新政后下半年北京楼市走向六大预测

　　2006年上半年新政频出，整个京城楼市闻风而变；观望、迷茫成了上半年京城楼市的代名词；2006年下半年的楼市将会何去何从？新政影响究竟会是怎样？土地、住宅、写字楼、商铺房地产一、二、三级市场将会如何应对，且看本期新北京楼市六大预测。

　　观望情绪有增无减

　　整体走势不容乐观

　　“国六条”出台之后，北京市乃至全国的房地产市场都陷入到了新一轮宏观调控之中。

　　据统计，北京市7月份的成交量与6月份相比有了小幅的减少，宏观调控的成效得到了初步的显现。而不少的老百姓也表示目前即使有购房的打算，由于目前北京具体细则尚未出台、二手房个税增收幅度加大，因而不会贸然买房，观望情绪将会在今年的下半年持续增长。

　　与此同时，由于165号、171号等对户型、外资限制的相关调控细则是在近期才刚刚公布的，因此相关专家表示，按照通常的房地产开发建设周期来看，项目从设计、施工到推出市场，至少需要半年的时间，而某些受新政影响需要修改规划的项目也会在今年下半年入市，此前就有相关媒体报道今年下半年有606个需要改规划的项目会扎堆上市，因此，新政的作用真正的体现还要等到今年的下半年。

　　土地市场

　　地王、限价受关注

　　据目前北京市土地整理储备中心的资料显示，下半年预计入市土地将达到40块之多，规划总建筑面积约为312万平方米。

　　与此同时，下半年土地市场中最值得关注的便是位于朝阳区的广渠路36号地和广渠路15号地。前一地块是整个下半年入市的地块中最大的一宗地块，目前已有数十家对此宗地块虎视眈眈。而后一宗地块则是下个月即将入市的3块限价地之一，根据北京市国土局相关专家的说法，限价土地所开发的项目成交均价应该低于周边同类非限价土地价格的15%，由此看来，尽管是限价土地，但广渠路15号地未来所建项目的成交均价也不会低于8000元/平方米。而据最近相关部门透露的消息，为了防止开发商囤地提价，同时鼓励产品竞争，下半年大宗地块拆分成小型土地上市的计划已提上日程，这样的话，过去的地王时代有可能一去不复返。

　　90平方米新政

　　利好别墅与大户型项目

　　随着别墅审批用地的禁止令下发，未来严格控制低密度住宅的土地供应和继续停止别墅类用地供应将会是本年度国家调控的重中之重。但政府对高档别墅用地所实施的土地供应限制令恰恰有助于现有别墅项目在售价上的提升，总体开发量的减少对于目前项目在握的开发商来说，不能不算是一个喜讯，6月份以来多个别墅新盘的扎堆推出充分验证了目前及今后很长的一段时间内，别墅市场将会由买方市场转变成卖方市场。

　　而未来关于90平方米户型规定的强硬实施，将成为以大户型为主力户型的高档住宅的利好消息。

　　助写字楼市场发力

　　随着“住宅禁商”持续、深入的推行，尽管目前有部分项目存在着“吃小灶”的现象，但是“住宅禁商”的总体趋势将不会改变。从“住宅禁商”政策出台后，北京市中低端写字楼市场热销的情况看，“住宅禁商”政策将会对未来写字楼市场的发展起到良好的推动作用。

　　但与此同时，由于上半年北京市写字楼市场的整体供应量比较小，而随着下半年市场投放量的大幅度增加和市场原本存量的积累，相信下半年北京市的写字楼市场同样将会面临激烈的市场竞争。在竞争加剧的情况下，中低端的写字楼市场由于部分中小企业尚未注册及资金有限等原因将会持续火爆外，高档写字楼将会面临严峻的挑战。

　　商业地产有市无价

　　外资进入阻力频频

　　随着国家对“售后包租”涉嫌非法集资以及171号文件的颁布，本来已经逐渐将投资重点转至商业地产的部分国内投资者以及外资们又纷纷地收回了原有计划，观望情绪将不再是住宅市场的专有名词。

　　纵观整个上半年京城商业地产，北京市的商铺供应主要集中在了中关村和望京两个区域。而下半年，由于中关村区域内包括中关村购物广场、新中关、第三极等相似项目的扎堆入市，将会使得整个中关村区域内部的商业地产面临消化不良的情况；而望京区域，虽然望京国际商业中心、望角广场等商业项目的入市弥补了望京地区商业地产缺失的状况，但是，到目前为止望京地区的商铺销售情况并不良好，未来如何令人堪忧。

　　热点区域

　　大望路、海淀山后地区

　　今年下半年，整个北京市房地产市场最热的板块将非大望路莫属。广渠路15号、36号两块地王的先后入市将会把全京城的目光聚在此；而10月广渠路的拓宽工程将会竣工，届时，整个大望路板块将会结束交通拥挤的状况；加之珠江帝景、风度柏林项目的成功运作为大望路增添了区域价值。