| 建设部"意见"出台 原则明确、操作仍有空间 |
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房产之窗网 http://www.ehomeday.com 2006年7月20日16:9 新闻晚报 王颖颖 |
争论已久的“90平方米”政策终于尘埃落定！根据建设部最新出台的《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》的规定，90平方米套型建筑面积明确为单套住房的建筑面积，而70%比例将针对各城市年度新审批、新开工的商品住房总面积。《意见》出台后，在申城引起各界人士关注。
市场定位准 小户型会更好卖
“比我们预想的结果要好一些。”中远两湾城销售经理李霜表示，由于《意见》规定90平米以下住房是包含经济适用房和中低价商品房在内，中低价商品房等用地集中安排小户型的说法，正应验了多数市场人士的预判，即经济适用房和中低价房中的小户型将占据不少于70%的城市总量指标。
他表示，在目前市场观望的气氛下，将70%的比例定为城市年度新审批、新开工的商品住房总面积，而不是单个项目的开发比例，这在一定程度上将稀释市场供应结构，70％的比重界定针对城市年度开发总量，给开发商留下了一定的施展空间，总量控制不同于楼盘控制，在某些重点区域，开发商仍大有作为。
实际上，小户型只要定位准确，就比大户型好卖，市场需求肯定存在。
某集团李明芳先生表示，从实际销售经验来看，90平方米以下的套型很受欢迎。以康桥水都为例，7月15日新房源推出后，2天内累计网上备案登记100多套房源，分析原因，他表示，针对年轻白领和新上海人的购房需求，房源以小户型为主，一房在50平方米左右，两房约为70平方米左右，这样的小户型迎合了市场需求，因此李总表示，只要定位准确，90平方米以内的小户型前景仍旧被看好。
户型结构调整 等待地方细则出台
尽管70%比例针对的是年度开发总量，《意见》规定70%的比例总量政府必须分摊到每个区域甚至每个项目，而如何来界定大小户型的比例分配仍是个疑问。而对于那些此前已做好规划的项目而言，要么在小范围内调整户型结构设计及规划，要么将此前所做过的规划设计“推倒重来”，这样一来，可能在一定程度上会延缓上市速度，增加开发成本。
沪上一著名开发企业负责人表示，他们开发的几个项目的规划已在进行中，但当初规划项目总量只有10%做小户型，而《意见》明确指出，在新建住房项目的用地出让前，明确套数指标和面积指标，由于上海地方的“细则”尚未出台，因此，如何操作仍然是个未知数，项目如何调整则仍旧“悬而未决”。
实际操作中困难仍存在
建设部针对楼市结构调控给出了指导性文件，但中原研究部李先生表示，从这次建设部文件的内容来看，给予地方留下了一定空间。
三湘四季花城肖梓云则认为，《意见》中，土地出让前需提供规划，且70%比例针对城市年度总量，这让地方参与调控的力度加大，在新建住房项目的用地出让前，将一部分政策的调整权回归地方政府，支持地方弹性控制，这在一定程度上将控制土地供应量。
但也有一些开发商质疑，新的招拍挂项目和政府收回的土地都可能按规定进行透明操作，但对于囤积在开发商手中的闲置土地来说，可能通过更改规划日期等规避政策，可操作性就有可能降低。
此外，实际操作中，毕竟对总量控制的监督比单个项目的监督要难，如何防止分配不公或个别环节出现不从严管理情况，“浑水摸鱼”情况也将可能发生。
五家地方细则先露脸
6月21日，深圳市政府打响了国六条地方细则出台的第一枪。此后，青岛、西安、大连、沈阳也陆续推出实施细则。7月13日建设部出台了165号解释文件。总体来讲，建设部采取了一松一紧的政策，在套型面积方面采用了民众最容易理解的定义，即建筑面积。在所占比例70%方面采用的是地区总
量，各个城市根据自己的发展情况自行调节，避免了政策“一刀切”引起的各种不良反应。而先期多数地方细则比建设部的解释更为严格，多按单个项目控制的态度，同时地方政府还对发展公益性住房、防止土地资源浪费、稳定房价等方面做出了具体而严格的措施。
90平方米为单套住房面积
在建设部出台解释之前，各地方细则并未对90平方米套型建筑面积下明确的定义。7月13日，此定义终于“破茧而出”，165号解释文件将90平方米套型建筑面积规定为单套住房的建筑面积，由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。
此规定将车库、花园、会所、裙房和物业管理用房等各种配套的建筑面积，也纳入了计算套型建筑面积的范畴，而不是单单参考标准层的建筑面积。此规定将开发商原本打算寻求突破90平方米界限的空间变得更小。
业内人士对此评价到：“以建筑面积代替套型建筑面积的做法，其实是简化了评估标准，同时对90平方米的实际要求更加严格”。此定义终于让之前出台的地方细则有理可循。
项目控制而非总量控制
关于新开工项目70%以上面积为90平方米以下小户型的说法，曾经被开发商视为影响力最大的政策之一。深圳、青岛、西安、大连出台的地方细则都将“70%比例”明确为单个项目控制而非地方总量控制的严格态度。
深圳在简称为“深15条”部门任务中明确要求，6月1日后，已审批但未取得施工许可证的项目必须符合90平米户型占70%以上的套数和比例要求，凡不符合的必须按要求进行套型调整；因特殊情况需要调整住房结构比例的，必须报建设部批准。
