| 六大豪门淡市看好 上海楼市大力神杯花落谁家？ |
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房产之窗网 http://www.ehomeday.com 2006年7月19日9:52 上海楼市 |
举世瞩目的世界杯，正在进行最后的厮杀，全球的焦点都不约而同地转到了精彩的赛事上。在这万众“看球不看房”的阶段，上海楼市也无能免俗，于是乎，19个区县的明星楼盘借上海楼市这个主场，踢起了属于自己的“世界杯”。比赛的内容是：上半年各区县商品住宅销售面积谁最多？
2006年上半年，上海楼市的“大力神杯”花落谁家？各区县冠军楼盘名归何主？
今天，上海市房地产交易中心、上海市商品住宅销售50强排行活动组委会通过其唯一指定的发布媒体——上海楼市，向全社会公布了2006年上半年全市19个区县商品住宅销售面积“三甲”榜单。
透过这张榜单，我们发现占据了全市成交量2/3的“六大豪门”：浦东、闵行、松江、宝山、普陀、嘉定的区域楼市，在受二次调控影响，楼市再次步入淡季之时，成交仍然相对活跃。“六大豪门”缘何淡市看好？哪些楼盘最受青睐？下面，就让我们来细细探究一番。
王者浦东
代言球队：巴西
正如巴西队之于世界足坛“舍我其谁”的王者风范一样，连续七年在上海楼市50强排行榜上处于王者地位的浦东，2006年上半年浦东新区商品住宅累计成交面积133万平方米，成交金额132亿元，双双雄踞全市榜首。
区域素描：
开发开放16年的浦东，已发展成为一个经济全球化、生活国际化、教育现代化、环境生态化、产业高端化、交通枢纽化、战略多元化的新城区。
全新的城市生活空间，齐全的公共服务设施，融合亲和的区域文化，安全便利的人居环境和层次分明的“梯度”房价，铸就了适合不同消费层次购房需求的“宜居浦东”。如今的上海，再也找不出第二个区域，能像浦东那样拥有这么丰富的色彩和内涵。浦东凭借着她鲜明的个性和特异的价值构成了申城楼市最绚丽多采的风景。
先行浦东
浦东，作为首个综合配套改革试点的区域，不仅在房地产市场的供求总量上居于全市领先地位，还在房地产制度改革和创新方面发挥“先行先试”作用。如：放开部分楼盘贷款至8成，申请公积金装修贷款试点，都是从浦东开始的。
多元化浦东
浦东拥有整个上海经济和产业发展的所有元素，一轴三带六大功能区的功能布局，形成了差异化的房价。产业凝聚力提升房价水平，若干个区域中心铸就了区域产品的高地，区位的梯度层次性，满足了不同层面的消费群体。
多元化的消费群体，共同支撑了浦东多元化的楼市产品，从“中国楼王”汤臣一品到海外热钱竞相追逐的陆家嘴中央公寓，从以品牌见长的未来域到以规模制胜的地杰国际城，高中低端楼盘各自为营，各有所好。
“三甲”风采
2006年上半年浦东新区商品住宅销售面积前“三甲”楼盘是：地杰国际城、陆家嘴中央公寓、未来域。
冠军楼盘：地杰国际城（北蔡板块）
1月12日，该案推出5309元/平方米起的特惠房，创下该板块房价新低，特价赢得了半月58套的积极回应。4月24日-7月1日，该案又推出“新贵新房”购房计划，主打100平方米以内的多种两房房型，随即在五一黄金周大放异彩，房展会上一举销售过百套。从去年“TOP50”的浦东冠军，到今年上半年蝉联浦东销量桂冠，地杰国际城以价格和品质取胜，反映了当今楼市自住消费的主流。
该案所处的北蔡板块位于三林世博功能区域，成山路延伸段通车、轨道交通7、13号线都将途经该板块，成为重大交通利好。北蔡的南、北两个大盘——大华锦绣华城（查看地图）和地杰国际城的住宅开发和配套建设过程，直接影响了整个社区的区域居住氛围。
亚军楼盘：陆家嘴中央公寓
