区位分析 

　　老城厢大东门 配套多人气足 

　　上海滩花园位于原南市区的大东门，是典型的新建楼盘与老城厢的结合部。楼盘位于中华路、白渡路，地理位置较好。东临中山南路，与黄浦江相隔几十米，西面的中华路可通往新开河。楼盘北面隔白渡路，便是复兴东路及复兴东路隧道口。南面的紫霞路是条小马路。该案距豫园、外滩车程在１０分钟左右，到淮海路、新天地车程约在１０－１５分钟。 

　　本案交通方便。２４、１１、９２０路等十余条公交线路均在附近设有站点，另外在建的轨道交通９号线中华路站，离本案距离约在３００米。 

　　周边配套多，十分热闹。附近超市、便利店、银行一应俱全，但集中购物较为不便，距最近的大卖场，乘坐公交约有３站路的距离。另外该案周边教育资源发达，有多稼中学、尚文中学、黄浦区第一中心小学。

　　现场探盘 

    物业管理收费高达３．５元／ｍ2／月 

　　上海滩花园售楼处布置十分精致，门口还设有ＨＩ－ＦＩ音响交流会的广告，红色的牌匾夺人眼球。售楼人员介绍：“这个音乐交流会就在我们售楼处举办，上周末刚好有一次，是我们专门为新客户举办的，集中了上世纪７０、８０、９０年代的音乐，喜欢音乐的客户觉得这个活动十分不错，毕竟开发商组织的音乐欣赏活动实在不多见。”销售人员对“音乐欣赏会”津津乐道，言下之意此活动与楼盘的品质十分匹配。 

　　据介绍，该案的均价在２００００元／平方米，装修成本２０００元／平方米，房型较大，总价都在２００万元以上。当记者认为３．５元／平方米／月的物管费用略显高端时，售楼人员不以为然：“说实话，买得起这个品质的楼盘，不在乎这点物管费用的。” 
　　记者离开售楼处，来到楼盘在建工地对面的民居聚集区，所见所闻却和“高端”反差鲜明。一条狭窄的紫霞路上，破旧民居及其违章建筑沿路随意搭建，公共厕所、西瓜摊“点缀”路面，路牌与建筑垃圾一同堆倒一边。居住在这些“棚户”中的居民将生活用水直接倾倒在路面的下水道入口处。记者不禁疑惑，这些民居何时动迁？交房时情况是否依旧如此？ 

　　一位老大爷解答了记者的疑惑：“这批老房子说是要动迁，前几年已经动了一批人了，但是现在拆拆停停已没了下文。”这也难怪建筑垃圾到处散乱。老大爷指着本案的一栋建筑继续说道：“现在这栋楼的位置，就是我以前住的地方。原来这里一共有３０００多家人家，动迁掉了一大部分。现在我虽然在城隍庙买了房子，但是还有很多人不愿意去郊区，但又买不起这里的房子。” 

　　原来精致高档房出身于老城厢的老民居。成片的棚户区和颀长挺拔的高端楼盘遥遥相望，不知到了明年交房时，这种局面是否会被打破。

　　规划建筑 

　　近江一侧二期未开建 

　　上海滩花园总建筑面积２０万平方米，在黄浦区属规模较大盘。整个地块呈东西长、南北短的矩形，分两期建造。正在建造的一期位于小区西部，东部靠近黄浦江的二期目前还未动工。 

　　一期总建筑面积１０万平方米，由８栋２６层的高楼和１栋１８层的高楼组成高层，得房率为７９％。其中１、２、３、５、６号楼沿南面紫霞路而建，７、８、９号楼沿北面白渡路而建，所有建筑均为东南朝向，栋距一般，但采光基本无阻。在５号楼的西面，另有一栋东西朝向的多层建筑，为小区会所，将建网球场等健身设施。 

　　目前在售的是沿北面白渡路而建的７、８、９号楼，２梯３户。由于本案所在区域楼盘密集度较高，尤其是这三栋楼所沿的白渡路对面，就有一栋高层旧式住宅，７号楼的视野要受不少影响。目前该楼只剩低层房源。 

　　本案每户设独立的暗藏管道式空调，每间卧室赠送大金挂壁式空调。所有厨卫间均为精装修，配知名品牌橱卫设备。 

　　本案下月要推出的房源，位于小区东部较为靠内区域的５、６号楼，朝向与７、８、９三栋基本相同。从目前来看，这２栋房源的对面即为紫霞路，与周边散乱的民居相对。但到２００８年交房时，如果该局面仍未改善，该房源品质将会大打折扣。

　　房型点评 

　　２房２厅２卫建面１２４．０９平方米 

　　下月推出的两房，面积１１０平方米、１２４平方米，三房的面积在１５４平方米，均比现有房源每套多出１０平方米左右，较为宽敞。此次选择最热门的二房点评。 K

　　宽敞两房，全明通透，采光充足。进门即为厨房，设计合理。客厅南北通透。不足之处是卫生间的门开在客厅，餐桌与浴室的侧墙相对，略显不妥。

　　房价比对 

　　房价过高 

　　上海滩花园均价２００００元／平方米，去年９月开盘，２２７套房源目前剩余１０套，最近一月未有新房源售出。其东侧更靠近外滩的申江新苑，毛坯现房，售价在１３５００元／平方米。去年１１月开盘，１０４套房源售出９２套，最近一月成交１套。 

　　但是由于定位、区位不同，两楼盘可比性不强，上海滩花园２００００元／平方米的定价，在该地段属于适中，估计去化不成问题，但速度可能偏慢。