| 外资普通相信政策利好 利益驱动是对其最大诱惑 |
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房产之窗网 http://www.ehomeday.com 2006年8月3日13:14 中国楼市 梅新育 |
近年，通过各种渠道进入中国房地产市场的外资规模及其影响与日俱增，引起了广泛的关注。虽然关于外资的规模还难以通过现有的数据完整、全面地衡量，但是我们却不能不对其保持警惕，并通过审视我们在金融、房地产领域的制度缺陷，考虑应对之策。
中国楼市不能放任外资涌入
外资涌入的推动力
2000年下半年西方经济步入萧条之后至今，房地产是西方各国惟一持续上涨的资产市场，连日本房地产市场也于2004年出现了上世纪90年代初泡沫经济破灭以来的第一次上涨。
但西方国家这一轮房地产大牛市毕竟已经临近尾声，受益的群体都存在转移资金的客观需要。在这种背景下，由于以下两方面特点，房地产市场成为来华外资、特别是投机性国际游资偏好的选择：一方面是中国房地产业的利润空间、规模和流动性对外资产生了强烈的吸引力，中国房地产利益集团强大的政治游说能力更令国内外投资者相信他们有能力维持对自己有利的政策环境；另一方面是房地产业和房地产市场的某些特点给予外资进入的便利与机会，这种便利和机会首先表现在房地产开发行业对外资的需求上升，其次表现为对外资进入房地产市场的市场准入政策宽松，甚至不乏激励。
利益是对其最大诱惑
中国房地产市场的高投资、高回报是中国经济生活中最引人注目的现象之一，即使在近两年世界性的房地产牛市中，中国房地产市场的表现也极为引人注目。在境外基金直接参与最多的房地产租赁市场，中国市场收益率比美欧市场收益率普遍高50%以上。
在2006上海国际地产大会上，花旗集团房地产投资部首席策划师斯蒂芬·柯利称，伦敦、美国、日本的房地产租赁市场收益率分别只有4%、4.5%和3.5%，但上海可达7%。由于房地产开发企业信息透明度不高，该行业企业对外宣称的利润数据几乎没有任何参考价值，只能通过一些迹象间接估算和推测。
虽然在近年的宏观调控中房地产行业被列为调控重点，但由于各种原因，调控效果不佳，在价格方面，房地产价格上涨幅度更明显超过整个消费价格涨幅，一些重点城市房地产价格涨幅更为惊人。尤其突出的是，出于各种目的，不少地方政府还竭力推高、维持本地房地产市场的高价。甚至到2006年6月初，在中央政府已经发布了力度前所未有的措施力图抑制房价上涨失控之后，苏北一个县级市领导仍然把当地房价4年涨3倍作为政绩津津乐道，这个苏北县级市领导的思路和行为是许多地方政府及其领导的缩影。
近年，通过各种渠道进入中国房地产市场的外资规模及其影响与日俱增，引起了广泛的关注。虽然关于外资的规模还难以通过现有的数据完整、全面地衡量，但是我们却不能不对其保持警惕，并通过审视我们在金融、房地产领域的制度缺陷，考虑应对之策。
中国楼市不能放任外资涌入
外资涌入的推动力
2000年下半年西方经济步入萧条之后至今，房地产是西方各国惟一持续上涨的资产市场，连日本房地产市场也于2004年出现了上世纪90年代初泡沫经济破灭以来的第一次上涨。
但西方国家这一轮房地产大牛市毕竟已经临近尾声，受益的群体都存在转移资金的客观需要。在这种背景下，由于以下两方面特点，房地产市场成为来华外资、特别是投机性国际游资偏好的选择：一方面是中国房地产业的利润空间、规模和流动性对外资产生了强烈的吸引力，中国房地产利益集团强大的政治游说能力更令国内外投资者相信他们有能力维持对自己有利的政策环境；另一方面是房地产业和房地产市场的某些特点给予外资进入的便利与机会，这种便利和机会首先表现在房地产开发行业对外资的需求上升，其次表现为对外资进入房地产市场的市场准入政策宽松，甚至不乏激励。
利益是对其最大诱惑
中国房地产市场的高投资、高回报是中国经济生活中最引人注目的现象之一，即使在近两年世界性的房地产牛市中，中国房地产市场的表现也极为引人注目。在境外基金直接参与最多的房地产租赁市场，中国市场收益率比美欧市场收益率普遍高50%以上。
在2006上海国际地产大会上，花旗集团房地产投资部首席策划师斯蒂芬·柯利称，伦敦、美国、日本的房地产租赁市场收益率分别只有4%、4.5%和3.5%，但上海可达7%。由于房地产开发企业信息透明度不高，该行业企业对外宣称的利润数据几乎没有任何参考价值，只能通过一些迹象间接估算和推测。
