“国十五条”出台后，房地产市场各方主体反应不一，对于土地供应的“三限制”政策，人们的观点更是尖锐对立。称赞者说，“三限制”实施的是精确打击，直击楼市弊病，既准又狠；反对者说，政府不应直接干预市场的定价机制，否则将造成经济系统的效率损失，并且很可能导致房价的报复性反弹。

那么，土地供应的“三限制”出台背景究竟是什么呢？其最终的效果又会如何呢？

国楼市的赌徒心态

说到“三限制”的出台背景，不能不说到房地产的泡沫之争。房地产经济是整个宏观经济的风向标。那么，本轮宏观经济过热的势头有没有在房地产市场预先突出地反映出来呢？

对于房地产投资是否过热、是否存在泡沫这些问题的认识，在房地产业界内外、经济理论界以及政府主管部门中并不存在统一的看法。因此，对于中国的房地产业界来说，2004年毫无疑问就是房地产的泡沫争论年。甚至有人说：“在最近的两年中，有关房地产的争论甚至比房地产本身还要热。”在这种争论声中，中国的房地产市场由过热到炽热，最后甚至走向赌徒式的“癫狂”。

按照经济学理论和国际经验，在市场经济条件下，衡量一个城市或地区，房地产是否存在泡沫，一般可以从“房价收入比”、“租售比”等这些最基本的指标来作出判断。

对于房价收入比，联合国人居中心的上限是3：1，世界银行的上限是5：1，而在我国许多房地产热点城市，房价收入比早已超过了12：1；对于租售比，我国许多房地产热点城市存在一个特殊的现象，那就是房价快速上涨而租金涨幅却不大，有些城市甚至出现了房价上涨租金却下跌的现象。

2004年11月，我在《自住者买不起投资者租不出，真的没泡沫？》一文中，运用数据分析的方法，从理论上证明：在一些房价收入比已达到甚至超过12：1的城市，其房地产市场必然已处于“自住者买不起，投资者租不出”的状态。在这种情况下，照理说房价应该下跌才对，但是事实恰恰相反，在这些城市房价是不跌反涨。原因何在？关键在于大家相信“房价只涨不

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