自从国六条以及执行细则出台后，全国房产市场的反应普遍比较强烈，对比去年国八条之后的反应以及各地不均衡的市场波动，可以试图寻找市场中的决定力量，并分析上海未来的房产形势。

    在去年国八条之前半年的上海市场，大批资金涌入，价格涨幅令人惊奇，新房是通宵达旦的排队，二手房的换手时间仅一二个月，购房开始出现投机行为，种种现象不一而足。而在国八条的出台后，成交量以及价格双双出现大幅下调。六、七月份的成交量仅剩余三、四成，下滑了六、七成，新盘价格普遍下调20％-30％出市。反观深圳、北京，在2004年的下半年到2005年的上半年却风平浪静。在国八条出台后，这两个城市的市场反应和上海截然不同，销量非常稳定，并没有出现剧烈变化，而新盘价格却都有很大幅度的增长。国八条政策调控的结果，因为各地市场的反应不同，显然出现了偏差。

    再来看今年国六条之后的各城市反应，上海成交量下滑三成，北京的成交量在迅速短暂下滑之后，目前重归稳定，而出台严厉执行细则的深圳成交量下降了近七成，日均仅剩100—200套，非常惊人。而为什么一年之隔，市场对宏观调控的反应再次产生那么大的区别？

    深圳由于香港房价再次攀高，以及本身土地供应有限的原因，从去年八月份房价迅速上涨，涨幅达30％—40％之多，部分高端项目涨幅超过60％。而且投资客开始大举入市，二手房换手率迅速上升，直至国六条的出台，并且深圳也开始打通关外，增加城市发展腹地。北京这一年的房价也涨了20％左右，同时奥运建设、市政建设也大规模展开，开发商的土地贮备也充足。二手房的流通由于产权性质、渠道、金融支持不足等问题一直不充分，所以短线投机客比较少。上海经过近一年的调整，从价格合理性、客户结构、供求关系的自我调整土地供应等方面的调整已基本到位，市场成交已开始恢复。这一年的市场变化决定了各地市场对国六条的反应的不同。

    是调控政策还是市场本身因素对市场的影响更大呢？从这几个城市这一年多的变化以及二次调控的市场反应来看，市场本身因素起了决定性作用，也就是说，当我们把长期政策也视作基本面时，市场的基本面起了决定作用。基本面包括居民收入的增幅、货币政策、汇率政策、外来人口导入量、长期土地供应政策、城市发展空间的大小、短期投机的比例、长期空置房比例等因素，是这些因素在有力地影响市场。调控政策是在市场破坏力发挥或释放之前采取的干涉、预警、控制的作用。

    从以上这些因素来判断上海未来的房产市场走势可能会得出一些趋势和方向。先从供求关系来看，目前留在开发商中的可开发土地建筑面积约6000多万平方米，在需求相对稳定的情况下，大约可维持2-3年的开发。而在目前紧缩土地供应、改变土地出让程序、转变土地出让金分配体系的情况下，进一步大规模推地不太可能。显然未来供应是相对有限的，这意味着，中短期的市场平稳应该没问题，出现成交量和价格大幅下滑的可能性不大。在人民币对美元数次突破1：8的汇率大关、GDP持续居高的形势下，外来人口和资金的进入不会减少。

    根据5月底的最新统计，国家外汇储备已经超过了9200亿美元，可以预见年底将会突破1万亿大关。而从去年下半年以来，房产市场上短线投机客基本消失，二手房换手率下滑，这使得现有客户基础稳定。股市的走强、0.3-0.8％的不动产税甚至20％的个人所得税制度趋紧会继续限制短线投资客入场，所以出现大规模价格提升的可能很小。

    细分市场来看，别墅市场会在中期走势良好，主要是因为潜在供应预期被停的原因。市中心区域因为动迁成本上升的原因会使价格稳中有升。豪宅市场被外来资金追捧会有上升空间。中环线的公寓价格会非常稳定，量也稳定。供应较大，交通和配套不良好的外围区域市场压力很大，可能会出现较多的土地换手。办公市场除特别高端的产品和地段外，基本会保持稳定，价格上涨的潜力较弱。

    此次调控中，结构性调整、土地调整以及对廉租房的重视会使政府的调控从两方面展开。一方面加强住宅福利，强调民生、对居民生活的关注；另一方面加强市场监管以及从土地资源角度调控市场。显然，国六条比去年的调控变得更有全面性、系统性和长远性。政府使用市场手段来调控市场，行政手段来保障民生和福利，会使市场更成熟。短期的一些方案会产生局部的影响，而深远的房地产政策才是市场的基本面。这样市场的基本面的力量更强，市场也会很快成熟。

    看透市场，理解调控才是我们的应对之道。