| 强化退出机制降低热钱威胁 利于限制外资炒房热 |
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房产之窗网 http://www.ehomeday.com 2006年8月17日12:44 楼市 陈理行 |
如果能通过房地产市场将其显性化，再通过增加退出障碍削弱其流动性，热钱的威胁性便大大降低。
7月11日，建设部、人民银行等六部委联合出台171号文件，对房地产市场外资准入和管理给出了规范性意见。金融与地产密切的关系又一次走到台前。
流动性过剩促热地产
自2005年7月21日对美元一次性升值2%以来，人民币开始进入一个渐进升值的通道。随着中国经济持续高速增长，外贸顺差节节攀升，国际资本不断流入，人民币升值压力与日俱增。中央银行为稳定汇率而被动增加外汇储备，大量基础货币通过外汇占款投放出去，通过银行体系的乘数效应转化为货币供给的增长，又通过商业银行的存贷款机制转化为货币信贷增长，从而导致金融系统流动性大量过剩。商业银行资金充裕，放贷冲动高涨，而目前房地产贷款的不良率又相对较低，这些新增的流动性便大量流进房地产市场。央行2006年以来的金融调控，一次加息、两次调高存款准备金率、多次发行定向票据和窗口指导等手段，都是着力于回收金融系统过剩的流动性，对房地产外资的限制仍可看做是这一调控思路的延续。
外资短期化趋势蕴涵风险
除通过我国外汇储备机制转化为金融系统流动性间接进入以外，外资还以直接投资和国际热钱的形式直接进入我国房地产市场。数据表明，外资在中国房地产90%以上的投资集中在北京和上海。北京写字楼市场2005年的成交量，由2004年的48万平方米跃升至106万平方米，据不完全统计，其中外资大单购买就达40万平方米，超过整个交易面积的1/3。今年上半年，仅亚洲国际金融投资有限公司、日本Replus基金、高盛购买的写字楼物业就近30万平方米。而且外资购买的这些写字楼物业，大多位于城市的商务办公相对活跃的黄金地段。可见，外资已经在重点城市中占据战略地位，足以对这些城市的房地产市场造成重大影响。
如果外资购买商用物业，持有并出租以获取长期收益，这有利于引进成熟的资产管理经验，优化商用物业的市场结构，解决当前房地产短平快的开发模式与经营之间的矛盾，对于我国房地产市场的长期发展也会有极大促进。然而，今年以来，外资却频频大额投资于住宅物业，以期快速转售并获取短期利益。近年来，住宅市场成交价格普遍快速上涨，成为广泛关注的经济和社会问题，一直是房地产调控的重点。外资参与“炒房”，无疑给目前已经高企的房价火上浇油。此外，外资炒房并快速获益，会吸引更多国内外投机资金参与，成为催生房地产市场泡沫的重要潜在因素。
171号文件，正是在外资投资刚刚表现出新趋势的关头，拧紧国际热钱流入中国地产领域的阀门。然而，外资在不同城市、不同物业市场影响并不相同，政策影响范围与深度也会有较大差异，尤其大城市写字楼市场变化值得关注。
退出机制仍是最重要的防火墙
缺乏退出机制实际一直是限制外资进入的最大障碍，房地产外资的退出方式，主要有二：一是在二级市场转售；二是转化成金融产品，如以REITs上市等方式，取道金融市场退出。退出渠道不足，仍然限制了大量基金，尤其战略型基金进入。但随着我国金融领域开放、金融市场的建设，退出的防火墙作用将会被逐渐削弱。
171号文件，对房地产外资准入和管理，又在进入的道路上设了拦截坝。虽然增加了保护，但热钱最可怕的是其隐蔽性和高度流动性，即进入渠道的多元化和短时间内快速撤离的本领，如果能通过房地产市场将其显性化，再通过增加退出障碍削弱其流动性，热钱的威胁性便大大降低，对于房地产市场的发展也能达到避害趋利的目的。
关键字：171号文件,外资,商用物业,中央银行,房地产,建设部 |
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