最近，新政地方细则迟迟不出台，中央一级政府也迟迟不对关键的新名词“套型建筑面积”进行详细解释，反而是传言导致的风波不断：一会儿是“９０平方米是使用面积”，一会儿是“限价开发”，一会儿又是“开征二手房交易个人所得税”……。上海那些手头项目尚未取得施工许可证的开发商不得不长时间处在东张西望和极度敏感的状态中。但是对于那些尚有不少房源可售的开发商来说，心中已经有了下一步该如何走的坚定打算。那么，他们是打算跑，还是打算捂，或者无所谓，或者顺其自然？在各个楼盘目前的销售行为中，开发商不同的心态，我们已经能够略窥一二。

表现一：逆市反涨

名都城二期后期或涨价或长期持有

名都城二期位于一期楼盘以南，总建筑面积接近１０万平方米，由９栋１８层高的小高层组成。其地段已属闵行区，但因毗邻古北新区，毛坯房的出售价格高达２００００－２２０００元／平方米左右，且房源普遍偏大，主力房型是面积在１９０－２４０平方米之间的四房二厅，单套房源总价基本在４００万元以上。

名都城二期由香港仲盛集团开发，自１９９０年进入上海房地产市场以来，该集团在沪上已拥有较高知名度。名都城一期建成已近１０年，一直是古北社区的热租楼盘。

据网上房地产数据显示，名都城二期近来的销售进程较为稳定，３－６月，已有近４０套房源成交。

记者采访了仲盛集团销售中心副总经理汤晓丹，她表示名都城二期仍有后续房源尚未推出，但并不准备采取任何促销手段。“目前，名都城二期的销售状况十分理想，仅４、５月份售出的房产总额便达到２亿元之多，因此，我们对该盘前景充满信心，认为不会受到房产新政的影响。”

至于后续的推盘计划，汤经理告诉记者：“名都城二期大概还有２００－３００套左右的后续供应量，目前仍未最后确定是否推出市场。集团很有可能会将其自己持有，装修配置后，对外出租，谋取长期的租金收益。也有可能会对外发售，但开盘价肯定会上涨，较目前均价上涨２０００元／平方米左右。”名都城二期目前均价为２００００－２２０００元／平方米左右，换句话说，以后新推房源的价格很可能将达到２２０００－２４０００元／平方米的水平。

春申景城二期前期售出大量90m2以下房源

位于莲花南路、春申路上的春申景城是闵行南部一个大型住宅小区，整盘建筑面积达到６０万平方米。今年３月开始，二期湖畔林语打出“婚房”的招牌，推出面积在７０－８０平方米之间的小户型房源，均价为８０００元／平方米，单套房源总价在５０万－６０万元左右，在当时市场上引起抢购，再现了通宵排队购房现象。据网上房地产数据显示，３月份房源销售记录达到２６０套之多，在沪上引起轰动。４、５月份，该盘再接再厉，继续推出小户型房源，持续火爆销售，两月再次售出近５００套房源。短短三个月的时间，春申景城二期近７６０套房源已经售出。

然而，从６月份开始，春申景城二期在网上的销售速度明显放缓，６月份共售出７８套房源。记者了解到，小户型房源全部推出后，该盘于６月１６日推出２５、２６号楼的房源，面积在１００－１３０平方米之间，房价高达９２００元／平方米左右，截至目前，共售出２２套。

与３月份相比，春申景城二期新推房源价格高出１２００元／平方米，涨幅达到１５％。这种做法与房产新政出台以后，沪上开发商降价促销的现象恰恰相反。

售楼先生的解释是，２５、２６号楼位于二期中心位置，紧临人工湖，可享有良好景观，房价水平自然较高。对于是否与新近出台的“国六条”及其配套细则有关，售楼处方面以相关经理负责人都在开会为由，表示全不清楚。

业内人士分析，首先，春申景城二期在前一阶段已经售出大批房源，对单个项目来讲投入资金已经基本回笼，下一期开发的资金不用愁了，接下来的销售压力不大。其次，该项目本来的规划中绝大部分都是面积不足９０平方米的小户型房源，地方细则究竟如何对它影响不大。至于涨价，“我个人推测，开发商或许有以涨价间接捂盘的可能。因为，等地方新政一出台，全市大多数项目要忙于重新做设计规划，上市必将整体延迟，在这个空档推出房源也许是春申景城开发商的如意算盘。不过涨价的幅度估计不会高。”

表现二：不为所动

三盛颐景园“小户型”多底气十足

作为园林地产品牌，三盛颐景园在沪上已经小有名气，三盛颐景园整盘占地３５万平方米，规划建筑面积为３３万平方米，已经陆续推出了４期房源。今年新推出的则是其５期的房源，均价为５６００元／平方米。让三盛颐景园开发商颇感定心的是，该盘在去年年底调整了项目的房型设计，目前该盘以小户型为主，９０平方米以下的房源占了绝大多数。尤其是新推出的一批房源全部是紧凑的２房。

