| 杭州楼市现低洼效应 新房抢走二手房生意 |
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房产之窗网 http://www.ehomeday.com 2006年7月6日13:51 今日早报 王燕维 |
在曾经的杭州楼市，新房、二手房市场就像两根平行的直线，在价格上，二手房随着新房行情“水涨船高”，但却无法相交。
今年，这种格局终被打破。6月1日以来，一批购买时间“满五年”的房源，借着不用缴全额营业税的优势，出现挂价上调的现象，二手房价格甚至比邻近的新房还要高出许多。
买家不买账，纷纷掉头转向定价越来越理性的新房。
楼市“低洼效应”若隐若现，其始作俑者无疑是扛着低价入市“旗帜”的新盘和挂价虚高的二手房。
新闻现象
二手房价格首次反超新房
继美达·浅草名苑以6500元/平方米的均价震撼楼市、被抢购一空后，最近几个月来，杭城的新开楼盘纷纷扛起了低价入市的“旗帜”，这其中，尤其以滨江、城北两大区块最为引人注目。
3月底，滨江楼盘盛元·慧谷一期以6800元/平方米的均价入市，开盘前3天预定量达180余套；5月份，瑞立·中央花城以6580元/平方米的均价开盘，3天售出近160套住宅，成为激活杭州楼市的鲶鱼。
滨江的二手房主要位于钱江一桥和钱江四桥之间，包括彩虹城、临江花园、温馨人家、南都·江滨花园、国信嘉园等，其中彩虹城挂价在7500-8000元/平方米之间，比起目前新盘7500元/平方米左右的单价，在价格上，已经没有优势可言。
同样，不久前拱墅区德胜路一带也成了购房者关注的焦点地段之一。5月初，清水公寓5期房源开盘，均价9300元/平方米左右；7月1日，盛德欣苑二期开盘，定出了均价8450元/平方米的震撼低价！记者在现场看到，这两个楼盘都位于德胜路以北、运河以西，相距不足百米。
目前这一带周边的二手房小区主要有盛德嘉苑、清水公寓、假山新村、蓝色霞湾等。据记者了解，清水公寓在二手市场上的挂牌价格一般在10000-15000元/平方米左右，偶尔也会有低于1万元的房源挂出来，但基本上都是沿马路的。
另外，盛德嘉苑的二手房挂牌单价一般在9500元/平方米左右；年份相对较早的假山新村挂牌单价一般在7000-8000元/平方米之间；新交付的蓝色霞湾，二手单价也在1万元/平方米左右。但是，就在同一区域的盛德欣苑却开出了8450元/平方米的均价。记者从透明售房网上看到，此次共推出62套房源的盛德欣苑，截至昨天下午3时，只剩26套户型较大的可售房源了。
新闻调查
二手房买家比照新房价格
“最近客户买房，特别喜欢拿新房的价格来比较。这在以前可是从来没有的。”华立地产一位经纪人介绍说，城西客户会把亲亲家园、铭雅苑的房子，与新盘美林湾比较，因为美林湾的均价还不到7000元/平方米；城北的客户会把大关的房子与世纪新筑、和睦苑的比较，比如和睦苑LOFT的户型可以分为上下两层精装修，均价1万多元/平方米，而世纪新筑也就8000多元的单价。
这种比较很快体现在行动上。
21世纪不动产滨江加盟店的店长叶珺告诉记者，最近的一手楼盘开盘价格比较低，分流了不少二手房的客户，因为二手房相对于一手房来说，转让成本要高一点。同时因为滨江的房子大多是次新房，几乎每一套都涉及到营业税的问题，所以影响还是比较大的。
与此同时，一些急于出手的卖家心态也在慢慢发生改变。信义房产副经理刘峰举了一个例子：房交会结束后，新盘低开入市的行情带动了部分二手房成交价格下滑。比如浅水湾一期一套面积120多平方米的房子，房东挂价1.1万多元/平方米，而新开的二期均价也就1.1万元/平方米，买家认为同一个小区里旧房子卖得比新房子还贵不太合理，表示如果房东不把单价降到1万元，宁愿去买二期的房子。最后房东同意把价格降下来。