4月初和5月初，大摩“统吃”陆家嘴中央公寓4幢楼共300套房源，是陆家嘴中央公寓得以成为浦东楼市上半年销量榜眼的决定因素。海外基金看重的正是该案正对着世纪公园景观的区位优势。
季军楼盘：未来域
该案在2月和3月分别推出两幢景观房，出现了久违的楼市排队景象，5月6日该案推出最后一批景观房源，立即热销过百。得益于东三林地区各项生活配套的不断完善，更凭借着楼盘自身卓越的品质，未来域荣登“三甲”乃众望所归。
后市看点
下半年，浦东供应量比较集中的区域，仍集中在上半年度成交火爆的北蔡和上南三林，北蔡的大华锦绣华城和地杰国际城都是超过百万平方米的大盘，大华的中高端定位和地杰的中低端定位，将继续引领不同消费市场。上南三林板块借着世博东风将继续驰骋浦东楼市，板块以中高价房为主流，继续上演你方唱罢我登场的场面。
生活闵行
代言球队：意大利
地图上的闵行南北狭长，形状像极了亚平宁半岛上的意大利。以致于在上海重点发展的“三城七镇”中，闵行区的浦江镇也被定位成了水与绿交织的意大利风格新市镇。
现实中的闵行，“条条大路通罗马”，她是上海第一个因为地铁而彻底改变的区域。“选择闵行、选择生活”是如今家喻户晓的闵行楼市代言词。
区域素描：
作为上海中心城区的拓展区，闵行楼市2006年上半年商品住宅累计成交面积101万平方米，成交金额75亿元，是仅次于浦东的第二大区域市场。“生活闵行”、“枢纽闵行”、“生态闵行”是闵行房地产的3张王牌。
生活闵行
轨道交通改变了闵行的生活。1号线和5号线，由北向南盘活了徐家汇与老闵行之间的城郊地带。逐渐壮大的人气，带来了日益成熟的配套。购房者选择闵行的楼盘，往往就是选择为楼盘整体打包的周边配套，如今卖得最火的春申板块，就是“选择闵行、选择生活”最好的佐证。
枢纽闵行
世人瞩目的虹桥综合交通枢纽尚未动工，其选址地闵行华漕的楼市就先火了起来。西郊河畔家园（查看地图）上半年销售入围区域“三甲”，金色西郊城（查看地图）房价一路飙涨。可见这一长三角地区最大的交通枢纽，对于闵行功能定位提升的巨大推动作用。
生态闵行
今年，闵行区荣膺全上海首个“国家生态区”，全区绿化覆盖率接近40%，人均绿地面积15平方米，一年365天，优良空气天数达到332天。良好的生态建设营造了优良的居住环境，促进了闵行区住宅的长远发展，区域内有两个楼盘获得“上海市生态示范社区”称号。
“三甲”风采：
2006年上半年闵行区商品住宅销售面积“三甲”楼盘是春申景城、九歌上郡（查看地图）、西郊河畔家园。
冠军楼盘：春申景城
该案今年3月4日首推二期，引发今年闵行第一波排队购房热潮，100套房源一个星期内去化80％。3月25日又推出了总价60万元起的小二房，引发市场高度关注，为该案最终以上半年销售85856平方米的佳绩，摘得全市商品住宅销售面积桂冠奠定了基础。
该案所在的春申板块是上海市四大示范居住区之一，也是“十五”期间闵行区住宅重点发展区域，住宅规划规模达到200万平方米，目前已完成了80％，大型居住社区氛围已经成型。未来两年内仍将是闵行中高档住宅的重点供应区域，次新房市场也将比较活跃。
后市看点：
下半年，闵行新盘供应量最集中的区域在莘庄工业区和颛桥两板块，两板块都属于闵行二类板块之列，地段优势亦不突出，目前板块均价在6000-6500元/平方米，是中低价房源集中的区域。
花园松江
代言球队：英格兰
大上海“三城七镇”规划中，定位于英式风貌的当属松江新城，其标志性楼盘——占地1平方公里的泰晤士小镇（查看地图），灯塔、风车和哥特式建筑风格的教堂与小岛湖面融合一起，将英伦小镇风貌演绎得淋漓尽致。而松江的开发商也极其衷情于英伦建筑风格，比如上半年的冠军楼盘——九城湖滨，以独具匠心的英式岛居生活吸引了购房者的目光。
