| 上月楼市总体成交缩量 小户型时代会来临吗 |
|
房产之窗网 http://www.ehomeday.com 2006年7月20日16:12 新闻晚报 赵超 |
小户型时代会来临吗？6月份，在楼市总体成交缩量的情况下，小户型在市场上的表现抢眼，也预示着小户型时代可能距离我们越来越近。
小户型住宅市场地位凸显
2006年6月上海一手住宅成交面积167.0万平方米，成交套数13809套，在6月份的成交面积构成中，100平方米以下住宅成交5863套，占总成交套数的42.46%，成交面积477514平方米，占到总成交面积的28.6%。而2006年5月份，上海一手住宅成交量244.9万平方米，成交套数21410套，其中100平方米以下住宅8917套，占总成交套数的41.65%，成交面积73490，占总成交面积
的30%。
从成交数据中可以看出，小户型住宅在上海房地产市场中一直颇受购房者欢迎。6月份在政策调控之下，尽管成交套数相比5月份有所下滑，但是这是整个市场的观望气氛比较浓厚所致，成交套数占总套数的比例还略有上升。考虑到政策的作用在市场上体现出来还有一定的滞后性，如果市场成交持续低迷，小户型很有可能将在成交总量中占到越来越大的比重。
美联物业市场研究部对现阶段求购房屋的客户进行了问卷调查，发现在新政公布后购房计划不变的客户中，对于“90平方米以下物业”的需求量增加了近两成，其中有很大一部分客户是为了可以享受银行房贷的优惠政策，以减轻购房时的首付压力。因为现在，办理8成按揭的标准除了客户自身情况外，还要加上“套型建筑面积90平方米以下”这一标准。以成交均价1.1-1.2万元/平方米计算，90平方米的住房，总价约在100万元左右，如果购房者所购是第一套住房，房贷总额可以达到8成，而如果面积超过90平方米，则首付款增加约10万元。对于自住型客户而言，10万元的首付款增加是笔不小的数目。
小户型楼盘淡季不淡
从最近一些楼盘的具体表现来看，项目中的小户型房源去化情况受到调控影响也比较小。位于中环线的永和家园，90到110平方米的房源占了73%的比例，对于自住客户来说比较实惠，也从某种程度上契合了最近出台的十五条细则的调控方向。在整个6月份，售楼处的来人来电一直保持在一个比较稳定的水平，谈及其中的原因，开发商表示还是因为项目本身品质比较好，以及户型设计上贴近自住购房者，受到新政影响较小，因此能在大环境比较不景气的情况下保持稳定的销售。对于项目的前景，开发商也充满信心，认为只要楼盘本身具有过硬的品质，加上合理的户型配比，一定会受到消费者的认可。
三盛颐景园在去年年底调整了项目的房型设计，目前该盘以小户型为主，90平方米以下的房源占了绝大多数。尤其是新推出的一批房源全部是紧凑的2房。说到现在的感受，开发商不无得意地表示：“这说明我们公司对市场的嗅觉还是很灵敏的。现在我们整个5期都是以小户型为主，主力房型是紧凑2房，建筑面积80至95平方米，单套房源总价控制在50万元左右。”4月下旬一批房源推出后，该盘就一直保持每月50套左右的销售速度，即使是在全市总体成交量下滑的6月，该盘也平稳成交了54套，新政几乎对该盘没有影响。“中央新政对我们影响不大，我相信基本契合中央意思的地方细则对我们也不会有太大影响，所以我们无须对项目做过多的强制性改动。而且我们认为，每月50套的销售速度是正常的，也没有必要因为自己的项目不受调控影响就涨价或捂盘。”
楼市面临调整
近一个时期以来，小户型之所以受到越来越多购房者的关注，主要原因仍和购房者的构成有关，在一个以自住需求为主导的市场中，经济实惠的小户型往往能吸引更多的购房者，而新政调控的方向可以说进一步给了购房者一个明确的信号：小户型将成为市场主导。购房者陆先生的观点可以说是颇具代表性：“现在套型建筑面积90平方米已成了一个重要的指标，虽然目前还只是在贷款政策方面有所不同，但我们关心的是未来还可能会有进一步的措施出台，比如税收政策，小面积的住宅会得到更多的优惠。
事实上，在一个成熟的房产市场，小户型住宅应该是市场的主流。成熟的房产市场应该是一个梯度消费的市场，金字塔高端的消费者要有，但更多的是塔基部分的消费者。日本曾统计过若干个国家住宅市场中产品供应套型权重的变化数据，结果表明，当套型面积增加到130平方米左右时，其市场份额就不再增长，然后又向80-100平方米区间回落。而欧洲自上世纪90年代以来，100平方米以下的小户型已经占到市场新增量的75%，成为市场销售的主体。
综合各方面情况看，小户型时代的来临已是大势所趋。对于购房者来说就要做好准备，来迎接未来新的楼市格局的调整。其中可以把握住以下几点：首先是要对自己的情况有个充分的了解，并在此基础上确定自己能够承受的合理房型面积；其次是可以利用这段时间，对当前房地产市场现有的小户型住宅多作比较；最后，对于未来市场的变化也可多加留意，近期可能会有相关的细则出台，对其内容购房者就要多加分析。归根到底，现在随着调控措施的不断深入，购房者也要加快转变原来固有的理念，并把它付诸于行动。在将来以自住消费为主导的房地产市场中，如何充分根据自己的实际情况，既住得舒适又避免过重的负担，是一个颇费思量的问题。
此外，有调查显示，在新政公布之后，有接近10%左右的消费者推迟了购房计划，等待市场小面积房源供应量的释放。对此业内人士表示，中央出台宏观调控政策调控楼市住宅供应结构，但要想取得预期效果至少需要1年以上的时间。也就是说，市场上小面积房源供应放量可能还要等待一段时间。而到那时，楼价及政策等多方面外界因素是否会有所变化，现在还很难预料。所以，对于持等待态度的客户而言，需要密切关注市场动态，以免错失购房时机。
关键字：购房,宏观调控,房源,小户型,90平方米,房地产 |
|
|
|
 |
新闻查询 |
 |
|
|
|
|
|