虽然在近年的宏观调控中房地产行业被列为调控重点，但由于各种原因，调控效果不佳，在价格方面，房地产价格上涨幅度更明显超过整个消费价格涨幅，一些重点城市房地产价格涨幅更为惊人。尤其突出的是，出于各种目的，不少地方政府还竭力推高、维持本地房地产市场的高价。甚至到2006年6月初，在中央政府已经发布了力度前所未有的措施力图抑制房价上涨失控之后，苏北一个县级市领导仍然把当地房价4年涨3倍作为政绩津津乐道，这个苏北县级市领导的思路和行为是许多地方政府及其领导的缩影。
外资进入房地产市场政策环境适宜
在市场准入政策方面，外资归根结底是通过投资房地产开发行业和购买房地产两种方式进入中国房地产市场的，而这两种方式在中国实际上都不会遇到政策障碍。
在外资进入房地产开发行业方面，无论是2002年3月发布的《外商投资产业指导目录》，还是2004年11月发布的新《外商投资产业指导目录》，其指导思想无疑都是正确的，就是对外商在房地产领域的投资鼓励与限制并举。一方面，新、旧《外商投资产业指导目录》中鼓励外商投资产业第八类都是房地产业（普通住宅的开发建设）；另一方面，2002年版《外商投资产业指导目录》的限制外商投资产业中，纳入了房地产类的两种项目：土地成片开发（限于合资、合作）；高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展中心的建设、经营；2004年版《外商投资产业指导目录》限制类别又增加了“大型主题公园的建设、经营”一项。然而，在实践中，由于以下原因，上述合理限制外商投资的指导思想遭到了严重削弱：首先，不同主管部门政策目标不一致，在中央层次就难以形成有效的政策合力。其次，在地方层次，许多地方政府“引资冲动”极为强烈，将招商引资作为工作的头号重点，将招商引资指标作为政府部门考核的主要指标，层层分解落实，即使司法、妇联、教育、武装之类部门也不能幸免，有些地方甚至要求没有完成招商引资指标的部门领导在当地电视台检讨。在这种走火入魔的氛围下，以地价、税收优惠之类措施不分青红皂白地鼓励外资进入本地的做法蔚然成风，投资规模大、对GDP拉动作用强的房地产业自然不会逃脱招商引资者的法眼，结果是对房地产领域外商直接投资的限制几乎全部失效。
在外资购买房地产方面，目前虽然针对房地产购买和转让制定了一系列汇兑管理措施，但实施效果不理想。在现行管理办法下，非居民既可以个人名义购买境内商品房，也可以企业、机构和基金的名义购房，其交易、登记、转让和购汇汇出环节不存在特别的限制措施。
外资影响力不可小视
无需否认，外资进入境内房地产市场自有其积极意义。然而，在中国房地产市场运作高度不透明、市场操纵行为盛行、价格泡沫日益膨胀、房地产空置面积与日俱增的背景下，外资持续大规模流入境内房地产市场，助长了房地产价格泡沫，加大了我国国际收支失衡和人民币升值的压力，并提高了国内金融体系的潜在风险。
引发国内房地产市场价格失控
无论是按照绝对水平还是相对水平（如收入房价比）衡量，中国房地产市场目前的价格水平都已经太高；外资大规模进入，又从两个方向进一步推高了房价：首先，外资进入增加了房地产市场上的资金供给，直接有助于推高房价。位于北京市中央商务区的银泰中心是典型被境外买家控制的项目，境外买家多数来自台湾，从2005年年底到2006年6月初，成交均价从每平方米35505元上涨到43608元，涨幅23%。
其次，境外机构和个人的购房行为在国内房地产市场上产生了明显的“标杆效应”，很多境内民间资金受其影响纷纷跟风入市，间接推动了国内房地产价格持续上涨。
加剧国内住宅市场供求结构失衡
目前，我国房地产市场供求关系存在结构性失衡，高档住宅、商业物业过多，经济适用住房较少，这种现象在北京、上海等大城市尤其严重。出于追求收益、流动性和管理便利等动机，也由于我国实施多年的外销房制度人为地将境外机构、个人购买房地产对象限制在高档次项目，境外机构、个人的投资通常集中于中高档住宅和商业物业，投资于经济适用住房的比例较少，进一步加剧了中低档住宅市场供求失衡的状况。
加大国际收支失衡和人民币升值压力
国际收支失衡、人民币升值压力已经成为我国当前宏观经济管理面临的最大挑战之一。1995年以来，中国历年贸易顺差均超过100亿美元，2005年高达1019亿美元，2006年1～5月达468亿美元。与此同时，中国包括外汇储备在内的对外资产规模迅速膨胀，中国从对外净负债国跃居对外净资产国。2006年3月末，我国外汇储备已达8751亿美元，2005年末对外净资产2875亿美元。在全球贸易体系的背景下考察，一国单方面的顺差积累不可能无休止持续；在国内，庞大的国际收支顺差不仅削弱了我们的货币政策自主权，而且通过膨胀基础货币供给导致我国国内流动性过剩，国内资产市场价格泡沫增多。外资在人民币升值和房地产涨价双重收益预期驱动下流入境内房地产市场，加剧了我国面临的上述问题。
