| 时评：“没凭证”能为二手房交易个税挡几箭？ |
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房产之窗网 http://www.ehomeday.com 2006年8月7日14:51 市场报 王立嘉 |
８月１日起二手房交易个税政策执行之际，京、沪等城市的地方细则相继出台，北京、上海、杭州等地从８月１日起，在二手房交易中可以选择两种方案：一是如果您能提供完整、准确资料的，按应缴个税额的２０％计算；二是如果您不能提供完整资料的，普通住房将按转让收入的１％比例缴纳个人所得税。一位几天前为了尽快达成交易而做出了让步的售房者后悔道：早知道有这个１％，就不着急出手了，自己被那２０％“忽悠”了。果真如此么？
操作中强制政策遭遇对策――
质疑：“核定征税”没准谱儿？
北京、上海等城市公布的细则，叫不少房地产炒家都放下了心。“一个看似严格的政 策，很可能在操作中最终流于虚设。”有业内人士对按住房转让收入的１％比例缴纳个人所得税的细则表示担忧。
例一一位房产中介人员向记者介绍了他手中的一单交易：这套６０万元的房，８０万元准备卖掉。
房屋原值――６０万元
出售价――８０万元
８０万元成交价－６０万元原房价＋转让住房过程中缴纳的税金(９０００元契税＋３００元印花税＋５元产权证印花)总共是６０９３０５元，再减去约为４４４００元税金（８０万×０．０５的印花税＋８０万×５．５％的营业税）＝１４６２９５元。
●方案一：提供完整凭证，按照净收益２０％缴纳个税
应付个税：１４６２９５元×２０％＝２９２５９元
●方案二：没有完整凭证，按转让收入１％缴纳个税
应付个税：８０００００×１％＝８０００元
结论按照净收益２０％缴纳个税２９２５９元，按转让收入１％缴纳个税８０００元。
很显然，在这种情况下，就算原始购房凭证还在，谁还会去提供呢？
但记者在采访中发现，这似乎只看到了事情的一面。因为各地段、各时期房屋升值空间不同，计算结果也相差甚远。
真是“上有政策，下有对策”――已经有业主向记者表示了这样的心迹。
“我爱我家”副总裁胡景晖说，从“差额的２０％”到“全额的１％”的明显转变是由于实际征缴过程中个税征收操作的困难所导致的。他说，征收个税取证难、出售价核准计算复杂和合理费用认定环节繁多等三点导致了目前个税征收在操作上困难较多。
胡景晖认为，如果能顺利解决以上几个问题，日后普遍征收“差额２０％”的个税方式较为容易实现；而如果短期内无法解决，则在相当长的时间内都会执行“全额１％”的计税方式。
供需关系决定市场走向――
求解：百姓该喜该忧？
从８月１日开始，二手房地产交易几乎陷入了停顿，一些中介公司甚至干脆给自己的员工放起了长假。虽然生意清淡，但问及对未来市场的估计，几乎所有中介都认为市场需求依然强劲。
“核定征收”与“法定征收”之间虽然有一个巨大的避税空间，但接二连三的调控政策会使房屋交易者看问题更深，观大局更广，望前途更远。正是碍于这种需求，二手房个税开征，貌似矫枉过正的一剂“猛药”，其实不过是虚晃一下，然后在各方压力下大步后撤的“温柔一刀”。
“我爱我家”在７月３０日的一个客户购房意向调查中发现，虽然有５１．２％的被调查客户表示近期打消了购房念头，但对于“一年后是否购房”的选择中，４７．５％的客户选择了“是”。
而“中原地产”近日实施的一个对客户调查回访中，也有６０％的客户依旧表示有强劲购房需求。“裕兴房产”总经理郑瑛则表示有近９１％的卖家表示要继续卖房。“裕兴房产”、“我爱我家”等中介甚至有逆势扩张的设想。
近几天，以二手房买卖为生存第一要务的星罗棋布的房产中介，为了提高成交额都会提醒卖主，如果房屋升值较多，就以“我没发票”来避开２０％的个调税。而且理论上，全国各地都有这种情形存在的可能和理由。这是一个不需多少“智商”即可给出准确答案的算术题。
有律师告诉记者，关键在于“我没发票”或叫“我没有凭据”等理由，有关部门（如交易中心、税务部门）根本无法洞悉卖主的真伪。怎么查？谁来查？拿什么法律依据查？都似乎还没有合适的应对办法。针对一些售房者瞒报实际交易金额，达到避税、逃税目的的情况，地税部门有关人士表示，二手房转让环节对增值部分的认定的确有难度，税务部门单方面很难准确掌握实际成交价。
有人认为，也许是地方政府对二手房转让强制征收２０％的个人调节税，热情不是太高；我国众多百姓的纳税意识欠强，倘若二手房市场就此走向寂寞，后果肯定是非常可怕的。但有专家乐观预测，经过一阵观望后，二手房交易终将理性回升。
关键字：二手房交易,中介,房地产,业主,房价,售房 |
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