区域素描：
绿色松江，打造都市后花园
2005年，松江荣获了“国际花园城市”称号，目前全区城市绿化覆盖率达44%，人均绿地面积从1998年的“一张床”2.4平方米增加到目前的“一间房”24平方米，全区公园与开放性绿地已经达31座，基本实现了500米半径范围内就有一块3000平方米以上的公共绿地的服务目标。
宜居松江，西区楼市新热点
目前松江楼市的热点主要集中在九亭与松江新城（东区）两大板块。
九亭——西区居民置业首选
九亭是松江距离市区最近的板块，也是在轨道开通之前，整个松江区唯一能吸引市区上班族居住的热点板块。随着轨道交通9号线通车日期的临近和乐购大卖场有望进驻九亭北区，九亭楼盘的销售将越来越火。
松江新城——未来宜居辅城
如果把上海比作伦敦，那么松江新城就是名副其实的“剑桥”，松江新城是中国首个由7所大学组团而成的大学城，历经5年建设，已初具“宜居新城”雏形。明年，轨道交通9号线这条“生命线”开通后，将导入更多的市区人口，新城的宜居氛围也将随之大大提升。
“三甲”风采
2006年上半年松江区商品住宅销售面积前“三甲”楼盘是九城湖滨、英伦风尚、三湘四季花城。
冠军楼盘：九城湖滨
该案独树一帜的景观规划和岛居生活居住理念，是其热销的首要因素，伴随着7000平方米绿化样板区完成、建筑外立面落下，楼盘品质及居住环境可见，以及3月房展会期间“万人看房活动”的举行，楼盘知名度大大提高，在购房者心目中留下了深刻的印象。5月房展会期间展出李宇春签名演出服以及贝克汉姆签名球衣，楼盘推广与体育娱乐完美结合，6月3日-7月10日又开展了《GO!我们的世界杯》有奖竞猜活动，堪称楼市淡季里的一大亮点。
后市看点
松江后市可谓喜忧掺半，喜的是轨道开通日益临近，出行问题的解决将有助于导入更多的市区人口；忧的是供应量太过庞大，目前全区可售面积超过207万平方米，约占全市的1/5，呈明显“供大于求”态势。九亭、松江新城依旧是松江今后的主战场，7-9月份，九亭的上海青年城、松江新城西区的恒杰·丁香花园亦将开盘，未来区域楼市竞争将更加激烈。
钢铁宝山
代言球队：瑞典
一提起宝山，人们的第一反映就是“宝钢”，宝钢作为中国最具竞争力的钢铁企业，宝钢对宝山的经济发展起到了巨大的推动作用。
如今的宝山，除了宝钢，又有了一张新的名片，她就是上海重点发展的“三城七镇”中的罗店新镇，由瑞典SWECO FENS建筑事务所担纲设计的新镇，目前1.2平方公里的核心区已尽现原汁原味的北欧风情。游赏诺贝尔科技公园、驻足20公顷的美兰湖畔，感受这“斯堪的纳维亚的风”。
区域素描：
作为市北最大的人口导入区，业已成熟的大华社区、张庙捷运住宅、顾村示范居住区、罗店北欧新镇. 2004年12月28日，轨道交通1号线北延伸段开通，给张庙地区的居民带来了前所未有的便捷。现在，从张庙到人民广场的时间，或许比从徐汇、长宁某些地区到人民广场的时间还短。同时也给这一区域的楼市带来了极大的利好，庙行通河板块今年上半年的销量在宝山遥遥领先，轨道交通功不可没。
绿色宝山
宝山正在加快对老工业区的环境整治，未来将形成“一心、一环、六园、六脉、多点”的绿化体系。并借助黄浦江综合开发的契机，建设沿长江、黄浦江、蕴藻浜的“三角地带”。
“三甲”风采
2006年上半年宝山区商品住宅销售面积前“三甲楼盘是美岸栖庭、宝宸共和家园、乾静园。
冠军楼盘：美岸栖庭
该盘属于板块内的旗舰楼盘，总建面35万平方米，紧邻年内通车的轨道交通3号线长江南路站，附近还有交大附中等名校。5月20日推出212套房源后，不到10天即成交158套，目前在售房源为二房三房，后续还有约5万平方米的供应量。
后市看点：
