| 缴20%还是总价1%或2%全凭自愿 恐慌抛盘吃大亏 |
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房产之窗网 http://www.ehomeday.com 2006年8月3日11:11 上海商报 |
上海二手房个税“核定征收”留下避税空间
昨天是个人住房转让征收个人所得税的第一天，一份关于个人住房转让征收个人所得税的上海地区操作细则张贴在浦东新区上海市房交中心门口。通览此意见，原来对于个税征收中不明的细节在此操作意见中已加以细化，但从实际操作角度来看仍存悬念。
区交易中心步调不一
昨天上午，记者在长宁区房交中心内守候，该中心缴税窗口的税务人员仍在向前来询问的市民表示，上海征收个税的细则要2～3天才会出台，在此期间，所有涉及个人所得税的房屋交易均暂停办理。
下午2点30分左右，记者来到位于浦东的上海市房交中心，发现交易大厅内虽不像前两天那般拥挤，但赶着前来办理过户、咨询的市民仍不在少数。在14、15号契税缴纳窗口，上海市地方税务局派出专门人员解答市民咨询。在操作细则尚未贴出前，税务人员已向记者表示：“我们刚刚收到通知，细则正在送往各交易中心的路上。我们现在给市民的解释，就是按照细则来的。”
下午4点左右，长宁、静安等区的房交中心即将下班之际，个调税操作细则的公告仍未张贴。而按照上海某早报前日报道称“个调税细则将在税务局网站中登出”的消息，记者昨晚截稿时查询上海财税网，仍未看到《意见》全文登出。
重提“普通”“非普通”
在市房交中心张贴出来的这份名为《关于本市贯彻＜国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知＞的操作意见 沪地税所(2006)12号》(以下简称《意见》)细则中，第一条明确规定：纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，根据《通知》第三条实行核定征税。对纳税人转让普通住房及自建住房、经济适用房、已购公有住房和城建拆迁安置住房的，以转让收入的1%核定应纳个人所得税额；对纳税人转让非普通住房的，以转让收入的2%核定应纳个人所得税。
《意见》规定：普通住房和非普通住房的划分标准，按照上海市财政局、上海市地方税务局、上海市城市规划管理局、上海市房屋土地资源管理局《关于转发＜国家税务总局、财政局、建设部关于加强房地产税收管理的通知＞的通知》(沪地税流200559号)第一条规定执行。
2005年5月31日公布的59号文件第一条规定，同时满足：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在140平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下(坐落在内环线以内的低于17500元／平方米，内环与外环之间的低于10000元／平方米，外环线以外的低于7000元／平方米以下)三个条件的，视为普通住房。
提供原值凭证靠自觉
通览《意见》不难看出，上海个调税细则较之人们想象还是温和了许多。对于纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证的，即可实行核定征税，即按照转让收入的1%或2%核定应纳个人所得税。记者在市房交中心咨询时，税务人员表示：“你可以自己选择是缴差价的20%合算，还是缴总价的1%或2%合算。”言下之意就是，财税部门不会去详查房屋的购入原值，是否提供房屋原值凭证，全凭纳税人自己自愿。
如此看来，今后大多数二手房交易在缴纳个人所得税时，纳税人将隐瞒房屋购入原值，以转让收入的1%或2%核定应纳个人所得税，20%的个人所得税税率对于大多数房产交易的纳税人来说，几无意义。
从具体操作细节来看，执法成本和操作成本相当高，例如：是否符合普通住房条件需要加以审核，纳税人在申报纳税手续时提供的住房装修费用发票、银行贷款利息的结息清单、转让住房过程中实际支付的手续费、公证费等费用凭证，均须花费大量人力加以核实。
恐慌抛盘吃大亏 仓促避税白折腾
短短4天，上海一些售房者绞尽脑汁构思出的避税方法让人大开眼界。昨日，市房交中心大门口贴出的一纸税收细则，让未来得及避税的人士擦了把冷汗，也“痛”得已顺利抛售的过关者捶胸顿足。无论如何，108号文件造成的“恐慌”最终落下帷幕。
紧急降价后悔不迭
记者从各大中介处得知，国税总局出台个调税之后，就不断有房东致电中介门店，表示8月1日之前在挂牌中标明降价20万～40万元出售其手中房源，逾期转售为租。
