| 楼市肌体趋于健康 “三限制”下的上海楼市生态 |
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房产之窗网 http://www.ehomeday.com 2006年7月7日13:19 焦点房地产网 杨红旭 |
“国十五条”出台后，开发商集体陷入失语，到底是痛至失声、还是气至哽咽，抑或静坐示威？这沉默貌似一样，实则不同，正所谓有人落泪，有人窃喜。
行业洗牌大幕徐徐拉开，中小开发商已哀鸿遍野，直让这帮末路英雄们怀念起当年“大碗喝酒，大块吃肉”的豪爽，以及“豆浆喝一碗，倒一碗”的款相。中国楼市生态正在发展剧变，不仅是开发商，整个行业都需重新思考未来的生存之道。
就上海楼市而言，可谓是喜忧参半。喜的是，去年上海成为调控的重灾区，经过一年的割肉疗伤，楼市肌体趋于健康，因此这次新政主要针对的是北京、深圳、大连等房价逆势飞涨的城市。忧的是，此次调控力度更大，已不再是控过热和控房价，而是大刀阔斧的调整供应结构，必然改变整个房地产业的生态环境。
二手房营业税征收时间由两年延长至五年，让市场有些措手不及。因为部分投资客原本要等到两年后出手的，如此一来只能改变投资策略，或者立即退场，或者转为中长期出租。而更大政策冲击来自于所谓的“三限制”，即限比例、限面积、限房价。具体规定为“凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上；这部土地出让采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。”
“天天睡不好觉，就等政府的具体说法”——这是我认识的几个上海开发商老总的眼下状态，因为他们手中有项目涉及到须修改规划，但具体怎么改只能等待，因为所谓的“70%”到底是落到“项目”头上，还是笼通的指代全市新建总量，区别甚为悬殊。这一带有明显行政干预色彩的调控手段，在很大程度上否定了市场在资源配置中的基础性作用，将造成行业发展效率的降低，计划经济时代的无数案例可以佐证。但中央也实属无奈，因为本轮房地产业的宏观调控自2003年下半年以来，出台诸多措施，但效果皆不容乐观，所以不得不冒矫枉过正的风险，病已入髓，非猛药不足抑之。
相对其它城市中小户型占比不足30%而言，上海对于“三限制”倒是有些未雨绸缪。早在去年三月份，上海已启动“两个1000万工程”，虽然总体上尚未达到占总供应量65%的年度目标，但极大改善了供应结构。据易居房地产研究数据，今年1-5月份100平米以下户型供应量占比高达50%以上。但问题是，今年以来“1000万中低价商品房”进度被政府有意放缓，因为巨大的供应量对同地段的商品房造成逼压效应，整个市场供大于求现象突显。总体而论，我认为“三限制”将对上海楼市造成以下五个方面的重大影响。
其一、中小户型占据绝对主流，必将加剧区域市场的不均衡。大体说来，内环以内的中小户型必然受到追捧，因为以前开发商为追求单位利润而更倾向建大户型而造成明显的供小于求，加之因政府限价而造成的相对价格优势，这类房源必然成为自住客和投资客的“眼中宝”。外环以外，市场有进一步恶化的可能，大量中小套型限价房的出现，一则会造成供应饱和甚至局部严重供过于求，二则又由于价格便宜而造成同区域其它商品房的滞销，导致整体价格大幅走低。
其二、必然造成90-140平米普通商品房的局部供不应求。90平米以下，基本上难以设计出功能合理的三房户型，但三房户型又是市场需求的重要房型，由于人口因素，打算买三房的自住客一般不会委曲于二房。因此，政府强制压缩90平米以上房型的比例，必将造成这一面积区间的房源供不应求。而且，由于上海作为国际大都市，家庭财富占有状况日益呈“纺锤形”，也即说能够消费得面积配比宽松房型的家庭越来越多。其结果是，这部分房源必定涨价——这一点是政府无法干涉的。尤其是普通商品房，由于在税费方面比商品房优惠，因此依然会成为普通投资者的猎取目标，而且由于两次调控都未对海外热钱加以限制，供应减少的大面积高档住宅的投资热必然进一步升级。
其三、开发商加速两极分化。随着供应结构的重大改变，尤其是70%的房源将是限价房，其项目利润空间由政府控制，应和经济适用房（5%）利润率差不多，如果不能有效控制经营管理成本，基本无利可图。资本逐利的本性导致部分开发商主动撤出房地产行业。而万科、金地这样的大型开发商则抱着永续经营的理念，将在住宅产业化的道路上狂奔，通过提高产品模版化能力和规模化优势来降低开发成本，增强综合竟争力。还有部分喜欢投机的开发商则会屯积部分房源、坐待涨价，因为上述的大面积住宅将成为稀缺资源，趁着现在手里有这样的房源，先赚一把再说。
其四、住宅建筑质量堪忧。限价政策之下，有些不良开发商极有可能从承建商身上寻求部分补偿，从而导致建筑商被迫偷工减料，以次充好，从而降低了这类住宅的质量。即使在日本这样法制成熟的国家，前段时间也传出发现部分“豆腐渣工程”，而荷兰在上个世纪上半叶大规模建设的中低价房，也曾出现过不足二十年建筑便严重老化的现象。其实，目前上海大部分的所谓新村工房建筑寿命都难以达到50年。以行政命令，大规模的建设住宅很难保证其设计水平、施工工艺和建筑质量，实在是浪费资源。
其五、“三限制”不仅对楼市影响深远，而且对地方政府的执政力亦提出了挑战。当初之所以出台“8.31”，是为了清除土地出让环节官商勾结导致的猫腻现象，如今在限价的“光环”之下，权力寻租的舞台重搭建。尤其值得警惕的是，如果“70%”的限制是指代新建总量，则在这一比例动态地具体到单个项目的过程中，滋生钱权交易的土壤就会变得丰美无比。
最新数据显示：6月份的第一周，上海楼市成交量比上周减少37.7%，这是“国十五条”出台后正常观望情绪的反映。但是，住宅成交价格却大涨21.3%，成交量居前三甲的楼盘都是单价万元以上的高档盘，由此可见高端住宅、尤其是大面积房型必然持续受到追捧。就短期而言，就客观现实而论，“三限制”抑制了中低端购房、纵容了高端投资，这不能不说是新政的尴尬之处。
关键字：楼市,二手房,中小户型,商品房 |
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