一条条延伸的“钢铁长龙”——轨道交通，仍将是支撑宝山楼市吸引市区客“刚性需求”的最大卖点，年内通车的3号线北延伸段和正在建设中的1号线北延伸段二期和7号线，还将给淞南高境、西城区、上大、顾村和罗店板块带来极大的利好。未来宝山楼市的热点，将始终聚焦在轨道沿线。
活力普陀
代表球队：阿根廷
谁说英雄是寂寞的？我们的英雄是快乐的！
刚刚送走了“心中的英雄”阿根廷，我们又迎来了“楼市的英雄”。
看今朝楼市，谁能万里高歌？谁来长风把酒？今日普陀，再也不是曾经那个老工业区云集、基础设施薄弱的“下只角”了。历经十多年的精心打造，普陀正以其勃勃生机和现代化城区形象，勾画出上海“西大堂”的别样风采。横贯全境的苏州河，水清、岸绿、景美，构筑起一道亮丽的城市风景线；车水马龙的长寿路商住街、浪漫温馨的梅川路步行街，让人处处领略到现代都市的激情和活力；麦德龙、家乐福等一大批海内外知名企业的云集，充分展现了“商贸普陀”的发展前景；中远两湾城、万里城等一批生态型、园林式的居住社区应势而生，描绘出人与自然和谐相处的理想画卷。
“三甲”风采
2006年上半年普陀区商品住宅销售面积前”三甲“楼盘是金沙雅苑、中环花苑、新湖明珠城。
冠军楼盘：金沙雅苑
该案是长征板块体量最大的楼盘，共分四期开发，目前在售的四期价格为8000-10000元/平方米。小区前三期已交房，各项配套设施也已日趋成熟，加之小区环境和物业管理精良，市场认可度颇高。
后市看点：
下半年，普陀的新盘供应量主要集中在万里、真如、武宁板块。其中，苏州河畔的中远两湾城四期、泰欣家园和真如板块的“普陀第一大盘”阳光威尼斯颇值得关注。
引擎嘉定
代言球队：德国
一提起嘉定，人们最先想到的就是安亭的汽车城和“德国品牌、上海制造”的桑塔纳。而德国风貌的安亭新镇，务实、简洁、功能主义和新技术的德国建筑融入其中，就好像把德国的魏玛小镇来了个“空间大挪移”。
区域素描
产业引擎
5.3平方公里的F1赛场就像一个磁场，对嘉定乃至整个上海的汽车产业、旅游观光和现代服务业带来了持久的商机。而位于安亭的上海国际汽车城，集汽车研发制造、汽车贸易、汽车科教博览、汽车物流、汽车文化旅游和汽车服务六大功能于一体，强大的产业链，吸引了越来越多的人选择在嘉定“安居乐业”。
轨道引擎
“一条轨道线，繁荣一大片”，业已开工的轨道交通11号线串起了嘉定新城、安亭、南翔与市中心的血脉联系。2009年，这条“生命线”贯通后，嘉定楼市将开启一个新的纪元。
大盘引擎
从安亭新镇到城市岸泊，从嘉城到金地格林世界，大盘领跑区域楼市，是嘉定楼市的一大特征。的确，在配套和人气都不是很到位的市郊，集中开发具有一定规模和影响力的大盘，有助于保证业主的安居、物业管理的服务质量和相关生活配套的实现。
“三甲”风采
2006年上半年嘉定区商品住宅销售面积前“三甲”楼盘是嘉城、金地格林世界、新城清水颐园。
冠军楼盘：嘉城（江桥板块）
位于江桥曹安路、嘉怡路的该案，总建面达100万平方米，号称“城西1号”楼盘。其上半年以80528平方米的销量名列全市“三甲”，确也证实了其“城西1号”的称谓名不需传。3月18日该案推出一期东部的300套房源，半月售出198套，而后每月销量均居板块首位。6月15日，又推一批新房源，价格涨至5800元/平方米。目前该盘一期只剩最后一栋14层的小高层尚未推出，预计将在年底左右推出。小区对面的嘉莲华国际商业广场吸引了“沃尔玛”和“凯富酒店”的入驻，是推动该案热销的重要因素。
亚军楼盘：金地格林世界（南翔板块）
与嘉城同在3月18日新推房源的金地格林世界，318套房源一周内便售出258套，5月推出的50套房源也全部售罄。作为南翔板块唯一在售楼盘，该案的品质在全区屈指可数。拥有大量别墅的2100亩大型低密度高档社区是其热销的重要原因，轨道交通11号线开工也起到了一定的推动作用。
