| 新政细则未出 上海楼市在售楼盘表态各异 |
|
房产之窗网 http://www.ehomeday.com 2006年7月7日9:54 上海商报 顾英 |
一边等细则 一边图谋变
最近，新政地方细则迟迟不出台，中央一级政府也迟迟不对关键的新名词“套型建筑面积”进行详细解释，反而是传言导致的风波不断：一会儿是“９０平方米是使用面积”，一会儿是“限价开发”，一会儿又是“开征二手房交易个人所得税”……。上海那些手头项目尚未取得施工许可证的开发商不得不长时间处在东张西望和极度敏感的状态中。但是对于那些尚有不少房源可售的开发商来说，心中已经有了下一步该如何走的坚定打算。那么，他们是打算跑，还是打算捂，或者无所谓，或者顺其自然？在各个楼盘目前的销售行为中，开发商不同的心态，我们已经能够略窥一二。
表现一： 逆市反涨
名都城二期 后期或涨价或长期持有
名都城二期位于一期楼盘以南，总建筑面积接近１０万平方米，由９栋１８层高的小高层组成。其地段已属闵行区，但因毗邻古北新区，毛坯房的出售价格高达２００００－２２０００元／平方米左右，且房源普遍偏大，主力房型是面积在１９０－２４０平方米之间的四房二厅，单套房源总价基本在４００万元以上。
名都城二期由香港仲盛集团开发，自１９９０年进入上海房地产市场以来，该集团在沪上已拥有较高知名度。名都城一期建成已近１０年，一直是古北社区的热租楼盘。
据网上房地产数据显示，名都城二期近来的销售进程较为稳定，３－６月，已有近４０套房源成交。
记者采访了仲盛集团销售中心副总经理汤晓丹，她表示名都城二期仍有后续房源尚未推出，但并不准备采取任何促销手段。“目前，名都城二期的销售状况十分理想，仅４、５月份售出的房产总额便达到２亿元之多，因此，我们对该盘前景充满信心，认为不会受到房产新政的影响。”
至于后续的推盘计划，汤经理告诉记者：“名都城二期大概还有２００－３００套左右的后续供应量，目前仍未最后确定是否推出市场。集团很有可能会将其自己持有，装修配置后，对外出租，谋取长期的租金收益。也有可能会对外发售，但开盘价肯定会上涨，较目前均价上涨２０００元／平方米左右。”名都城二期目前均价为２００００－２２０００元／平方米左右，换句话说，以后新推房源的价格很可能将达到２２０００－２４０００元／平方米的水平。
春申景城（查看地图）二期 前期售出大量90m2以下房源
位于莲花南路、春申路上的春申景城是闵行南部一个大型住宅小区，整盘建筑面积达到６０万平方米。今年３月开始，二期湖畔林语打出“婚房”的招牌，推出面积在７０－８０平方米之间的小户型房源，均价为８０００元／平方米，单套房源总价在５０万－６０万元左右，在当时市场上引起抢购，再现了通宵排队购房现象。据网上房地产数据显示，３月份房源销售记录达到２６０套之多，在沪上引起轰动。４、５月份，该盘再接再厉，继续推出小户型房源，持续火爆销售，两月再次售出近５００套房源。短短三个月的时间，春申景城二期近７６０套房源已经售出。
然而，从６月份开始，春申景城二期在网上的销售速度明显放缓，６月份共售出７８套房源。记者了解到，小户型房源全部推出后，该盘于６月１６日推出２５、２６号楼的房源，面积在１００－１３０平方米之间，房价高达９２００元／平方米左右，截至目前，共售出２２套。
与３月份相比，春申景城二期新推房源价格高出１２００元／平方米，涨幅达到１５％。这种做法与房产新政出台以后，沪上开发商降价促销的现象恰恰相反。