加大金融体系的潜在风险
根据2006年一季度《中国货币政策执行报告》，截至3月末，房地产贷款余额已达3.2万亿元，占全部人民币贷款余额的15.7%，其中房地产开发贷款和个人住房贷款分别为1.2万亿元和1.9万亿元。在这种情况下，房地产市场价格泡沫一旦急剧破灭，势必危及整个金融体系。20世纪80年代末日本房地产泡沫破灭、1997年金融危机中东亚经济体房地产泡沫破灭的惨痛教训我们不可忘记。
关键在于外资、尤其是投机性热钱行为具有突出的“羊群行为”特征，一旦预期收益恶化（在房价高位持续上涨难以为继的时候出现这种情况的概率很高），或是投机者资金链断裂，或是其它新兴市场发生资本流动方向逆转，他们就会争先恐后退出。仅仅外资自身退出并不足以导致我国房地产市场崩盘，但他们退出可能引起国内投资者（或曰投机者）跟风抛售，那样结果就难以预测了。
监管和规范外资的制度选择
总体而言，目前外资在我国房地产市场上所占份额还不算高。因此，短期内，境外资本、尤其是境外房地产基金还不足以成为我国整个房地产市场的主要操纵者，但在某些城市、某些种类房地产的细分市场上却完全可以做到这一点。
在目前的宏观调控体系中，一个大漏洞就是引进外资渠道在很大程度上游离于我国中央政府的调控措施之外，因此他们也就成为企业突破、规避调控措施获取融资的主要期望之所在。在目前的招商引资热潮中，可以确定的是，如果没有国家的明确限制，地方政府必将对本地企业的各类引进外资计划给予大力支持，提供一切便利。一旦这类行为普遍化，中央政府的宏观调控措施也就随之落空了。相应地，在近年来的历次宏观调控中经常出现这类情况：宏观调控限制住了内资，却促进了外资；限制住了国企，却为民营企业创造了空间。在中央政府努力遏制产能增长失控势头的同时，某些境外融资或外资项目却可以不受调控措施影响。
实际上，在国家对房地产市场的新一轮调控全面开展之后，外资进入中国房地产市场的步伐不但没有放慢，反而有加快之势。
遏制国际游资进入中国房地产市场的可选择措施
一、取消对外资房地产企业的超国民待遇，进一步规范外资房地产市场准入和交易行为。根据有关部门传出的信息，实现内外资企业所得税“两税合一”的统一的《企业所得税法》将在今年进入立法进程，我们还应当进一步陆续取消外资房地产企业在土地出让等其它方面的优惠待遇，尤其需要防止为非房地产外资企业变相涉足房地产市场提供便利。同时，强化对外资房地产企业和中介机构的市场准入审批，限制投机性炒作房地产；提高外资房地产行业的注册资本在总投资中的比例，使之与投资总额相符。
二、从交易环节入手，加强对境外资本流入和流出房地产行业及其汇兑环节的管理，将外资购买境内房地产纳入资本和金融项目管理，而不是如同现在这样放在经常项目交易项下。
三、加强对金融机构房地产贷款的监管，严格控制不合理的房地产贷款需求，防范贷款风险。同时，规定境内银行（含外资银行）不得为非居民个人和境外机构在境内购买商品房提供外汇按揭贷款，以遏制非居民个人和境外机构的投机性炒房。在清理房地产市场的信贷渠道时，我们必须充分发挥银行管理层“乌纱帽效应”的功能。
四、充分运用税收等手段提高投机性购房行为的成本。各地应严格界定现行有关住房税收优惠政策的适用范围，房地产主管部门应积极配合税务部门加强相关税收的征管。与此同时，政府应通过公开商品房建设成本等措施大力推进房地产市场透明化，必要时考虑取消销售期房制度。
调控国内经济基本面和完善财税制度
在更广阔的背景上考察，我们应当看到，目前还不占多数的外资并非我国房地产市场泡沫的始作俑者，而是在泡沫开始后的推波助澜者。因此，如果不消除我国房地产市场泡沫形成的基本因素，单纯遏制外资，必然无法收到期望的成效。
我国房地产市场泡沫之所以经久难消，金融业和地方政府之所以有着如此强大的内在冲动去吹大房地产泡沫，原因之一是金融市场流动性过剩，商业银行必须为其与日俱增的剩余资金寻求出路，房地产等资产市场相应成为首选。原因之二是在现行财税体制下，地方政府财权与事权不对应，财政困难，谋求预算外财源，把卖地当作最为便利的生财渠道。这两个问题不解决，对房地产市场的调控风头很快就会过去，然后就是故态复萌。有鉴于此，决策层还需要解决金融市场流动性过剩问题，并通过完善财税制度，促进地方政府财权与事权对应，缓解、消除地方政府的财政困难，并让被征地农民合理分享土地收益、改进分税制等措施，削弱地方政府卖地生财的动机，这才是治本之策。
关键字：房地产,银行,政府,外资,租赁,宏观调控 |
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