| 热销楼盘均处价格盆地 东西南北看沪上楼市 |
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房产之窗网 http://www.ehomeday.com 2006年8月4日8:55 上海商报 朱楠 |
东区
新房
热销楼盘均处价格盆地
据相关统计资料显示，浦东地区近期整体供应量与７月初相比有所增加，然而整体成交比６月仍呈下降趋势，降幅在１２％左右。上南三林板块由于低价销售的金色杉林的成交，源深板块新城海上名园的开盘热销，使得这两个板块的成交略有上升，成
交均价则有小幅下调。
从楼盘销售排行可以看出，本月销售前几名的楼盘不管是地处上南三林板块的金色杉林，还是地处北蔡板块的地杰国际城，都是目前板块内的价格盆地。曾经在上南三林地区风风火火的环球翡翠花园目前已经售罄，而当时火爆销售的源头多半是其低价销售策略。目前，金色杉林属于该板块内的低价楼盘，承载了大部分的板块销售量。地杰国际城一直以来都是板块内的价格盆地，加上适中的房型以及一系列的购房促销活动，使其销售状况持续保持较佳状态。
从成交价格还可以看出，金桥金杨地区有小幅上升，主要是由于金桥地区目前完善的配套，还有是由于金桥地区目前完善的配套，并且目前在售的尾房多为景观房，因而在价格上具有一定的稳定性；金杨地区的证大家园五期即使在淡市下仍销售平稳。同时，由城投、城建集团联合打造的金桥瑞仕花园也即将推出，因而，该板块的价格市场也出现了小幅上扬迹象。
焦点个案
源深内环万元楼盘热销
７月上半月，靠近杨高中路易初莲花和源深中心配套的新城海上名园表现相当活跃。７月５日，该盘最新推出１８３套第二批房源，目前仅剩房源３５套，成交均价１００９０元／平方米，此次推出的主力房源包括９９平方米的二房和１２８平方米的三房，源深内环板块附近万元左右的单价成为该盘最大的竞争优势。除热销的新城海上名园外，位于浦东大道的旭辉新构想也将在近期推出新房源。该案即将推出的全装修房均价为１２８００元／平方米，包括１００平方米的二房和１２８平方米的三房。在今年４、５月份该盘推出单价万元毛坯房引起了热销，此次以全装修房入市，希望与市场形成错位竞争。６月以来，中星集团的新城海上名园和盛景福邸相继热销，两盘淡市热销对于源深板块成为浦东难得的焦点板块起到关键作用。
南区
新房
各板块冷热分明
闵行区向来是上海房地产市场的供应大户，据网上房地产数据显示，闵行区可售住宅数量为１０４１８套，面积达到１４０．２万平方米，仅次于排名第一的松江区。目前，莘庄板块仍然是闵行区供应量最大的板块，在售房源数量达到２３３２套。总面积约２８．７万平方米。截至７月底，闵行区当月共成交一手住房１９９０套，合计共２１．１万平方米，与上月数据基本持平。
综观区域内各个板块冷热分明，龙柏、春申、马桥、吴泾等板块当月成交不足百套，颛桥板块以４４１套的成绩高居销售榜首位。颛桥板块当前共有１３４５套房源可售，小至７０平方米以下，大到超过２１０平方米，各种不同大小的房源数量基本都超过１００套，分布十分平均。
位于颛桥镇上的复地北桥城是一个经济性别墅项目，位于都市路、金阳路的交界处，占地约４０万平方米，分三期开发，目前一期售价为５３００元／平方米左右。复地北桥城靠近轻轨５号线北桥站，可直达莘庄及其他市中心区域，小区还将规划建设都市路商业街，日后可满足住户的日常所需。该盘主推小房型，面积在６０－１００平方米之间，另有部分复式房型，面积亦不超过１２０平方米，单套房源总价在４０、５０万元左右，深受客户欢迎。自去年年底开盘以来，销售进度一直较为顺利，今年已前后推出５批房源，都已实现销售过半。６月底，复地北桥城推出一批面积在６０平方米左右的一房一厅一卫，单套房源总价不超过４０万元，市场反应较为热切，带动７月的成交数量呈直线攀升，一举达到１３０套，占据整个板块近三成的成交量。
焦点个案
众众德尚世嘉
该盘位于老沪闵路、都市路口，目前周边生活配套设施尚未成形，多民房，人流量较少，整体环境不佳。
今年春节开始，购置婚房已经成为一种新的潮流，春申景城、锦绣满堂等楼盘相继打出“婚房”招牌，大卖小户型房源。众众德尚世嘉也顺势推出面积在９０平方米左右的二房，单套房源总价约６０万元，虽地理位置相对较偏，但低廉的价格还是在市场上受到众多新婚夫妇的欢迎。此外，小区靠近轨道交通５号线颛桥站，出入方便，且集多层公寓、叠加、联体别墅三位一体，得房率高，在一定程度上吸引了购房者的眼球。
