| 降价抛售难抑大量接盘 房产市场存在悬念 |
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房产之窗网 http://www.ehomeday.com 2006年8月1日16:18 新闻晚报 |
随着个人二手房转让所得税开征起始日的临近，市场上悬念迭起：二手房市场受多大影响？重征个税能不能精准打击炒房？征税效应会不会因为难操作而在简易化处理中弱化？
降价抛售难抑大量接盘
国家税务总局征收二手房转让个税的通知一出，上海市场立即掀起波澜：近几日二手房突击交易明显增多，部分业主为避税自动降价、火速成交。
与此相应的是，另一些买家则在大量接盘。
市场人士认为，抛售与接盘的背后，二手房市场已经在各方的博弈中开始了调整。其一，许多卖家开始改售为租。中原地产一项调查显示，因为迅速找到下家并非易事，约有30％的房东明确表示改售为租。中原地产研究中心总经理程预计，接下来租赁市场供应量将放大，租金会随之下调。
其二，交易在短期内将渐趋低迷。汉宇地产总经理施宏睿认为，强征个税对二手房交易量短期内会有明显影响，预计几个月内二手房交易量将持续低迷，再度进入“冷冻期”。
短期投资无利“炒房者不要玩了！”
“炒房者不要玩了！”上海楼市境外人士专刊发行人蔡为民认为，二手房个税恢复征收，其矛头直指房地产投机客。20％的个税税率明显降低了投资获利空间，加上全额营业税和其他相关税费，二手房变现的成本大幅提升，短期投资房地产基本无利可图。
一位吴先生算了笔账，两年前他以100万元买了一套商品房，7成按揭为20年期等额本息商业贷款。两年来已付利息7.75万元。现在，出售房价为120万，需缴纳营业税6.6万元、印花税600元、个人所得税10579元，合计77179元。剔除两年的利息支出、购房税费、中介佣金（房屋转让价的1.5％），他投资这套房产能赚2.4万元。
“两税让投资房产的暴利时代结束了。”诚信地产的一位分析师说，以上述房产为例，在全额征税、强征个税前，能多赚7.6万多元，现在的获利只比同期银行存款利息高出不到3倍。
个税征管会否落实？关键看执法刚性
早在12年前，相关政策就明确要征收二手房个税，但事实上一直是开而未征。这回强征能否落实？业内人士认为，关键看执法刚性。
就《通知》本身而言，至少还留有两处“活口”：一是纳税人不提供房屋原值凭证，税务机关可实行核定征税，具体比例由省市确定，幅度为住房转让收入的1％到3％。这里存在两个漏洞，一是地方税务部门的自由裁量权过大，二是卖房人会在“20％据实征收”和“1％到3％核定征收”两个指标之间权衡、取其轻。这一规定会“诱使”卖家隐藏凭证。最终，那些征信系统不发达、房屋交易信息登记不全的城市，有可能倾向于确定一个统一的税率，实行核定征收。
另一个“活口”是，夸大装修费用。由于发票缺失、查验困难，很可能无论实际装修费用多少，结果都按房屋原值10％的最高限额折算。这样，炒家便有漏洞可钻：简单装修，高报成本，减小税基。
业内人士认为，要堵住上述漏洞，关键在刚性执法。如果税务部门真能与房地产管理部门携手、与中介机构协调，形成多部门协税、护税的氛围，就没有填不了的“漏洞”。
关键字：税务部,房屋原值,按揭,房地产,国家税务总局,二手房转让个税 |
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