说到现在的感受，开发商一位副总经理不无得意地表示：“这说明我们公司对市场的嗅觉还是很灵敏的！”据了解，去年投资、投机现象在房地产行业里被遏止以后，开发商就认识到，以自住购房为主的时候到了，尤其是今年将是个结婚的大年。因此，项目该如何迎合自住者需求、迎合“小两口”居住需求的问题便被提了出来。一定要做到面积紧凑、控制总价。于是，开发商调整了５期的房型设计，“现在我们整个５期都是以小户型为主，主力房型是紧凑２房，建筑面积８０至９５平方米，单套房源总价控制在５０万元左右。”

４月下旬一批房源推出后，该盘就一直保持每月５０套左右的销售速度，即使是在全市总体成交量下滑的６月，该盘也平稳成交了５４套，新政几乎对该盘没有影响。“中央新政对我们影响不大，我相信基本契合中央意思的地方细则对我们也不会有太大影响，所以我们无须对项目做过多的强制性改动。而且我们认为，每月５０套的销售速度是正常的，也没有必要因为自己的项目不遭调控就涨价或捂盘。”

表现三：顺势降价

慧芝湖花园抓住时机突然9折促销

慧芝湖花园位于广中路７０１号，是上海北区的名盘，开发商香港嘉华集团的背景就为楼盘增色不少，最主要的是，２００５年５月，慧芝湖花园在第一轮宏观调控时期逆市开盘，报价高开至１３０００元／平方米，创下了当时板块中的最高价格，这使许多在关注北区新盘的人对慧芝湖花园记忆犹深。

然而，首轮宏观调控来势凶猛，跌价销售成为不少开发商渡过难关的法宝，内环内的不少新盘都采取了这一方式，更不用说内环以外的项目了，包括闸北、宝山等区在内的上海北区更是成了首开跌价先河的地方。然而，慧芝湖花园不为所动，即使连续数月只能销售一两套，也绝不降价。

进入２００６年，就在许多开发商以为市场即将逐渐回暖的４月下旬，慧芝湖花园突然大幅度降价，尤其是在５．１期间，最高折扣高达８．８折，单价最高降低了１５００元／平方米！降价是有效的，在网上房地产的公开资料中，截至７月３日慧芝湖花园一期６３２套住宅中，已经销售了４９６套，而４月下旬至今销售的房源就多达３９２套，两个多月的销售速度是过去一年的４倍！

对于慧芝湖花园这样的迅猛降价，业内不少人连称佩服。“降价本身不高明，高明的是在这样的时候降价”，一个营销公司负责人分析道：“今年３、４月，不少人认为市场即将回暖，一些投资客也开始出手，这个时候降价无疑是在人们心理防线最薄弱的时候出击。但是，我个人坚信嘉华是听到什么风声了，该盘９０平方米以下的房源在项目中只是零星点缀，以嘉华的实力，这么多资金投在里面１年没动静可以支撑，但要是２年甚至３年只投入不回笼的话，他们自然要考虑快速出仓。更何况该盘的２、３期设计、规划很可能因政策原因重新做。”截至７月３日，慧芝湖花园已售面积５０２０４平方米，平均单价１０７８４元／平方米，初步计算，该项目已经回笼资金５．４个亿。“就算接下来市场再次长时间低迷，这笔资金最起码可以让项目再支撑１年多。”

天山河畔花园四期刺激消费大房送车位

天山河畔花园位于水城路与天山路交界处，北侧临近苏州河，与天原河滨公园相近，拥有良好的水景景观。整个项目占地约１１万平方米，由１７幢２４层－２８层楼群组成，是目前长宁区体量最大的在建楼盘。

６月２２日，天山河畔花园四期推出６、７号楼、共计１４０套全装修房源，面积在１００－１７０平方米之间目前有８套预订，６套售出，销售情况尚可。据悉，此次房源均价为１５５００元／平方米，房型相对偏大，单套房源总价在２００万元以上，四房总价高达４００万元。为刺激购房者，天山河畔花园还推出购买三房、四房赠送地下车位的优惠措施。

去年５月，天山河畔花园三期推出２１０套精装修房源，紧临苏州河，房价高达２２０００元／平方米，但持续多月都没有成交。今年初，该盘将房价下降至１８０００元／平方米左右，网上房地产数据显示，目前共售出２４套房源。

相隔１年多的时间，天山河畔花园推出四期房源，但房价水平较去年５月时下调６５００元／平方米左右，降幅接近３０％。凯德置地公关部的林晓琼向记者表示，去年５月推出的房源位置上佳，可以直面苏州河的优美景观，内部装修豪华，家电、家具等配置十分齐全，加上房源将于年内交房，已是准现房形式，房价水平相对较高。她指出：“这次推出的四期房源靠近马路，噪音干扰相对较大，也无缘水景，房源只是简单的装修房，装修标准远远低于三期房源，且交房时间定于２００８年，房价水平自然略逊一筹。”她表示，天山河畔花园四期并不存在降价现象，只是房源的性质不同，普通的装修房更能吸引一般自住客的眼光。

关于项目后期已建部分的开盘进度，林晓琼告诉记者，截至目前为止，公司尚未有推迟开盘的打算，待预售证拿到，将会按部就班地开盘。记者了解到，天山河畔花园四期原计划将于７月推出又一批新房源，目前延安路、水城路上已经挂满了开盘广告。