据中介介绍，徐家汇附近创世纪花园内有一位业主持有的一套房源，购入时才6000元／平方米左右。日前挂牌200万元，后被一位寻房者看中，双方开始接触。税收新政出台之后，双方明显加快了谈判和交易的脚步。最后上家为了顺利交易，决定降价20万元，以未到15000元／平方米的价格甩掉了这套“累赘”。
更有甚者，据汉宇地产北外滩店消息，名江七星城最近成交一套120平方米精装修房。该套房源位于8楼，房东买进时单价在5000元～6000元／平方米，一直以来挂牌价是220万元，单价18300元／平方米。在“若不快卖就亏大了”的压力下，房东吓得在8月1日前急寻买家，最终屏不住挥手狂减40万元，以180万元成交，成交单价在15000元／平方米。
“今天我把上海税收细则的情况告诉那位房东，气得他直跳脚。”中介告诉记者，这套房未到5年房龄，“如果不那么急着卖，他只要付12万元左右的税(包括正常压价因素)，这样算起来还真是亏大了。”
自家转让做无用功
昨日本报报道，一位王女士在“大限”前最后一天，急着把自家一套位于浦东上南地区的老公房“卖”给自己的儿子。该套物业2002年购入价为20万元，目前的市场价约为45万元。在她看来，如果能赶在8月1日之前以45万元的总价“卖”给自己的儿子，交易过程中只需缴纳契税、印花税等少量税费即可，而今后王女士的儿子再将此套物业出售时，即可按45万元的初值与售出房款总额之差来缴纳个人所得税，较之20万元的初值，盈利大大“减少”，因此将来须缴纳的个人所得税也大大减少。
然而，连续折腾了这几天，售房者们尝试了这么多避税方式，到头来还是做了无用功，而且无端增加了税费成本。
悬而未决·概念
“家庭唯一用房”难判定
《意见》第五条规定，纳税人转让自用达5年以上的住房，是否属于家庭唯一生活用房，必须在《申请表》中如实填列。
市民质疑最多的就是对于“家庭唯一生活用房”的判定问题，而这在《意见》中并没有加以解释。一位税务人员给予的回答是：“可以在缴税前自己申报该套房屋为‘家庭唯一生活用房’，就是在申报表上打个勾就行了。”
记者询问：“税务部门将如何判断是否是家庭唯一生活用房？”
这位税务人员表示：“那你只能先申报上来，是否能够通过审核，我们现在也很难说，具体怎么判断现在还不清楚。总之是按照身份证号码来判断名下有几套住房。”
记者注意到，《意见》第五条还规定：对纳税人弄虚作假骗取减免税的，一经查实，按《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。税务人员也向记者明确表示：“如果审核没有通过，那么就视为骗税、逃税行为，肯定要受到处罚。”
悬而未决·执行
选择差价20%仍难操作
对于部分购房时间较晚、购房成本较高的人来说，今后若以“微利”售出房屋，其多半会选择按照转让所得部分的20%来缴纳个人所得税。按照上海房地产市场的实际情况，这一人群虽然是“少数派”，但一旦有人向受理部门如此申报，则纳税者须提供诸多“房屋原值凭证”。《意见》中虽然提及“住房装修费用发票”、“银行贷款利息的结息清单”等凭证，但是前者的真实有效性如何界定——在上海极其普遍的“清包工装潢”如何核价？《意见》中未曾提及，如无法提供“全包装潢”发票，即无法计算该部分原值，似乎不合情理，而是否依据国税总局108号文有关的“装潢成本”最高额度按房屋原值的10%～15%计算，《意见》中也没有提及。
-负面效应
“核定征收”留下避税空间
昨日，国家税务总局在解释在二手房交易如何避免交易双方采用低报房屋交易价格等手段逃避税收时明确表示，对纳税人申报收入不实的，征收机关依法有权根据有关信息核定其转让收入；对不能提供房屋原值等有关涉税资料的，税务机关可以在住房转让收入的1%～3%比例内核定应纳个人所得税额。
新华社引用一位不愿意具名的业内人士的话说：核定征收的本意是不给逃税者可乘之机，而在具体操作中，它恰恰为“合理避税”留下了巨大空间。
美联物业徐汇店的一位物业经理说：“有空子在，自然就有钻空子的人。法定税率和核定税率的巨大利差客观上会诱使卖房人去人为制造不能提供完整的购房票据，以达到避税的目的。”
一位业内专家指出，在实际执行中，当“法定征收”遭遇“核定征收”时，税收的公平原则、效力会被破坏、递减。
关键字：物业,购房,避税,合理避税,长宁区,上海,浦东,静安,国家税务总局 |
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