季军楼盘：清水颐园二期（嘉定镇板块）
该案位于嘉定老城塔城路、沪宜公路交汇处，总建面27万平方米，容积率1.3，水景资源和51%的高绿化率是吸引购房者的重要因素。二期水岸雅筑以多层、小高层为主，共11幢，主力户型面积在92至130平方米之间，户型设计合理，南北通透，经济实用。该盘由于良好的品质和成熟的周边配套吸引到较多嘉定镇的居民选购，4月18日房源一面市即售出48套，在板块内独树一帜。
后市看点：
下半年，携地利优势的江桥和南翔板块依将是嘉定新盘供应的热点区域。
“六大豪门”缘何主导楼市？
价格是硬道理
价格永远是购房者考虑的第一要素。能荣膺“三甲”的楼盘，应该说都通过了购房者挑剔的“性价比”测试。其中不乏去年各区域里的“降价先锋”，如：普陀的金沙雅苑、浦东的地杰国际城和闵行的九歌上郡，这些楼盘现在的均价较去年同期都有了2000-3000元/平方米的回调。也有一些楼盘所处的板块均价较去年同期有了20-30%的深度回调，如：普陀的万里、浦东的三林、北蔡、松江的九亭，目前的价格为多数购房者所接受。更多的楼盘则因为自身价格处于板块内低价而倍受关注的。
小户型最吃香
今年上半年谁在买房？首先是动迁户，上半年涉及新开工的轨道交通7、9、10、11号线建设，要动迁1.9万户家庭，而且必须在6月底之前拆平交地，再加上1.78万世博动迁户，构成了一批数量可观，非买不可的刚性需求。这类购房者买房有一个共同的特点，就是尽可能不贷款，或是少贷款，这使得各大热点区域里的小户型房最为吃香。第二块是今年要买房结婚的人，去年是“寡妇年”，又碰上宏观调控，政策不稳定，所以累积到今年将有15万对新人结婚，下半年结婚的话，上半年总要买了吧，这也是一块不小的需求，而年轻人资金实力有限与向往高生活品质，使得有小户型供应的大盘、名盘异常抢手，如：上半年全市销售面积前三的楼盘：闵行的春申景城、浦东的地杰国际城和嘉定的嘉城，都是70-100平方米左右的二房最热销。
看中周边配套
交通、生活配套较为完善的中外环楼盘，已成为新盘成交的主力。““六大豪门”18个“三甲”上榜楼盘中，有7个分布在中外环间，8个在外环外，而中环以内的只有3个。
18个楼盘中有11个分布在联洋、三林、春申、万里、长征、高境、张庙、静安新城、南翔、嘉定老镇等成熟社区，而北蔡、江桥、九亭和松江新城的5个上榜楼盘的生活配套在今明两年内也将有较大的改观。
轨道交通和大卖场仍然是购房者最关注的生活配套设施。18个楼盘中，三年内有轨道经过的13个，有大卖场配置的12个。
注重规模品牌
选规模就是选放心，选品牌就是选保障。“六大豪门”上榜的18个楼盘中，有10个总建面在30万平方米以上的大盘。其中，上半年全市销量“前三”的楼盘，都是总体量超过60万平方米的大盘。而18个楼盘中，由金地、陆家嘴、九城、中星、中环、三湘等品牌企业开发的也有10个。
追求更高品质
对于改善性购房需求者来说，为了追求更高的居住生活质量，他们通常会选择像未来域这样的高品质装修房，甚至会在中环普通房与近郊有房有车的小康生活之间选择后者。这也是今年上半年近郊一些品质高、环境好的楼盘突然旺起来的主要原因。如：松江九亭以岛居规划著称的九城湖滨、嘉定南翔以别墅社区环境吸引人的金地格林世界，在高出各自区域均价1000-2000元/平方米的情况下，仍能取得区域销售冠亚军，就是最好的佐证。
关键字：楼市,楼盘,商品住宅,房价,公积金,房地产 |
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