该盘于今年３月开盘，均价约６３００元／平方米，几个月来，销售进程十分火爆，成交量逐日攀升，据网上房地产数据显示，该盘在５月一举售出１３０套房源，６、７月份继续推出新房源，分别成交６８和８７套，热销势头不减。
北区
新房半晴半雨显疲态
虹口区的鲁迅公园和北外滩板块是北部唯一的高档楼盘集中区域，连续几个月成交低迷，但６月开盘的瑞虹新城二期、嘉杰国际广场，新开房源成为市场亮点，分别售出９９套、１０５套，成交均价在１５０００元／平方米、１２０００元／平方米。但预计在７月下半月，将会趋于平淡。其他新盘基本乏善可陈。虹口新房住宅市场目前供应量在１０３６套，成交４２５套。
同样的回暖呈现在杨浦，由于中档楼盘较多，因而成交量虽然历来略多于虹口，但是虹口区以及本区的动迁户，使７月成交量还是有所回升。新增供应上，杨浦区在售新盘相对较少，主要是上月２２日推出新房源，位于内环板块的信通·浦皓园，成交均价在１０２００元／平方米，销量平平。
闸北区新房市场从６月以来一直处于疲软，没有新盘推出。大宁板块向来是闸北区供应最集中的区域，目前有慧芝湖花园、悠和家园、明园森林都市、大华阳城世家等楼盘在售。
宝山区整体新房市场依旧遭遇寒流，除了西城区板块内新增供应明显，其他板块均无大建树。康桥水都是板块内的销售亮点，７月７日，推出房源，均价在６５００元／平方米，１５８套房源已售出１５２套，比起同在７月上市的四季花城、柏丽华庭，抢眼不少。
综观上海北区新房市场，遭遇楼市淡季加之宏观调控地方细则未出，开发商均伺机而动，楼市不明朗情况下新增供应量总体还是减少。而在售房源后劲不足，均在５月回暖后显示出疲态。
焦点个案
名江七星城
名江七星城是北外滩地区最早“成形”的小区。楼盘地处东汉阳路，由１２层的小高层和２９到３２层的高层组成。小区环境由美国知名公司设计，拥有近９０００平方米小区绿地、中庭５条景观轴、１２个景观点，以及高级ＶＩＰ会所，室内泳池、咖啡小馆、配套健身房，１００００平方米地下车库，３００多个车位，历来聚集大量温州投资客。曾经经历过疯狂挂牌，却又无人接受的尴尬局面，其二房面积为１２０平方米，三房面积在１４０平方米，精装修的二手房单价在１７０００－１８０００元／平方米。而此次个人所得税政策的出台，使得原本“有价无市”的楼盘只能面对让价急抛的命运。
西区
新房
万里为成交明星板块
记者查询网上房地产数据发现，个调税也间接影响到新房成交。数据显示，一周内，长宁、徐汇和普陀新房住宅成交量齐增。
截至７月２９日，当月徐汇区新房住宅成交４５６套，比一周前成交数据增长了一倍。其中龙华板块９９套，华泾板块１４７套，占该区域总成交量的５０％；长宁区新房住宅成交２６１套，天山板块成交量拔取头筹，为１５４套，占该区域住宅成交的５９％；普陀区新房住宅成交７２１套，其中曹杨、长风板块成交为零。值得一提的是，普陀区新房供应量达４３３３套，主要集中在长征和桃浦板块，占了该区域供应量的一半。但该两板块中住宅成交总量还不及万里板块的成交量。万里板块基于万里居住区的成交优势，保持了明星板块的称号，成交２４７套，占普陀区住宅总成交量的３４％。
网上房地产数据显示，徐汇区将售新盘有徐汇御苑、永新城、翡翠苑。这将是继电影华苑之后的三支生力军。长宁区将售楼盘有帝豪苑和元丰天山花园（二期）；普陀区近期鲜有新盘上市。
焦点个案
徐汇临江豪园
徐汇临江豪园位于龙华路、宛平南路口。目前该盘新房均价在１３０００元／平方米左右。该项目地处龙华板块，是徐汇区东北部的内环线外侧地区，西是宛平南路，东临龙华路，北至中山南二路和内环高架。离小区５００米远有在建中的Ｍ７线浦江站，约１．５公里范围内还有Ｍ３线万体馆站、Ｍ４线东安路站。楼盘距龙华古刹及龙华商圈仅８００米左右，同时也受到徐家汇商圈的辐射效应。这种成熟的居住文化氛围和商业便利条件，是新建商品住宅中可遇不可求的。
截至７月２９日，记者查询网上房地产显示，开盘仅不到半个月，项目中２７１套房源已售出９６套。近期售楼现场一派繁忙景象，如今在上海楼市已是难得一见：时常售楼处里里外外会拥满数十位询盘者，络绎不绝的市民进来看房，许多询盘者只能坐等销售人员分身有术。记者观察发现，询盘者中多为中老年的沪籍市民，其中不少是居住在附近老公房内的居民，也有部分是从闵行、松江、长宁等区迁来，大多是想改善住房条件或为子女操办婚房的刚性需求者。
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