| 上半年上海楼市综述 情节跌宕起伏牵购房人心！ |
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房产之窗网 http://www.ehomeday.com 2006年7月6日9:2 新闻晚报 赵超 |
对于上海房地产市场来说，2006年的上半年是精彩的一年，先是走出了2005年的低位调整，然后迎来了振奋人心的持续回暖，直至政府再次伸出宏观调控之手，跌宕起伏的情节始终牵动着所有购房者的心。
刚性需求拉动一手房市场回暖
2006年年初，上海房地产市场走势仍然低迷，3月份开始，市场出现明显的回暖势头，并一直持续到5月底调控措施出台。
全市一手商品住宅1月份成交15083套，成交面积157万平方米，成交均价6019元/平方米；2月份成交7561套，成交面积85万平方米，成交均价7583元/平方米；3月份成交16712套，成交面积186万平方米，成交均价8204元/平方米；4月份成交20369套，成交面积239万平方米，成交均价8645元/平方米，5月份成交21410套，成交面积251万平方米，成交均价8644元/平方米。从成交区域来看，1到5月份内环以内成交面积102.4万平方米，内中环间125.9万平方米，中外环间172.6万平方米，外环以外517.3万平方米，主要集中在外环区域。
上半年的这一轮市场回暖，主要原因在于楼市刚性需求的释放，自住成为2006年上半年的一个关键词。经过了2005大半年的观望和压抑，以婚房、拆迁和改善型购房为代表的自住群体成为购房主体，正是这种自住消费带动上海楼市逐渐回暖。
在投资领域，去年的宏观调控将上海的短线炒房退场。另一方面，出于对楼市未来前景的看好以及人民币升值的预期，大量海外资金将目光对准了上海高档房产市场。据有关部门统计，仅2006年第一季度，就有至少5亿美元进入了内地房地产市场，其中将近一半投入了上海。
调控之下再次迎来淡季
新一轮宏观调控首先由4月27日拉开序幕，央行突然宣布上调一年期贷款基准利率0.27%。4月底的这次加息，幅度较小，矛头也未对准房地产市场，因此对于市场并未造成太大影响，5月的上海楼市依然延续了之前的回暖势头。5月17日，国务院推出纲领性的“国六条”，5月29日推出具体调控措施“国十五条”，新一轮调控的帷幕全面拉开。
十五条措施通过土地、金融、税收等相关政策进一步调控房地产市场的供需结构，规范房地产企业的开发行为，引导房地产市场健康长足发展。在十五条出台之后，上海楼市也迅速作出了反应，6月初的前两周，市场成交量出现了明显萎缩。6月5日到6月11日，全市日均成交面积仅为7.59万平方米，日均成交套数630套，相比5月份均有了不同程度的下滑，6月12日至6月18日，全市商品房成交面积较上周再次下降28.15%。虽然成交价格并未出现明显波动，但市场很明显已在逐渐进入淡季。究其原因，还是十五条措施的调控给市场带来浓重的观望气氛。
一、二季度二手房成交量呈现反差
泛城执行董事胡港文先生在接受笔者采访时表示：今年上半年的二手房成交量与去年同期相比，有着明显的区别，而这种区别主要表现在一、二季度交易量的反差上。
去年第一季度二、三月份，二手房市场非常火爆，量价齐升，而由于去年上海在中央出台国八条之前就已经对二手房市场进行调控，因此二季度的成交量便出现较大的萎缩。
今年一、二季度的交易情况与去年正好相反。春节前后是传统的购房置业的淡季，因此一月份二手房成交量比去年年底有所下滑。春节淡季过后通常是楼市旺季的开端，但今年二、三月份的二手房市场仍然较为冷清。二手房研究中心分析：尽管节后市场需求有所增长，但房源供给却没有明显的增加，基本维持在与一月份相当的水平。上海二手房市场经历了连续十个月的房价下跌，尽管有购房者开始试探性地入市，但大部分购房者仍然期待房价能够进一步下跌而继续观望。
进入第二季度，成交情况明显改善。
三月份上海一手房市场的回暖对二手房市场起到了一定程度的推动作用，随着四五月份购房置业旺季的到来，市场存在大量的自住性需求，更多的购房者开始松动入市，打破了连月来的观望局面，市场加速回暖。胡港文先生称，今年四、五月份的成交量比起三月份涨幅高达50%。
不同区域二手房价表现各异
除了在成交量上，今年和去年同期表现出不同，在房价上的发展也有所不同。
泛城执行董事胡港文先生在介绍去年的二手房价时用了两个“一致”，第一季度，调控政策出台前，成交量的火爆带动了各区域二手房价“一致”上涨，而第二季度，调控出台后，每个板块的二手房价都随着成交量的萎缩“一致”下跌。同时他也指出，今年二手房均价在不同区域的表现各有不同。
今年一、二月份上海二手房价格仍然保持平稳下调。中原地产二手房指数显示，农历新年之前二手房均价基本保持在12,700元/平方米左右，一、二月份均价与去年同期相比下降了6.80%和0.63%。三月份以后租赁与买卖成交量双双上扬，成交的回暖也进一步拉动了价格的回稳，三月份二手房成交均价12780元/平方米，这是自去年五月份走低以来首次出现小幅回升。但总体来说上海二手房价格较去年同期略有下调，三月份房价已经跌至去年二月份的水平。
四、五月份，随着结婚大年的刚性需求释放，看房客户的不断增多，卖方对市场的信心也逐步恢复，四月的成交均价上涨到13107元/平方米。五月份随着自住客的入市，优质的挂牌房源逐渐被消化，推动了二手房价的继续上升。当月出现了今年二手房最高均价13,349元/平方米。但根据中国指数研究院二手房研究中心的统计表明，五月均价依然不及去年同期。
可以看到，今年上半年的整体二手房均价较去年同期有所下滑，但是中心城区却出现了回升，市中心自住投资两宜的中高档楼盘尤其受到市场青睐，部分楼盘房源甚至出现供不应求的现象。因此在整体二手房市场比去年同期有所下降的情况下，市中心的静安、卢湾、徐汇、长宁、闵行等区域的房价却有所回升，有些板块回升后，均价甚至比去年调控前还高。
关键字：一手房,二手房,楼盘,房源,房价,央行 |
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