| 差额20%成空文 上海个税细则疑似架空中央政策 |
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房产之窗网 http://www.ehomeday.com 2006年8月7日16:18 网文 陈贤锋 |
“我料到地方细则会宽松一点，但没料到上海的细则居然那么松。”8月2日，在上海发布二手房征收个人所得税操作细则之后，复旦大学房地产研究中心主任尹伯成很生气地对记者表示。
事实上，几乎所有关注该政策的人都有同样的感受。很多挤在8月1日之前降价卖房的业主则开始后悔起当初的决定。按照上海的操作细则，不能准确提供原值发票的房子将按照普通商品房交易价格的1%、非普通商品房交易价格的2%来交纳个人所得税。对于上海大部分出售的房子来说，与差额20%的税率相比，已经降了非常大的一截。
上海细则出台
8月1日下午3点多，上海个区县房地产交易中心在交易大厅的醒目位置公布了转让二手房征收个人所得税的操作办法。“实施细则”在如何介定“惟一生活用房”、装修费用如何算等方面提出了具体的操作办法。
上海细则第一条规定，纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，对纳税人转让普通住房及自建住房、经济适用房、已购公有住房和城镇拆迁安置住房的，以转让收入的1%核定应纳个人所得税额；对纳税人转让非普通住房的，以转让收入的2%核定应纳个人所得税额。
细则同时规定，纳税人在办理转让住房交易过户和转移登记手续前，须提供产权人身份证、购房合同、房屋原值凭证、住房装修费用发票（原件和全部发票清单）、银行贷款利息的结息清单、转让住房过程中实际支付的手续费、公证费等费用凭证及税务机关要求提供的相关资料。
差额20%成空文
绝大部分的争议都来自细则的第一条，该条细则为卖房者留下了避开法定征收20%税率，按房价全额1%的空子。事实上，在上海细则出台之前，就有本地媒体报道称，上海细则将规定纳税人可以自由在全额税和差额税当中选低的一个来交纳。对于大部分出售的房子来说，全额1%要远低于20%的。
据中介人士介绍，这几年上海房价迅猛上涨之后，部分房子的上涨幅度达好几倍。以莘庄附近的房子为例，三四年前50万一套的房子，现在市场价格在120万左右，如果按照差额税计算，需要纳税14万左右，而如果按照1%或2%的全额税计算，只需要1.2万或者2.4万元，两者几乎相差10倍。
“这样的情况下，只有傻子才会提供原始发票。”尹伯成对记者说。市场上也普遍认为，在实际操作中，纳税人可根据实际需要，任选额度较低的纳税方式。
主管部门也并没有否则不能进行这样操作。在上海市交易中心，记者咨询税务人员，税务人员表示：“你可以自己选择是缴差价的20%合算，还是缴总价的1%或2%合算，想缴全额，你不出具原值凭证就可以了。”
在操作流程上，售楼者也有很多空子可以钻。售楼者可以领导两张个人住房转让所得个人所得税自行申报表，第一张是转让住房基本情况表，第二张是个人应纳所得税额及应纳税款计算表。在两张表上，都有填表人自我声明一栏，声明内容为：此纳税申报表填报的内容是真实的、可靠的、完整的。包括是否属于“家庭唯一生活用房”之类的内容，都是自行填写，真实与否全凭自觉。但实际上，此类信息关系到纳税额和是否减免等重大事项。
“交易中心不采用自己的数据，而选择让卖房者自己填报，简直像是儿戏。”上海一家中介公司的负责人向记者表示。
尽管地税局有人士称，如果发现实际交易情况与填写情况不符合，那是要按1至5倍的比例重罚的。
“事实上，对于家庭唯一用房概念的界定，无论是108号文件还是地方细则都没有明确，处罚也仅停留在口头。”有中介人士称，如果一旦被钻了这个空子，不要说差额税，全额1%的税可能也难以征收，“国家强征个税将成为一个大笑话。”
专家称政策落空
“这样的政策，比不出还要糟糕。”尹伯成愤怒地说，“上海的细则开了一个不好的头，以后任何不利地方政府利益的政策，地方政府可以采用同样的方法合法地对抗。”“国家的强征政策显然是落空了，感觉欺骗了大家。”尹伯成告诉记者。
汉宇地产常务副总经理范伟国则认为，上海细则顾及到了方方面面，还是比较合理的。他认为，宏观调控政策出台，包括国税总局的文件、六部委限制外资的文件，总的原则是打击投资、投机客，扩大卖出方的成本、降低其利润，这是政策的主要目的。
“而上海市场的投资客经过2005年的调控基本退出了，在市场上起主导地位的是改善型需求。这种需求是要卖掉旧房子换新房子的，你要是扩大他们的成本、征收其税收的话，范围界定就值得商榷了。”他说。
世联地产分析师甘文黎认为，上海细则稀释了中央的政策，缓冲了中央强征个税的负面效应，是一个“托市”的信号。
关键字：地产,上海细则,宏观调控,108号文件,售楼,房价 |
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