青岛紧跟深圳步伐，对项目的住房结构比例进行严格控制：“套型低于90平方米的住房总面积少于总建筑面积70%的项目，将不能参加土地竞买”。根据这一规定，6月26日至7月10日，青岛市国土资源和房屋管理局公开挂牌出让了5宗储备地块的国有土地使用权，其中有3宗住宅用地首次对商品房户型面积进行了硬性规定，要求必须实现70%中小户型的住房供应。
之后，西安和大连也陆续出台了地方细则。西安在以后审核项目时，将严格审核住房套型面积，将套型建筑面积90平方米以下的住房面积控制在总面积的70%以上。大连也明确要求设计单位对新审批的商品住房项目，按照“国六条”及其细则的要求进行住宅套型的规划设计，并进一步完善住宅审批流程，在选址、详细规划方案、建筑设计方案和规划工程许可证审批阶段增加住宅套型审查内容。
相比之下，建设部对住房结构比例给出了稍显宽松和具有弹性的政策口径。
未取得许可证项目各地自定
对于6月1日前已审批但未取得施工许可证的商品住房项目，各地细则都采取了不同的处理态度。
深圳细则要求全面清理已审批但未取得施工许可证的项目，必须符合90平方米户型占70％以上的套数和比例要求。
青岛不仅将不满足“70%”要求的项目罚出场，还将相关规定的“溯及力”延伸到已审批但未取得施工许可证的项目。只要是未取得施工许可证的项目，不符合国家有关规定的，开发建设单位就将根据要求对其进行套型调整。同时，青岛还建立了违法批地、不负责任批地领导人终生责任追究制。
西安除了从项目的审批源头抓起，还将切实加强住房建设项目的管理，对已经办理备案的项目建设情况进行跟踪调查，并利用多种社会渠道进行监督。对弄虚作假的建设项目及时予以纠正，情况严重的，发改委将撤销项目的备案手续。
相比之下，大连对已办理审批手续，尚未开工建设的项目要求较为宽松，规定了这些未开工项目在进行户型比例调整时，可开辟绿色通道，优先办理手续，并给予技术支持。
165号文件提出要“妥善处理”未取得许可证项目，深圳、青岛、西安、大连对已审批但未取得施工许可证的商品住房项目的处理方式符合建设部解释的精神。
中小户型要进市中心
在已出台的地方细则中，只有沈阳与建设部的解释文件保持基本统一的力度。7月6日辽宁省正式出台了《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，其中，六条意见均直指房地产市场。这部“省六条”自然也成为省会城市的沈阳必须施行的地方细则。
与其他城市的地方细则不同，辽宁“省六条”并未严格规定单个项目的住房结构比例，只规定了“套型建筑面积为90平方米以下的住房（含经济适用住房）面积所占的比重，必须达到开发建设总面积的70%以上”，显然，辽宁省要求省内各城市做到中小户型达到地方建设总量的70%以上。
但同时，辽宁省地方细则规定，省内各市必须为老百姓打造市中心的中小户型，文件特别强调，不得将中小户型的商品房项目全部建设在城市的边缘区域。这一规定势必保证了部分需要在市中心购买小户型住宅购房者的需求。
发展公益性住房有新意
地方细则非常关注发展公益性住房。“深15条”明确要求，每年将全市土地出让净收益的10%用于公共租赁住房(含廉租住房)建设。
青岛市国土资源房管局继去年推出1000亩普通商品房用地之后，今年又计划再推出1000亩限定销售价格的商品房用地。据悉，这批土地在出让时将被限定土地价格，而后开发商的利润也被限定在8%以内。除了定销售价格、定套型面积，青岛的限价商品房也是限定供应对象的。据悉，限价商品住房将销售给家庭人均收人低于城市人均可支配收入1.5倍的住房困难家庭。
建设部165号文件中也有发展公益性住房规定，年度土地供应计划中已明确用于中低价位、中小套型普通商品住房用地和依法收回土地使用权的居住用地，应当主要用于安排90平方米以下的住房建设。同时还强调，当前将重点查处套型建筑的设计、施工、开发、监理方面的违规行为。对违规建设的住房，依法该没收的，要坚决予以没收。所没收的住房主要用于解决低收入家庭居住困难。
特色政策更耐人寻味
各地细则还出台了许多特色政策。这些规定虽然未出现在建设部的解释文件中，但却是根据各地楼市存在的问题对症下药的，因此更具“杀伤力”。
深圳地方细则痛下决心，“从5月30日起一律停止别墅类房地产开发项目的规划审批，停止别墅类房地产开发项目供地和办理相关用地手续，并进行全面清理”。这就意味着，在“深15条”生效的时间段里，深圳将不会新增别墅用地。
同样是为了解决土地资源浪费的问题，青岛目前市闲置土地225宗，面积354万多平方米；空闲土地150宗,面积168万多平方米。针对这一突出问题，青岛将对所有开发项目逐个排查，对超出合同约定动工开发日期满1年未动工开发的，征收20%土地闲置费，并责令限期开工、竣工；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。
为了稳定房价，辽宁省出台了“未盖房先定价”的规定。以往，商品房的价格都是由开发商决定，然后报批，而且大多在取得预售许可证后才会公布。今后，在辽宁全省，这种定价模式将被打破。因为，根据“省六条”，各市、县规划、国土及房产管理部门将制定每一个商品房开发项目的住房销售价位及套型面积等控制性标准。今后，开发商在签订土地使用权出让合同时，打算开发建设的小区的容积率、销售价位及套型面积，乃至开工与竣工时限等，都将在这份合同中予以明确。
关键字：商品房,住房,开发商,小区,别墅,房地产,建设部165号文件 |
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