易居月度论坛日前举行，易居房地产研究院教育培训中心总监崔裴详细解读了宏观调控下的7月上海房地产市场。
[7月热点]
二手交易出现井喷
在“国六条”及“国十五条”公布后，7月，政府共出台了6条调控措施，涉及金融、税收、土地、供应、需求等各个方面，可谓全方位调控
，调控力度及政策密度均为近几年罕见。
在众多政策集中于8月1日开始实施的背景下，市场出现了“赶末班车”的现象：为避免缴纳所得税，很多二手房交易赶在8月1日前过户，导致二手房市场交易量出现井喷，7月份最后一周的交易量超过了前三周的总量。
高端物业成交大增
由于171号文件对外资购房的限制措施也在8月1日起实施，促使一部分海外客户抢购中高端物业，导致部分项目成交量大增。
静安四季苑成为这方面典型的代表。该盘7月新推房源均价较上期高出4000－5000元/平方米，但仍取得了当月去化191套的佳绩，这其中，部分海外客户“赶末班车”式购房对该项目的热销起到推动作用。
8月可能成为谷底
房地产市场成交量8月将进一步下降，降幅可能会高于7月份，由于9月后市场开始进入旺季，因此8月份很可能成为“谷底”。这主要是因为：市场仍处于淡季影响之下，成交量难有较大起色，而宏观调控仍然在进行中，部分政策在8月份开始实施，市场观望的氛围没有改善。
[市场简析]
商铺：供大于求
7月份的商业市场，商铺供应量为41.74万平方米，成交面积12.43万平方米，供求比为1∶0.30，供远大于求。7月商铺供应量比上月上升44.44%，中心城区、远郊区县平分秋色。
而这一市场成交继续走低，面积较上月减少11.63%，销售淡季征兆显现。中心城区呈现社区商铺引领成交面积排行榜、专业市场高居价格榜首的特点；远郊区域专业市场商铺成交火暴，南汇嘉定成为远郊高价商业物业集中区域。
住宅：均价下跌
7月住宅及商品住宅成交量继续下跌，但下降幅度明显缓和。商品住宅降幅较上月减少了20个百分点。
而住宅均价的下跌主要源于动迁配套房比重的上升。本月动迁配套房共成交40.2万平方米，占住宅成交总量的25.3%，较上月增加了7.5个百分点。“国六条”对90平方米以下小户型的70%要求落实到全市总量上，政府将会用动迁配套房的中小户型来平衡，这必然会导致动迁配套房供应量和成交比重的上升。
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