售楼先生的解释是，２５、２６号楼位于二期中心位置，紧临人工湖，可享有良好景观，房价水平自然较高。对于是否与新近出台的“国六条”及其配套细则有关，售楼处方面以相关经理负责人都在开会为由，表示全不清楚。
业内人士分析，首先，春申景城二期在前一阶段已经售出大批房源，对单个项目来讲投入资金已经基本回笼，下一期开发的资金不用愁了，接下来的销售压力不大。其次，该项目本来的规划中绝大部分都是面积不足９０平方米的小户型房源，地方细则究竟如何对它影响不大。至于涨价，“我个人推测，开发商或许有以涨价间接捂盘的可能。因为，等地方新政一出台，全市大多数项目要忙于重新做设计规划，上市必将整体延迟，在这个空档推出房源也许是春申景城开发商的如意算盘。不过涨价的幅度估计不会高。”＇
表现二： 不为所动
大华集团 完成计划不惧新政细则
大华集团在今年上半年笑得甚欢，降价促销的方式在该公司全市的楼盘中全面推开，因此带来喜人的销售业绩有目共睹。从去年年底开始，到今年５月份新政出台前，大华所有的在售楼盘几乎都创造了所在板块的销售冠军。而５月底，新政一出，大华反而显得“笃悠悠”了。
大华企划部的一名工作人员告诉记者，每个公司对所开发项目当年的进度都会有一个计划，只要能完成这个计划，公司的压力就不会太大。而大华各个项目到目前为止，都比预定计划完成得更快，大多数在售项目在４、５月份期间就已经提前完成了上半年的销售计划，而部分项目更是基本完成了全年的销售计划。因此，下半年的销售不存在太大压力。“地方细则尚未出台期间，我们不会等待观望，也不会急于抛售。除了未开工项目需要等待新政细则以外，对其它即将销售或者正在销售的房源该怎么卖就怎么卖。”
谈到大华在上半年的大力度促销，开发商是不是对新政早有耳闻？该员工表示，并没有这种可能。“只是公司预判在经过去年一年冰冻期以后，市场应该会有一个集中释放需求量的时间段，结果刚刚过完春节，市场就有了这个苗头。公司预计年中或者下半年供应量也会集中放量，竞争会很激烈，因此先于其他项目开始降价销售。而５月底来临的新一轮宏观调控只是一个巧合。”
三盛颐景园（查看地图） “小户型”多 底气十足
作为园林地产品牌，三盛颐景园在沪上已经小有名气，三盛颐景园整盘占地３５万平方米，规划建筑面积为３３万平方米，已经陆续推出了４期房源。今年新推出的则是其５期的房源，均价为５６００元／平方米。让三盛颐景园开发商颇感定心的是，该盘在去年年底调整了项目的房型设计，目前该盘以小户型为主，９０平方米以下的房源占了绝大多数。尤其是新推出的一批房源全部是紧凑的２房。
说到现在的感受，开发商一位副总经理不无得意地表示：“这说明我们公司对市场的嗅觉还是很灵敏的！”据了解，去年投资、投机现象在房地产行业里被遏止以后，开发商就认识到，以自住购房为主的时候到了，尤其是今年将是个结婚的大年。因此，项目该如何迎合自住者需求、迎合“小两口”居住需求的问题便被提了出来。一定要做到面积紧凑、控制总价。于是，开发商调整了５期的房型设计，“现在我们整个５期都是以小户型为主，主力房型是紧凑２房，建筑面积８０至９５平方米，单套房源总价控制在５０万元左右。 ”
４月下旬一批房源推出后，该盘就一直保持每月５０套左右的销售速度，即使是在全市总体成交量下滑的６月，该盘也平稳成交了５４套，新政几乎对该盘没有影响。“中央新政对我们影响不大，我相信基本契合中央意思的地方细则对我们也不会有太大影响，所以我们无须对项目做过多的强制性改动。而且我们认为，每月５０套的销售速度是正常的，也没有必要因为自己的项目不遭调控就涨价或捂盘。”
关键字：楼盘,房源,二手房,房地产,租金 |
|
|
|
 |
新闻查询 |
 |
|
|
|
|
|