| 沪新房租价下跌 一年内高龄二手房将走俏 |
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房产之窗网 http://www.ehomeday.com 2006年8月13日9:35 新闻晚报 黄心磊 |
7月26日国税总局发布《关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（108号文），自8月1日起对二手房买卖征收个人所得税。新政实施后，二手房市场成交结构已经开始变化，面对交易量从8月1日前的猛增到之后的冷清，部分中介预测8月交易量将有所回升，要稳定房价、调整供需结构，政府还需要出台其它的措施配合个税政策进行。
个税新政的实施让更多的人开始相信，不动产正在恢复其居住的属性，未来投资房地产短时间内获取超额利润的可能性越来越小，不动产作为投资品被大众所追捧的时代已经过去。
未来的房地产市场，不论是一手还是二手交易，价格和成交量都会向更加稳定和健康的方向发展。
大限前签约量猛增6倍
由于个人住房转让所得税8月1日开始征收，从7月27日起，汉宇地产门店的业务签约量突然增加，增幅近6倍。至7月31日，据汉宇地产法务部统计，5天内公司二手住宅的成交量已经超过了7月份前26天的总和，7月份总成交量环比增加超过30%。不仅在交易中心如此，在各个门店也都可以看到，从早上9点到晚上11点一直在签约。继3月份上海房地产市场回暖之后，房地产经纪公司的业务量今年第二次出现大幅度增长。然而与3月份回暖的恢复性增长有所不同的是，本次二手房成交量的增加更多是政策影响的因素，而非市场自发的现象，这种增长会随着政策的实施而很快结束。
其实在政策的影响下，从个税出台之前，二手房成交就有放量的迹象。有资料显示，7月中旬全市二手房成交量为6352套，比上旬3395套的成交量增长了87%。其中，闵行的古美、浦东的三林、普陀的长征板块增长幅度都超过了200%，新房、次新房集中的区域成为二手交易最活跃的区域。如浦东的三林地区，新房、次新房的比例占到8成以上，总价在100万元左右、面积在80至120平方米的小两房、三房成交非常活跃。手中有多套申江豪庭房源的陆先生，6月初刚通过汉宇地产三林店成交一套114.46平方米的2房2厅的房子，当时的成交价格为98.5万元，还剩楼上一套一样的，7月份他的那套房子以96万顺利卖掉。
大限后卖家后悔降价
但是上海实施细则一经出台，有些卖家后悔不已。与去年客户大幅砍价有所不同，今年个税大限将至，急于出手的投资客往往主动调整价格。据汉宇地产多家门店反映，不少房东调整价格的幅度基本上是需要缴纳个税的40%-50%，对于100万元的房子，从房东的挂牌价到成交价基本上会有4万左右的下浮。成交数据显示，位于古美板块的望族苑6月初124平方米的2房成交价格为110万元，而7月下旬基本相同的房源挂牌价仅108万元，最终成交价为105.4万元。笔者从其它中介处了解到，即使是小型中介，降价幅度高达5至10万元的买家也有十位左右。张先生就是其中一位。8月1日前，他把原挂牌60万元的房屋降到56万元，并紧急与买家办了过户。正当他沾沾自喜时，上海细则出台，对不能提供房屋原值等有关涉税资料的二手房交易，属于普通住房的，按照转让收入的1%核定应纳个税。
按照上海细则，张先生只需缴6000元的个税，两相比较亏了3万多，让他后悔不已。
相对于以自住为主，组成结构比较单纯的接盘客户群体来看，本轮急于成交的房东群体构比较复杂。既有短期的投机客，也有长期的投资客，当然也有不少改善型的自住客。但他们共同的特点是购房时的价格与目前市场上的价格有明显的差距，房东赢利空间明显。由于未来楼市存在很大变数，很多房东选择及时套现，避免投资赢利进一步损失。
3、4年房龄次新房租价下跌
中原地产相关统计数据显示，6月份营业税政策出台以来，二手房市场成交结构已经开始变化。一向好卖的2至5年次新房源没有成交，一年左右的新房和成交满5年的房源则成交量表现平稳，个税政策的出台更加剧了这一变化的形成。