金丰易居市场部经理龚芸芸认为，最近新开楼盘因为房源总量不是很大，所以实际影响可能并不是非常大，没有出现大量的二手房客户改买新房的迹象，但最大的影响可能是心理上的，有卖家本来是价格咬得比较紧的，但现在因为附近有新盘低价开盘，所以口气开始松动，“看中了可谈价格”。
新闻剖析
新旧房均需重构价格体系
为何新房和二手房市场的价格会出现这样的变动？
一位中介业内人士这样评点：在目前的市场行情下，作为实力信息各方面能力比较强的开发商，他们对市场的认知和把握都比较理性，虽然保持着价格的稳步上扬，但却有不少的明折暗扣；而二手房卖家作为一个个体，他们对市场的理解相对片面，所以在挂牌过程中不够理性，致使二手房与在售商品房真实价格出现倒挂。
事实上，开发商对于定价方面的探索显然已经更加成熟。
盛元房产总经理简光伟认为，之前在楼市处于上升通道的时候，不管是新房还是二手房在定价时，都会去参考周边最高的价格，哪个高我跟哪个，因为“既然人家能卖这个价格，为什么我不能？”但现在不行了。
“现在很多开发商定价，不是说去参考周边楼盘或者二手房的价格，而是更多地会了解市场需求以及自身的房产品到底值多少价格，精心琢磨老百姓能接受的价格，”他说，现在是楼市处于理性盘整的时候，找到市场承受能力与自身产品价值的契合点，定价才算是成功了。
而对于清水公寓最近新开的9300元/平方米的均价，开发商浙江世贸房产市场部胡军辉把它归结于房源资源的差异性。“我们整个小区的挂牌价有比较大的差距，我认为是正常的。因为它有部分是运河景观房，有部分却是沿德胜路的房子。而这次新推的房源，其中两幢是沿德胜路的，房源价格在8000-9000元/平方米左右；位于小区入口处的另外一幢，价格定在9400-10450元/平方米。”他表示，小区业主和意向客户对这样的定价基本都是比较认可的。
就像其他的商品都有优劣之分一样，作为大宗商品的房子也应该具有价格上的差异，只是在前几年，这种差异被扩大化地漠视了，而现在，则到了重新回归的时候。
而二手房的卖家们，显然也需要重新构建自己定价体系。市场已经不复当年的繁荣，如果还一厢情愿地挂着高价，那么终将会受到市场的惩罚。毕竟，杭州楼市正走在回归理性的道路上。
链接
购房提醒
要避免在二手房交易过程中，片面地将二手房与一手房作比较。房东要理性挂牌，客户要理性出价，从房屋本身条件与自身需求出发，参考各方面的因素，可比较同地段同类物业价格，综合地考虑出价。
要注意的方面：
1、建造年代
房子虽然具有保值与增值功能，但同样摆脱不了岁月催“房”老。一套上世纪90年代的房屋与新建的房屋相比，本身使用功能在衰退的同时，现代建筑材料与工艺、房屋设计与居住理念已不可能再大张旗鼓地改造到房屋当中，从而导致了新房与旧房在居住环境上的较大差异。
在房屋挂牌当中，有些房东出于对房屋难以割舍的感情因素，以新造房屋或一手房价格为尺度，评判房屋价值，从而过高地评估了房屋，增加了成交难度。
2、税费
众所周知，二手房交易相对一手房来说，税费上相对要高，特别是一些未满两年的房屋，而部分房东在报价过程中往往是参考当前在售商品房出售价格，却忽视了房屋与在售商品房相比所具有的较高税费。
3、起价与均价
起价是指某物业各楼层销售价格中的最低价格的一套房屋。在开发商宣传房屋过程中，往往以起价低为宣传卖点。部分选择二手房的消费者，以同地段的一手房价格的起价来比较，显得不够理性。
4、期房与现房
一手房一般为期房，签订合同付完首付后，一般要1-2年方能交付使用，存在交付风险；二手房可看到房屋本身，可清楚了解入住人群、小区环境与配套，居住条件相对成熟。
关键字：杭州,楼市,新房,二手房,购房 |
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