| 外资催生写字楼泡沫 需求旺盛致租金逆市高涨 |
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房产之窗网 http://www.ehomeday.com 2006年7月19日11:0 大公网 张梦 |
以写字楼为标志的商业地产在国内逐渐兴起，外资高价收购整栋写字楼项目的消息不断出现，商业地产（包括写字楼）投资局部有过热的苗头，尤其是二三级城市，应该引起密切关注。
尽管楼市前途显现出不明朗，海外基金却在这个非常时期继续登陆中国写字楼市场。近来，以写字楼为标志的商业地产在国内逐渐兴起，外资高价收购整栋写字楼项目的消息不断出现，这表明海外基金并没有因楼市的动荡而调低对中国未来发展的期望。
就在海外基金对写字楼投资热情高涨之际，不久前商务部却向投资者「泼来冷水」，对外进行行业预警：商业地产（包括写字楼）投资局部有过热的苗头，尤其是二三级城市。写字楼市场显示出来的不确定因素，应该引起密切关注。
外资疯狂收购写字楼
近日，戴德梁行发布的2006年第一季度市场透视报告表明，越来越多的外资公司涌入深圳市场「疯狂」收购写字楼。市场透视报告显示，2006年第一季度，深圳房地产市场受季节性影响显著，市场整体供应量下降，但与之对应的一季度的市场需求总体而言并未减弱，个别市场更呈现出供不应求的状况。另据报告数据分析，一季度深圳写字楼租赁市场，持续了上季度的活跃，知名外资企业纷纷选择福田中心区的甲级写字楼设立其区域性总部或机构——除近期入驻福田中心区的美国金佰利克拉克公司、美国EDS公司、瑞士ABB公司、意大利Chicco公司等以外，目前还有多家知名外企正在与有关方面洽谈投资选点事宜。
而高力国际最新发布的报告显示，2006年上海房地产投资市场将持续其旺盛的发展势头，尤其在甲级办公楼市场。开放金融市场将推动中国今年的经济增长预计有9.2%的提升，这都有力地支撑着房地产市场的发展。2006年，甲级办公楼市场的租金及售价预计将有10%-12%的增长率，持续其在2005年的涨势。
面对北京经济利好的大背景，海外投资也越来越关注北京写字楼市场。北京高力公司的报告还指出，比较2005年第二季度，2005年第四季度北京写字楼整体空置率下降了两个百分点，达到目前的19.46%。其中甲级写字楼整体空置率是16.78%，乙级写字楼整体空置率是21.15%。整体空置率的下降，得益于从2005年下半年北京写字楼市场新增供应项目放量趋缓。
甲级办公楼市场以其相对透明的市场和相当稳定的租金回报，成为房地产风险基金的主要投资目标。2005年国际机构投资者开始进入办公楼市场收购，使办公楼投资市场更为活跃。目前为止，主要的国际机构投资者来自于美国、亚太地区、澳大利亚和香港地区。
国际基金寻找开发商
一位正在开发高端写字楼产品的发展商近日表示：「往年我们到处找基金，今年变成了基金找开发商，1月份以来我们已经接触了主动上门的20多家国际基金机构。」
不久前，美国富顿基金斥巨资高调进入中国，这一与国际基金往常悄悄行动相反的做法暴露出其迫切心态。3月底，上海15家基金集体与多个地产项目的「亲密接触」成为又一有力左证：对中国物业观望日久的国际基金终于决心动真格的了。与此同时，更多开发商证实，国际基金在中国房产投资热点城市的合作态度开始变得积极主动起来，价格也压得不那么狠了。诸多动态表明：面对中国房地产这个持续繁荣且日益规范化的市场，国际基金的投资热情正在高涨。而机构调查显示，基金投资重点首先还是锁定在成熟区域的写字楼、商铺上。近来，海外投资机构整栋收购内地一线城市甲级写字楼的消息依然不时见诸报端
需求旺租金逆市高涨
不久前有市场消息称「上海写字楼租金急涨30％」，对此，戴德梁行大中华地区研究顾问部董事陶汝鸿表示，这应该只反映上海某个增长特别强劲的区域（如浦西）的情况，并非整个市场的平均数值。
事实上，在很多跨国投资者看来，中国政府此时出台调控政策是件好事，能令市场进一步规范，有效减低投资风险，基于这种判断，他们的投资信心反而会更加增强。同时，更高的写字楼租金水平，往往意味着一个城市拥有更强的商业竞争力和投资吸引力。
今年1月戴德梁行发布的《2005年全球写字楼租务开支调查报告》中，香港排名从前年的第九位跃升至第三位。租金支出上升，让部分人士担心香港商业竞争力下降，但有意思的是，去年香港甲级写字楼在租金大幅上升73％的情况下，空置率却回落4％，显示市场需求依然十分坚挺。
不少人谈到上海和香港时，会更关注两个城市之间在金融和商业资源以及区域经济影响力方面互相竞争的关系，而陶汝鸿倒觉得以香港作为一个参照系，可以更好地认识和了解上海的市场，尤其是甲级写字楼市场。
高力国际华东区常务董事翁琳透露：「预计到2006年底甲级办公楼的租金及售价将有8%-10%的上升趋势，而空置率将会下跌至2%或者3%。这主要是由于今年中国将全面开放金融市场，从今年第二季度开始一些国际金融机构将会陆续在上海设立公司并扩张其在华业务，他们将会对甲级办公楼有强烈的需求。」
快速发展难免有隐忧
与内地一线城市甲级写字楼新供应普遍激增形成鲜明对比的是，去年底香港甲级写字楼同比供应增幅仅0.5%，而过去数年（2000-2005年）香港甲级写字楼总增幅，也远远低于内地主要一线城市。市场规模大而新增供应量有限，一定程度上反映了香港写字楼市场相当成熟平稳，而京沪穗深等内地一线城市，仍为快速发展中的市场。后者的潜在风险在于，一旦有效需求不足，出现供过于求的局面，很可能引发更多连锁反应。
一份来自中原地产的《2005年长三角房地产市场研究报告》显示，2005年，随着长三角经济的快速发展和城市规模的日益扩大，该区域写字楼和商业物业的供应明显加大。而在长三角众多城市中，南京、宁波、杭州体现为写字楼供应过量。
不久前，国家统计局新闻发言人郑京平表示，在房地产价格继续保持快速增长的态势下，对于外商作为直接投资进入国内房地产领域的政策，需要适当考虑以重新进行评估。郑京平的解释是，外商对国内房地产的投资不应纳入外商直接投资范畴，因为这种投资具有金融投资的性质，在中国政府仍未对资本项下放开的前提下，要对这部分外资进行政策管制。
关键字：地产,房地产,政府,统计局,写字楼,上海 |
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