足0.7%
从价格方面看，上海二手房半年来的成交价格一直在很窄的价位空间里波动。据上海二手房指数办公室价格抽样调查，1-6月份上海二手房指数上下波动不足0.7%。
汉宇地产市场研究部的资料显示，1-2月份成交集中在内环以内和外环以外区域，客户类型主要是通过卖掉自己的房子再购入位于生活配套较好的内环以内的大房子或购入外环以外居住空间较好的联排、叠加别墅的改善型自住客户。
而到了3月份，随着结婚的年轻人不断涌入二手房市场，浦东的塘桥、闵行等区域成交都出现了爆炸性增长。这种现象延续到4月底，随着5月份不断出台的宏观调控政策特别是房地产业界对国家大量建设小户型住宅的讨论，让人们的目光又落向了内环以内。一些性价比好的优质房源处于供不应求的状态，不少大房型的高档物业价格不跌反涨，但整体的成交量却不断下降。市场对于政策不确定性的担忧仍然继续，观望情绪越发强烈，预计后市需要经历一段时间的低迷期。
挂牌量：下滑超过20%
房东挂牌量方面却连续6个月下滑，据网上房地产统计，截至6月底，上海二手房挂牌量比年初已经减少了超过20%。原因之一是由于一手房销售速度从去年4月份后大大减缓，造成一手转为二手的量减少，也就是由于二手房的供应量减少了造成的挂牌量减少。另一个重要的原因是，连续两年宏观调控的调整，市场中投资、投机的成分占的比例已经非常低。
目前市场上二手住宅挂牌量也基本上体现了改善型需求的数量，但随着“二手住房全额营业税从两年延长到五年”的政策的实施，改善型客户的换房需求也会被相当程度地遏止，估计二手房的挂牌量会继续下滑。
关键字：二手房,房地产,小户型,物业,房源 |
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