2006 年二季度，外资基金保持了对投资市场的热情，相比上季度住宅市场的一枝独秀，二季度几乎各类型物业均有成交。但随着针对外资进入中国市场投资的管理意见出台后，外资基金将调整其在中国的投资策略和风险管理，新政的后续效应将会影响到下半年的投资市场。
年初以来，上海住宅市场呈现回暖态势，成交量和均价均呈恢复性上扬。今年一至五月成交量比去年同期高出7个百分点。但随着五月中旬宏观调控政策再次出台，住宅市场转冷，买卖双方再次回到观望的僵持状态。六月成交量比上月下降30％。但政策并无影响境外的机构投资者对住宅市场的投资热情，四月份来自美国的基金收购了新天地的翠湖天地一幢楼，预计价格在6亿元左右。摩根斯坦利继去年收购锦麟天地之后，又收购了位于世纪公园的四幢服务式公寓和一幢靠近华山路的服务式公寓，两个项目总计400套左右，成交金额达到15亿元人民币。
物流仓库市场方面，五月份，一家国际知名的美国物流基金在浦东机场附近拿下一块物流用地。上海作为中国最重要的全球供应链中的输送中心，加上洋山港开港和国内货运配套设施的完善，会带动整个物流仓储的需求以及物流产业的发展。物流仓库的投资价值也逐渐显现出来。
办公楼作为传统的项目投资类型一直受海外投资者的青睐，但目前市中心可供出售的办公楼项目比较稀缺，投资者也把目光放到城市的商务副中心。位于张江高科技园区的第一上海中心办公楼和闸北大宁绿地的四幢办公楼也分别被两家外资基金纳入囊中。
商业市场方面，摩根斯坦利还收购了位于金桥的商业地块项目———埃蒙顿广场。该商场将建成为开发面积达12万平方米的大型购物中心。
七月中旬，国家六部门联手出台《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，从外商投资房地产准入门槛、外商投资企业房地产开发经营管理、境外机构和个人购房管理等几方面进行了规定。不允许投资者以境外公司直接投资境内房产的规定，将不利于在海外上市的房地产基金在中国投资市场的发展，也影响到中国的物业在海外房地产信托市场的发行。
海外上市的房地产信托基金通常收购有稳定回报的成熟物业，偏重投资商业房产做长期持有和对资产的经营管理，并定期派股息给投资者。这种基金进入中国完善了国内的房地产资本市场，为还在发展成熟的市场带来更多专业的机构投资人，弥补了国内缺少长期投资资金的缺口。房地产投资市场从初期的个人投资行为向国际化专业规范的机构投资行为方向发展，使得国内的房地产投资市场更加全面和多元化。
虽然以海外公司持有的方式比以设立国内外资公司持有物业的方式负担更多的税务，但这种渠道可以比较方便地将租金收入派出海外，所以海外上市的房地产基金多选择这种方式。去年年底在香港上市的越秀房产信托基金也是以境外公司的形式持有国内的投资物业。
随着新政策的出台，预计海外基金将会重新考虑在华的投资策略和风险，下半年的投资市场将显现出这一政策带来的效应。（作者为戴德梁行董事投资部经理）
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