外资进入房地产市场的管制政策正在紧锣密鼓制定当中，任何的风吹草动都成为业界关注的焦点。昨日，有消息显示，一份关于规范房地产市场外资准入和管理的文件，已经由建设部、商务部等六部委会签完毕。文件对外商投资房地产的市场准入、开发经营，以及境外机构和个人购买房产等三大领域，均进行了明确的规范。分析人士指出，政策一旦实施，对有效限制境外游资在内地房产市场上的投资行为起到了很好的铺垫作用。 

　　可能首次实施“实名制” 

　　“境外机构和个人在境内购置房产必须采取实名制，而且在境内未设立分支机构和在境内工作、学习时间一年以下的境外个人，将不得在境内购买商品房。”消息显示，这是即将出台的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》(以下简称《意见》)的一个重要内容。 

　　对此，美联物业的分析师王磊表示，境外人士购房实名制的实施对于限制境外人士的购房套数起到了关键的作用，对于之后有效限制境外游资在内地房产市场上的投资行为起到了很好的铺垫作用。 

　　值得注意的是，文件规定境外人士的“购房资格”：“只有境外机构在中国境内设立的分支、代表机构(房企除外)和在境内工作、学习超过一年的个人，具备购买符合实际需要的自用、自住商品房的资格”。同时将有具体细则在不久后来解释“符合实际需要“这个条件。专家认为，这种限制，相信对于外资恶意或者是超限额投资国内房产市场的行为可以起到很好的调控效果。 

　　据悉，按照六部委目前的设想，今后机构和非中国居民购房，除了要求实名制，还需要有批准机构设立的证明、个人来中国工作或学习的时间等证明，才能去办理购买和登记手续。同时，外汇管理局也将会在结汇这个环节守住资金闸门，相关房产转让所得人民币资金，经审核并确认按规定办理纳税等手续后，方允许购汇汇出。 

　　港澳台内地购房影响较小 

　　虽然境外人士购房将受到一定的限制，但港澳台地区的居民和华侨在内地购房则享受着较为宽松的政策。据悉，港澳台地区的居民和华侨“因生活需要，可在境内限购一定面积的自住商品房。”但对于具体的面积大小等指标并没有明确的规定。 

　　由此，有专业人士预计，受新规打击较为严重的地区可能是境外投资者较多的城市，而对港澳投资者聚集的深圳、广州等区域，影响相对较小。 

　　政策回放 

　　购房回归内外有别 

　　此次对外资尤其是个人购买内地住宅的限制，事实上是回归到了此前“内外有别”的政策轨道上，只是内容已“今非昔比”。在2002年之前的一段时间，我国曾经对于境内外人士购买内地住宅实行的是有别对待。特别规定境外的企业、组织和个人，包括港、澳、台人士在内地只能购买外销商品房，而不能购买内销商品房。外销房相比内销房而言价格一般要高出一倍甚至几倍。 

　　在2002年取消了外销房和内销房的区别后，我国在外资投资房地产方面没有了任何限制，原本需要支付相对较高购房款的境外人士也可以用平价购买国内的住宅，而且购房套数也不再受限。虽然目前境外人士在沪购房需要凭买卖合同到外汇管理局登记申报，获得批准后才可以将外币兑换为人民币以结清房款，但是在购房用途以及套数上同样没有太多的限制。 (文/江敏)