| 政策调控发力 上海普通商品房租金下滑 |
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房产之窗网 http://www.ehomeday.com 2006年8月26日11:4 新闻晚报 赵超 |
受一系列政策调控影响，现时上海二手住宅市场上约有近四成的业主采取转售为租行为以求过渡，大量租赁房源进入市场导致近期上海租赁市场出现供大于求的局面，商品房租赁挂牌价格也产生了不同程度的下调。
二手房租赁价跌量增
美联物业市场研究部资料显示，近期上海各区域中高档租赁房源挂牌价格平均有15％左右的下调。由于各区域客户与业主群体的差异，各区域租赁价格下调幅度也有所不同。下调幅度比较明显的楼盘是浦东区域的世茂滨江花园以及普陀区域的中远两湾城，平均下调幅度分别为25％与21％。造成这两个楼盘租赁挂牌价格“跳水”的主要原因是租赁房源的供求比例失衡，同时供客户选择的房源较多。
据美联物业普陀区长寿分行高级营业经理李高兵介绍，中远两湾城共推出了四期房源，总体房源供应量较为庞大。由于前期购房者中投资比例较高，现时挂盘转售为租房源较多，为减少空关房源造成损失，业主比较主动调整挂牌价格。原本3800-4000元/月的同类型住宅，现时3000-3500元就可租到。同样，浦东世茂滨江也是因为大量房源转售为租，进入租赁市场，造成租赁房源供大于求，价格有一定幅度下降。相比之前2000美金以上/月的二房住宅，现时同类型租赁房源价格约在1500-2000美金/月。
由于买卖交易仍旧呈现胶着状态，部分原先打算购房的客户，也采取暂时租赁代替购房以过渡。美联物业市场研究部数据显示，现时采取租房以替代之前购房的客户群体约占到前期总购房客户的10％左右。对此，美联物业上海区总经理冯泓睿表示，由于现时市场上仍有大量交易双方处于观望状态，不愿现时入市，造成现阶段上海二手中高档住宅交易胶着，交易量有所减少。与此同时，买卖交易量的减少促进了近期的租赁交易量的大幅增长。
租金下滑缘于连续调控
租赁市场租金的持续下滑，有很大程度上是因为今年的一系列政策调控，尤其是二手房交易中的营业税和个税政策，在政策面前，原本持有物业待售的业主往往会采取转售为租、暂时性封盘以及转嫁税收等方法应对后市，而转售为租这部分房源的入市，就会对二手房租赁市场形成冲击。
上海房屋租赁指数办公室的最新统计显示，上月，上海租赁市场房源供给比较充足，市区七成以上的地区租赁价格下跌。各类房屋租金受宏观调控影响呈现不同变化：高端商品房供需比较平衡，租金呈现小幅波动；一般商品房租赁市场供给明显超过需求，租金呈下降趋势；售后公房租赁市场受一般商品房租金下降的影响，租金也呈下降趋势。
有关分析人士表示，6月份起开征的营业税和7月份的个税政策割断了买卖双方之间的“姻缘”，迫使部分次新房转售为租，造成该类房屋租赁市场出现供大于求的局面。
市场中以三室的租赁房源供应量放大最明显，因此租金的下降幅度相对最大。受到次新房“售转租”的影响，原售后公房的承租客部分转租次新房。从而导致次新房租金下降幅度最大，租房时议价空间也大。而由于限外政策中有外籍人士购房必须在境内工作、学习满一年的规定，部分高端租赁房源成交将日趋活跃。
现时买房仍是好时机
事实上，经过几番调控，楼市中的投资者大多已经放低姿态。上周在黄浦区西藏南路板块，竟然出现了零个税区域。原因是区域内中高档住宅的投资者较多，导致区域内中高档楼盘售价没有足够支撑点，有价无市，以致很多房源挂牌价与购买价持平，成为无税房。而与投资者心态放平相对应的是，部分购房者对于政策调控的实际作用也有了比较理性的认识，不再寄大幅降价的希望于政策调控，开始在二手房源中寻找适合自己的房产。
美联物业世茂分行经理余波表示，由于经历过两轮宏观调控，现时中高档楼盘中的纯投资客已经日趋减少，现存的投资客业主相对实力较为雄厚，资金压力不明显，部分业主采取了封盘、转售为租等一系列行为采取过渡，使得二手市场上挂牌房源数量有所减少。
与此同时，购房者也逐渐认清，随着政策调控的逐渐深化，房产交易的成本正在逐渐增加。部分敏感的购房者认为，现时的房源价格已经没有太大的利润带给业主，换而言之，也没有太大的降价空间给予购房者。同样，在价格没有太大下降可能的情况下，早一点出手可以有较大的选择空间，比较容易选中心仪的房源。
另一方面，由于二手房交易的成本不断增加，导致一部分自住客纷纷转投新房市场。“最近前来看房购房的消费者有所增多，但是他们相比以往有了明显的区别，就是在考虑各项客观因素的同时，更加注重房屋自身的品质，我们相信这是政策调控的必然效应。”泰欣嘉园负责人崔艳秋说道。市中心高档房源和一些稀缺产品依然走俏，汤臣一品在非常时期迎来了长期空白后的连续成交，另外，诸如许久没有新房源推出的南汇高档别墅板块，8月4日绿洲千岛花园推出其三期的19栋房源，结果一周内售出三套，产品的稀缺性正是其最大卖点。因此，新房市场中一些品质好口碑佳的楼盘以及稀缺产品有望在连续调控之后观望气氛浓厚的市场中突围，九十月份的楼市传统旺季可能将成为一个转折点。
关键字：政策，调控，二手房，租赁，商品房，租金，下滑，买房，时机 |
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