由于受到房价涨幅的限制，沪上近一年内的次新房实际征收个税的比例较小，二手房征收个税政策对其影响并不大。2005年5月至2006年6月间，上海外环以外区域的房价基本为负增长，个人所得税额基本为零；内中环区域的房价一年内增长的最高幅度约30％至40％，二手房个人所得税的缴纳约在0.5至1.8之间。所以，目前持有一年以内的住宅投资者转让房产相应缴税不高，因此市场上供应和需求量比例较大。
5年内的次新房由于原价和目前市场价格差距较大，因此受个税影响大，据中介透露，新政策实施后，很多业主调整了挂牌价格，价格普遍上涨，大部分业主将税收转嫁给了买家，这导致次新房成交量急跌。
相比次新房的低迷行情，房龄较长的二手房在市场内走俏，这主要有两方面原因，一方面5年以上的高龄二手房可有机会免缴个人所得税，另一方面自从90平方米成为楼市分水岭后，小户型成为市场的宠儿，而90平方米以下房源房龄普遍超过5年。
难以出售的普通次新房正源源不断地涌入租赁市场。3、4年房龄的次新房近日在租赁市场上供应量迅速扩大，大批“转售为租”的投资者进入市场，普通次新房的的租价随之开始下跌，幅度可能在10％左右。由于次新房面积普遍较大，两房就要达到100多平方米，总价近100万元，因此，物业租赁的投资回报率有可能跌破3%，低于银行房贷利率。
8月份的交易量将上扬
今年1月1日起便已经实施二手房转让个人所得税征收的广州，核定征税的问题并没有带来太大的烦恼。去年年底，广州便发文规定从今年起对个人二手房转让据实征收比例为20%的所得税，其中对无法提供原先房屋交易资料是按1%的比例核定征收。目前，上述征收规定仍在执行中，没有改变，对广州的二手房交易也没有带来明显影响。看来，7个月之后出台的上海二手房个税细则与广州基本保持同样的尺度，那么市场的反应会如何呢？8月份二手房市场有几种表现，一个是转嫁税收，第二个是暂时封盘，第三个是转售为租。
上海侨泰房地产总经理叶远昌结合新政后的公司业务分析：八月开始，房东已经把成本加到房价中去了，成交量却有大幅度的下滑，但是这种现象会由于刚性需求的存在发生变化，因为自住客的刚性需求保证了旺盛的购买力。
如果是刚性需求的购房者，目前一套房子都没有，会很担心，如果再不买的话，那房价会不会继续上涨，如果一直不跌，还是趁早买吧，这样成交量和价钱都会上升。叶总认为，这个变化过程不会太长。因为自五月份国六条以后，市场的观望气氛就较为浓重，三个月以来累计了一些购买力，这些购买力将对后市起到支持作用。
力江房地产总经理季文华表达了与叶总相同的观点：“如果个税按照总价的1%来计算，我觉得真正想买房和卖房的影响不是很大，通过计算，从营业税、契税，再加上中介费等，二手房买卖的成本大概接近房价的10%。所以说，所得税的出台，对于投资这一块，肯定是有较大影响，但是对于真正想购房的人来讲，很容易被市场消化掉。政策已经很明朗，该买的就买，该卖的就卖，所以8月份的交易量肯定是上扬的。”
建议增收空置税
近两年上海经济飞速增长，人民收入也在不断提高，政治环境又相当稳定，因此房地产市场的火爆必然出现。由于购买力很旺盛，政策影响的时间都不长，不管增加多少交易成本，都会变相地转移到房价上。因此单纯的加税恐怕难以抑制二手房价上涨，很多业内人士表示关键还是要解决供求关系的矛盾，目前来讲最大的问题是，要将投机客捂在手中的长期投资房源挤兑到市场上来，以增加供应。
侨泰房产叶总表示：国十五条细则中规定了90平方米成为楼市分水岭，国家的这个政策很明确的，一方面保证了普通住房的建设比例，另一方面为真正的自住购房者开绿灯，低于90平方米的首付比例为两成，其他均为三成，有的银行甚至要求购买高档住宅和别墅的首府比例达到40%，意在解决新房市场供需问题，那么二手房市场的供需矛盾还需要将投机客它手上的房源挤出来。
“要限制投机和投资的话，肯定要增加交易成本，这个是第一步。但是这样一来，有很多人在增加交易成本后转售为租，作长期投资，因此第二步，将这部分的房屋要想办法挤到市场上去，增加二手房市场的供应量，”力江房产季总也持相同的观点：“我觉得上海目前的人均居住面积已经达到一个相当高的层次，但是分布相当不均，大部分面积被少数人占有。因此政府应该想办法，怎么样把这些空置面积挤兑到市场上来,比方说增收空置税等做法。”
关键字：沪新房，租价，下跌， |
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